Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và lãnh đạo các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đề nghị thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc phải cơ cấu lại phân khúc thị trường và giảm giá bán sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân. Qua đó nhằm chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh.
Bước đầu tháo gỡ được một số vướng mắc, khó khăn cho nhiều dự án
Theo HoREA ,tại Hội nghị “Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất, kinh doanh thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô” ngày 7/12, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo “Các chủ thể phải cùng nhau vào cuộc, chung tay, chung sức, đồng lòng hơn lúc nào hết, trách nhiệm với đất nước, nhân dân, vì nền kinh tế. Tất cả phải hành động, tư tưởng phải thông với quan điểm “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ”, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân.
Cùng với đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải cơ cấu lại phân khúc và giảm giá bán sản phẩm. Qua 2 hội nghị về bất động sản, Thủ tướng đã đề nghị điều này nhưng đến nay chưa được triển khai tích cực.
Bước đầu tháo gỡ được một số vướng mắc, khó khăn cho nhiều dự án.
Hiệp hội nhận thấy trong năm 2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nhiều lần nhắc lại thông điệp trên đây như tại “Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” ngày 17/02/2023 hoặc tại “Hội nghị trực tuyến Chính phủ với địa phương” ngày 04/07/2023 và đã được thể hiện trong Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/03/2023 của Chính phủ xác định quan điểm “Tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, công khai, minh bạch và bền vững.
Có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp; Huy động nguồn lực của xã hội, đặc biệt là của các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế bất động sản lớn, có cơ chế, thu hút nguồn lực của các nhà đầu tư nước ngoài để phát triển thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội; Giá cả bất động sản phải phù hợp với quy luật thị trường, là động lực để thúc đẩy phát triển”.
Trong năm 2023, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hàng trăm Nghị quyết, Nghị định, Quyết định, Chỉ thị, Công điện, Văn bản chỉ đạo điều hành để tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội, điển hình như Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ được khó khăn, tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ “hạ cánh mềm”, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định thuộc lĩnh vực đất đai, trong đó tháo gỡ được vướng mắc trong việc cấp “sổ hồng” cho condotel, officetel, Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng đã tháo gỡ được một số khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn trong lúc chờ các Luật (mới) được ban hành và có hiệu lực.
Chính phủ cũng đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 02/2023/TT-NHNN về cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn để thực hiện Nghị quyết 43/2022/QH15 của Quốc Hội và Nghị quyết 59/NQ-CP ngày 23/04/2023 của Chính phủ, đồng thời triển khai thực hiện “Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ” với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường.
Trong 11 tháng đầu năm 2023, Thủ tướng Chính phủ đã chủ trì 2 Hội nghị để bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà, nhà đầu tư và Thủ tướng cũng đã chủ trì Hội nghị chuyên đề về thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.
Các “Tổ công tác của Chính phủ” và “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ” đã phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành, các địa phương xem xét, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho hàng trăm dự án bất động sản, điển hình là thành phố Hồ Chí Minh đã thành lập “Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản” do Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố là Tổ trưởng, đến nay đã giải quyết được khoảng 30% trong tổng số 148 dự án bất động sản bị vướng mắc, khó khăn.
Thiếu “căn hộ vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền”
Từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn và “lệch pha” cung - cầu, “lệch pha” phân khúc thị trường, mất cân đối sản phẩm nhà ở.
Cụ thể, tình trạng “lệch pha” cung-cầu, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu “căn hộ vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền” so với nhu cầu nhà ở rất lớn của các tầng lớp dân cư trong xã hội, ví dụ tại thành phố Hồ Chí Minh nguồn cung nhà ở tại các dự án năm 2020 là 16.895 căn, sang năm 2021 giảm còn 14.443 căn, sang năm 2022 giảm còn 12.147 căn và đến hết 09 tháng đầu năm 2023 có dấu hiệu phục hồi nhẹ với 15.020 căn.
Hiệp hội đề nghị các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân.
Tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy thị trường bất động sản bị mất cân đối nghiêm trọng và chưa phát triển bền vững, điển hình là tại thành phố Hồ Chí Minh thì phân khúc nhà ở cao cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 70%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 72%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 78,2% và 9 tháng đầu năm 2023 vẫn chiếm tỷ lệ 66,37%. Trong lúc phân khúc nhà ở trung cấp năm 2020 chiếm tỷ lệ 29%, năm 2021 chiếm tỷ lệ 28%, năm 2022 chiếm tỷ lệ 21,8% và 9 tháng đầu năm 2023 chiếm tỷ lệ 33,63%.
Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ chỉ chiếm tỷ lệ 1% và trong các năm 2021, 2022 và 9 tháng đầu năm 2023 thì không còn căn hộ nhà ở bình dân.
Theo quy luật cung - cầu, do thiếu nguồn cung nhà ở trong lúc nhu cầu nhà ở rất lớn, nhất là nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong các năm qua với mức tăng giá trung bình trên dưới 10%/năm.
Tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu căn hộ nhà ở bình dân đã cho thấy mô hình “kim tự tháp” thị trường nhà ở hiện nay bị “lộn ngược đầu”, mất cân đối, không bền vững. Bởi lẽ phân khúc nhà ở bình dân bao gồm nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội lẽ ra phải chiếm đa số, tỷ lệ cao nhất nhưng trên thực tế lại quá ít, thậm chí trong 3 năm gần đây thì không còn loại nhà này.
Trong lúc phân khúc nhà ở cao cấp lẽ ra chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ nhất thì trên thực tế lại chiếm tỷ lệ lớn nhất đến 70-80% áp đảo thị trường nhà ở dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ làm méo mó thị trường bất động sản và “ngốn” một nguồn lực lớn của xã hội, mà xét về mặt kinh tế thì đã có sự lãng phí nguồn lực xã hội, trong đó có tình trạng lãng phí do sử dụng nguồn lực đất đai chưa thật hiệu quả.
Để hưởng ứng lời kêu gọi trên đây của Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội đề nghị các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản thực hiện giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không “neo giữ giá cao”, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường bất động sản để tăng “niềm tin thị trường”, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp theo kinh nghiệm của ông bà ta là “thà bán lỗ còn hơn vay lời”.
Hiệp hội đề nghị các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia thực hiện “Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030” để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường, nhất là đối với các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã đăng ký tham gia Chương trình này.
Hiệp hội đề nghị các Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản tham gia thực hiện các chương trình xây dựng lại nhà chung cư cũ, chương trình chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch, chương trình chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ lụp xụp tại các địa phương, nhất là tại các thành phố trực thuộc Trung ương.
Đồng thời, do thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội phù hợp với thu nhập của người dân, nên Hiệp hội đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các “vướng mắc pháp lý” để tăng nguồn cung dự án nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm “bình ổn” giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.
Thiên An