HoREA: Đề xuất giải pháp “đặc trị” sốt đất, sốt nhà

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, trong 15 năm gần đây, thị trường bấtđộng sản (BĐS) đã phát triển vượt bậc, nhưng vẫn chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoRREA nhận định, trong hơn 3 năm trở lại đây thị trường BĐS lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất. Cáccơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng gây ra nhiều hệ quả tiêu cựcvề kinh tế xã hội.

Giá đất ở một số địa phương bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực,thiết lập mặt bằng giá mới, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn. 

Bên cạnh tình trạng sốt đất, giá nhà tăng vọt do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở nhất là phân khúc căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở thương mại giá thấp. Nguyên nhân chính dẫn đến ách tắc nguồn cung dự án nhà ở, nguồn cung sản phẩm nhà ở bắt nguồn từ một số “vướng mắc, xung đột pháp luật” và từ công tác thực thi pháp luật không thống nhất tại một số địa phương. 

Để “đặc trị”sốt đất và bình ổn giá nhà, HoREA đề xuất sử dụng hiệu quả công cụ thuế và ban hành thuế bất động sản. Theo đó, đánh thuế thu nhập cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập; áp mức thuế suất rất cao đối với việc chuyển nhượng nhà đất trong năm đầu tiên và giảm dần trong 3 năm đầu. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng, thì áp dụng thuế suất bình thườngđể không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, có nhu cầu tạo lập nhà ở thực.

Cùng với đó, HoREA cũng đề xuất áp dụng mức thuế suất luỹ tiến theo số lượng nhà đất đối với người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, nhằm điều chỉnh và định hướng hành vi mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất trên thị trường BĐS hướng đến mục tiêu phát triển lành mạnh, ổn định. Ngoài ra, HoREA cũng cho rằng cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao nhằm triệt tiêu ý định “găm giữ” đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai.

“Cần ban hành “thuế bất động sản đánh trên giá trị nhà và đất  để tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên  cần cânnhắc  về thuế suất, để đảm bảo phù hợp với thu nhập phổ biến của số đông cá nhân, hộ gia đình là người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp. Sắcthuế này cần thay thế phương thức thu “tiền sử dụng đất để không xảy ra tình trạng “thuế chồng thuế”, giải toả gánh nặng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở và người thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở.

Thay thế thu “tiền sử dụng đất” bằng “thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở”, với thuế suất rõ ràng, vừa góp phần làm giảm giá thành dẫn đến làm giảm giá bán nhà, vừa minh bạch và loại trừ cơ chế “xin-cho” hiện nay”, ông Châu đề xuất.

Ngoài ra, để sử dụng hiệu quả công cụ thuế và thuế suất để bình ổn khi có biến động của thị trường bất động sản, HoREA đề nghị Quốc hội giao thẩm quyền cho Chính phủ quyết định thuế suất chống đầu cơ, để kịp thời xử lý vàbình ổn thị trường bất động sản khi có biến động. 

Đối với công cụ tiền tệ - tín dụng, HoREA đề nghị Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước xem xét nâng lãi suất tái cấp vốn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, giảm ngay tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn để cắt cơn sốt “bong bóng” bất động sản. Đồng thời, sử dụng biện pháp giảm tỷ lệ cho vay tín dụng mua bất động sản để kiểm soát đầu tư “lướt sóng”.

“Hiện nay, ngân hàng cho vay tối đa đến 70% giá trị hợp đồng mua bất động sản nên có thể xem xét giảm ngay tỷ lệ cho vay xuống còn 50%, thậm chí chỉ còn 35%, để ngăn chặn đầu cơ, “lướt sóng” . Đồng thời, kiểm soát chặt tín dụng tiêu dùng,ngăn chặn việc chuyển một phần nguồn vốn vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà, để lướt sóng khi thị trường bất động sản sốt nóng “bong bóng”:kiểm soát chặt chẽ nguồn “tiền bẩn” mua bất động sản để rửa tiền. Bên cạnh đó, cần sử dụng hiệu quả công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ởvà sử dụng công cụ hành chính khi thực sự cần thiếtđể hạ nhiệt cơn sốt đất.”…”, HoREA đề nghị.

Đ ể giải quyết ách tắc ảnh hưởng đến nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở để bình ổn thị trường bất động sản. HoREA cũng đề nghị Chínhphủ sớm sửa đổi, bổ sung Khoản 2Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP);  Điểm b Khoản 2 Điều 8 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 7 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP); quy định chi tiết thực hiện Nghị định 148/2020/NĐ-CP; quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại; UBND cấp tỉnh xem xét giải quyết một số “vướng mắc”trong công tác thực thi pháp luật thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của địa phương…

Châu Anh