HoREA đề xuất đưa đất nền ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án.

Theo Hiệp hội, việc bổ sung quy định này là cần thiết để tăng cường quản lý thị trường, kiểm soát tình trạng phân lô bán nền biến tướng và bảo vệ quyền lợi của người mua đất.

Kiến nghị quản lý cả giao dịch đất nền ngoài dự án

Trong văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và các cơ quan liên quan về định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, HoREA đề nghị sửa đổi quy định về phạm vi điều chỉnh của luật.

Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị bỏ quy định loại trừ trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản ra khỏi phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo HoREA, việc mở rộng phạm vi điều chỉnh sẽ bảo đảm tính đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai 2024, đồng thời tăng hiệu quả quản lý nhà nước đối với các hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.

Hiệp hội cũng đề nghị sửa đổi quy định về khái niệm kinh doanh bất động sản theo hướng bổ sung hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong hoặc ngoài dự án bất động sản.

Đồng thời, HoREA kiến nghị điều chỉnh quy định về các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản để bao gồm cả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án.

Theo Hiệp hội, việc bổ sung các quy định này sẽ tạo cơ sở pháp lý thống nhất đối với hoạt động chuyển nhượng đất nền, thay vì chỉ điều chỉnh đất trong các dự án bất động sản như hiện nay.

Cảnh báo rủi ro từ hoạt động tách thửa và phân lô bán nền

Lý giải cho đề xuất trên, HoREA cho rằng Luật Nhà ở 2023 đã quy định tại nhiều khu vực đô thị, chủ đầu tư dự án nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua hoặc cho thuê và không được thực hiện dự án phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 cho phép tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng các điều kiện về hạ tầng, giao thông, cấp nước, thoát nước và diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Theo HoREA, quy định này dẫn đến thực tế nhiều cá nhân, hộ gia đình sau khi tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đã đưa các thửa đất ra giao dịch trên thị trường.

Hiệp hội cho rằng đã xuất hiện tình trạng một số đối tượng hoặc doanh nghiệp “núp bóng” người sử dụng đất để thực hiện hoạt động tách thửa, nhưng bản chất là kinh doanh phân lô bán nền ngoài dự án theo các quy định của pháp luật dân sự, không phải lập dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo HoREA, khoảng trống pháp lý này đã khiến nhiều trường hợp người dân mua đất nền ngoài dự án bị lừa đảo, chịu thiệt hại nhưng chưa được pháp luật về kinh doanh bất động sản bảo vệ đầy đủ.

Để khắc phục tình trạng trên, Hiệp hội đề nghị bổ sung một mục riêng trong Chương IV của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án.

Theo đề xuất, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án sẽ phải đáp ứng các điều kiện cụ thể như đã hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật; bảo đảm cung cấp điện, nước, thoát nước và kết nối với hạ tầng chung của khu vực; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp; không bị kê biên để thi hành án; không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch hoặc bị đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

HoREA cũng đề xuất quy định rõ quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, bên cho thuê và bên thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án.

Đối với bên chuyển nhượng, Hiệp hội đề nghị phải cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin về quyền sử dụng đất; bàn giao đất đúng diện tích, vị trí, ranh giới; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

Đối với bên nhận chuyển nhượng, HoREA kiến nghị phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới; thực hiện xây dựng theo giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; đồng thời bồi thường nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình xây dựng.

Theo HoREA, việc bổ sung các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án sẽ góp phần tăng cường quản lý thị trường đất nền, hạn chế tình trạng phân lô bán nền biến tướng, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi tham gia giao dịch bất động sản ngoài dự án.

Thiên An