Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tiếp tục có văn bản góp ý, đề xuất về dự thảo Nghị quyết về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai và dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết số 98/2023/QH15.
Tháo gỡ vướng mắc cho dự án BT
Việc xác định giá đất thanh toán cho hợp đồng BT được cho là nội dung có liên quan đến các dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (dự thảo nghị quyết về đất đai) và dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù về phát triển TPHCM (dự thảo Nghị quyết 98/2023/QH15). Những dự thảo nghị quyết này dự kiến được Quốc hội thông qua vào ngày 11/12, trước khi bế mạc kỳ họp thứ 10.
Với dự thảo nghị quyết về đất đai, quan trọng nhất trong kiến nghị của HoREA tiếp tục tập trung vào việc sửa đổi và bổ sung các quy định liên quan đến việc xác định giá đất và thời điểm tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) đã ký trước ngày 1-1-2021, cũng như vấn đề xử lý tiền bồi thường khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Trong đó, HoREA đề nghị sửa đổi quy định về "thời điểm xác định giá đất" cho đất thanh toán Hợp đồng BT.
HoREA đề xuất các vướng mắc trong Luật Đất đai và Nghị quyết 98.
Cụ thể, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất đối với đất thanh toán cho hợp đồng BT nên là thời điểm Nhà nước ký kết hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư đã hoàn thành bàn giao công trình BT cho Nhà nước. Việc xác định thời điểm này nhằm xử lý chuyển tiếp các dự án BT đã thực hiện trước ngày 1-1-2021, dựa trên nguyên tắc công bằng, bình đẳng, đồng bộ, và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
Để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, với việc sửa đổi, bổ sung dự thảo Nghị quyết 98/2023/QH15 trong vấn đề xử lý quỹ đất thanh toán đối với dự án BT thực hiện trước 1-1-2021, hiệp hội đề xuất điều chỉnh quy định về việc xử lý quỹ đất đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng chưa hoàn thành thủ tục giao đất cho nhà đầu tư.
Trong đó, cần quy định rõ ràng rằng đối với các dự án này, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất là thời điểm nhà đầu tư đã hoàn thành bàn giao công trình BT theo hợp đồng. Việc xác định chính xác giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán là quan trọng nhất để đảm bảo tính công bằng và quyền lợi hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư.
Theo HoREA, nếu Nhà nước ban hành chính sách xác định thời điểm xác định giá đất là thời điểm có quyết định giá đất chính thức (thay vì thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm bàn giao công trình), sẽ gây ra những hệ quả nghiêm trọng, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp đã bàn giao đất.
Chẳng hạn, với trường hợp Công ty MHL, việc áp dụng chính sách mới (xác định giá đất tại thời điểm hiện tại thay vì thời điểm giao đất) sẽ "rất thiệt thòi" cho nhà đầu tư. Nếu tính toán toàn bộ, doanh nghiệp sẽ chịu thiệt hại lớn do chênh lệch giá đất giữa năm 2016 và 2025.
HoREA dẫn quan điểm của Công ty MHL cho biết, trường hợp Nhà nước còn tính toán thì doanh nghiệp sẽ tặng toàn bộ chênh lệch (chênh lệch giá đất giữa năm 2016 và năm 2025) để làm 1 công trình dịch vụ tiện ích (ví dụ 1 cầu qua sông Sài Gòn...) và tặng TPHCM.
Theo HoREA, việc doanh nghiệp thực hiện dự án BT, đã hoàn thành và bàn giao dự án từ năm 2016 nhưng đến nay mới được Nhà nước giao đất và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quỹ đất thực hiện dự án đối ứng tại thời điểm hiện nay hay trả lãi suất cho doanh nghiệp bị giao chậm đất là vi phạm các quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (về không hồi tố), Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư… Đồng thời, theo HoREA, ở góc nhìn của doanh nghiệp, điều này sẽ làm mất niềm tin của doanh nghiệp trong nước và quốc tế, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của Việt Nam.
Đề xuất chính sách tính tiền sử dụng đất phù hợp với người tái định cư
Mới đây, HoREA đã có Văn bản số 138/2025/CV-HoREA gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các bộ, ngành liên quan, đề xuất chính sách tính tiền sử dụng đất phù hợp với người tái định cư.
Theo HoREA, trong hơn 30 năm thực hiện chương trình di dời, chỉnh trang nhà ở ven và trên kênh rạch, TPHCM đã di dời hơn 44.000 căn nhà, góp phần cải thiện diện mạo đô thị và điều kiện sống cho hàng ngàn hộ dân. Tuy nhiên, từ sau năm 2006, tiến độ di dời nhà ở chậm lại rõ rệt.
Tính đến tháng 7/2025, thành phố mới di dời được 2.984 căn trong tổng số 6.500 căn đặt mục tiêu giai đoạn 2021 - 2025. Hiện vẫn còn hơn 39.600 căn nhà tạm bợ với khoảng 65.000 hộ dân sinh sống ven 398 tuyến kênh rạch lớn nhỏ, phần lớn trong điều kiện thiếu thốn về hạ tầng và an sinh.
HoREA cho biết, phần lớn người dân thuộc diện di dời không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở mà chỉ được hỗ trợ chi phí xây dựng. Khi được bố trí tái định cư, đa số chỉ nhận được “suất tái định cư tối thiểu” đó là căn hộ chung cư, trong khi một số trường hợp được bố trí nền đất tái định cư lại gặp khó khăn lớn khi phải nộp tiền sử dụng đất, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mức thu hiện nay, dù chỉ vài trăm triệu đồng, vẫn là gánh nặng quá lớn đối với người tái định cư, đây là nhóm được xem là “người yếu thế”.
Từ thực tế này, Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề xuất “giá đất tái định cư” chỉ nên tính bằng 20% giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, thay vì áp dụng toàn bộ giá và hệ số như thông thường. HoREA cho rằng mức này vừa hợp lý, vừa nhân văn, giúp người dân có thể ổn định cuộc sống, góp phần thúc đẩy tiến độ di dời và chỉnh trang đô thị.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng kiến nghị bổ sung quy định xác định thời điểm giao kết hợp đồng BT là thời điểm xác định giá đất thanh toán cho dự án BT. Theo HoREA, nhiều hợp đồng BT trước đây không ghi rõ thời điểm lập dự án hoặc mời thầu, dẫn đến vướng mắc khi xác định giá đất quỹ đất đối ứng.
Kiến nghị này cũng phù hợp với Nghị định 91/2025/NĐ-CP của Chính phủ về khu đô thị mới Thủ Thiêm, trong đó quy định “thời điểm ký tắt hợp đồng BT” là thời điểm xác định giá đất thanh toán.
HoREA cho rằng, việc hoàn thiện quy định này sẽ tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án BT đang tồn đọng, đồng thời sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng và thực hiện mục tiêu di dời 20.000 căn nhà ven kênh rạch giai đoạn 2026 - 2030, hướng tới phát triển TPHCM văn minh, hiện đại, nghĩa tình.
Thiên An