HoREA đề xuất chỉ áp dụng thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn với dự án xây mới

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị Quốc hội sửa đổi dự thảo Luật Nhà ở theo hướng quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” chỉ áp dụng đối với các chung cư xây dựng mới.

Đồng thời, Hiệp hội đề xuất không hồi tố đối với các chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, nhằm bảo đảm quyền tài sản của người dân và tạo cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Đề xuất thời hạn tối đa không quá 99 năm

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các cơ quan của Quốc hội, góp ý đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Điểm đáng chú ý là HoREA đề xuất thay đổi cách tiếp cận từ khái niệm “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” sang “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”, đồng thời chỉ áp dụng quy định này đối với các dự án chung cư được xây dựng sau khi luật mới có hiệu lực.

Theo HoREA, đề xuất trên nhằm thể chế hóa đúng tinh thần Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương về sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, trong đó xác định rõ việc giao đất lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư, đồng thời đối với chung cư xây dựng mới thì quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản của người dân.

HoREA cho rằng, dư luận đang rất quan tâm và có phần lo lắng trước thông tin về quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong khi đó, Nghị quyết 21-NQ/TW không sử dụng cụm từ này mà chỉ đề cập “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị sửa tiêu đề Mục 4 Chương II của dự thảo luật thành “Thời hạn sử dụng nhà chung cư”, thay vì “Sở hữu nhà chung cư có thời hạn”.

Theo đề xuất, thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ bao gồm căn hộ chung cư và các phần diện tích khác trong nhà chung cư như khu thương mại, dịch vụ, văn phòng, officetel, condotel… theo niên hạn của công trình xây dựng.

HoREA cho rằng, cách quy định này phù hợp hơn với bản chất pháp lý của công trình xây dựng, bởi mọi công trình đều có tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế, trong đó tuổi thọ thực tế có thể dài hơn hoặc ngắn hơn tùy thuộc vào chất lượng xây dựng, điều kiện tự nhiên và công tác bảo trì.

Hiệp hội dẫn chứng trường hợp tòa nhà chung cư số 518 Võ Văn Kiệt (TP.HCM), dù có tuổi thọ thiết kế trên 50 năm nhưng chỉ sau 19 năm sử dụng đã phải di dời khẩn cấp và phá dỡ do nghiêng, lún, nứt. Ngược lại, nhiều công trình lịch sử tại TP.HCM dù đã vượt tuổi thọ thiết kế nhưng vẫn bảo đảm công năng nhờ được duy tu, bảo dưỡng tốt.

Một trong những kiến nghị quan trọng của HoREA là không áp dụng hiệu lực trở về trước đối với các nhà chung cư đã được xây dựng trước thời điểm luật mới có hiệu lực.

Hiệp hội đề nghị các chung cư được xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật Nhà ở (mới) có hiệu lực cũng được hưởng cơ chế cải tạo, xây dựng lại theo Chương VII của Luật Nhà ở, tương tự các chung cư cũ xây dựng trước năm 1994.

Theo HoREA, việc áp dụng thời hạn sử dụng đối với cả các chung cư hiện hữu sẽ không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 21-NQ/TW, đồng thời có thể tạo ra trách nhiệm pháp lý nặng hơn đối với người dân, trái với nguyên tắc không hồi tố của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Hiệp hội nhấn mạnh, quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn xây dựng công trình chỉ nên áp dụng đối với “chung cư xây dựng mới”, tức các dự án được đầu tư xây dựng sau khi luật mới có hiệu lực.

HoREA đề xuất bổ sung quy định về quyền sử dụng đất lâu dài đối với đất xây dựng chung cư, trong đó thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo niên hạn xây dựng công trình và thời hạn tối đa không quá 99 năm.

Hiệp hội cho rằng, quy định này phù hợp với thông lệ quốc tế, dẫn ví dụ mô hình của Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB), nơi người dân được quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn 99 năm.

Theo HoREA, cách tiếp cận này vừa bảo đảm quyền tài sản của người dân, vừa tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để xử lý các chung cư hết niên hạn, đồng thời thúc đẩy công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Gỡ nút thắt cải tạo chung cư cũ

HoREA đề xuất khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và phải phá dỡ, chủ sở hữu được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư và tiếp tục sử dụng diện tích đất đó.

Việc đóng góp kinh phí xây dựng lại sẽ được xác định theo tỷ lệ diện tích căn hộ của từng chủ sở hữu nhân với suất đầu tư xây dựng mới tại thời điểm phá dỡ.

Trường hợp các chủ sở hữu không có nhu cầu hoặc không có khả năng đóng góp kinh phí, hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư đủ điều kiện để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại, thì sẽ bàn giao đất cho Nhà nước để tổ chức thực hiện dự án. Khi đó, người dân được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung, đồng thời được hỗ trợ và tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở.

HoREA cũng đề nghị quy định rõ hơn về việc xử lý quyền sử dụng đất khi chung cư bị phá dỡ, cũng như bổ sung đầy đủ các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong trường hợp theo quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại chung cư tại vị trí cũ.

Theo thống kê được HoREA dẫn lại, cả nước hiện có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ, nhà ở tập thể cũ được xây dựng trước năm 1994, với khoảng 3 triệu m² sàn, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM. Trong đó có khoảng 196 công trình thuộc diện nguy hiểm cấp D.

Riêng tại TP.HCM (cũ) có 474 khu chung cư cũ với 573 lô, trong đó 16 khu thuộc diện nguy hiểm cấp D, nhưng đến nay mới chỉ phá dỡ được 7 khu và đang di dời dân tại 9 khu còn lại.

HoREA cho rằng một trong những nguyên nhân khiến tiến độ cải tạo chung cư cũ chậm là cơ chế hiện hành vẫn mang tính “bao cấp”, trong khi quỹ bảo trì 2% chỉ đủ đáp ứng nhu cầu trong khoảng 20 năm. Đối với các chung cư được xây dựng trước khi có quy định về quỹ bảo trì, nhiều công trình không có nguồn lực để sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng lại.

Theo Hiệp hội, việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình đối với các dự án mới, đồng thời trao quyền và trách nhiệm cho chủ sở hữu trong việc góp kinh phí xây dựng lại chung cư, sẽ góp phần tháo gỡ nút thắt kéo dài nhiều năm trong cải tạo chung cư cũ, giảm gánh nặng ngân sách và tạo động lực để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững.

HoREA nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Nhà ở cần quán triệt đầy đủ tinh thần của Nghị quyết 21-NQ/TW nhằm bảo đảm quyền tài sản của người dân, tạo sự đồng thuận xã hội và giúp người dân yên tâm trước các thay đổi về chính sách đối với nhà chung cư.

Thiên An