Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị gộp hai phương án về đặt cọc trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thành một nhằm tích hợp ưu điểm của cả hai.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM hoan nghênh Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (ngày 30/10/2023) đã tiếp thu nhiều ý kiến góp ý của các Hiệp hội ngành nghề cũng như các chuyên gia, nhất là quy định về đặt cọc.
Hiệp hội nhận thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, 2014 đều không quy định về đặt cọc xảy ra trước thời điểm dự án bất động sản, nhà ở đủ điều kiện giao kết hợp đồng, huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là đất nền, nên đã xảy ra tình trạng giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” đã lợi dụng khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 không quy định giá trị, tỷ lệ tiền đặt cọc nên đã nhận tiền đặt cọc của khách hàng với giá trị lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị tài sản giao dịch, thậm chí giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” còn lập cả “dự án ma” không có cơ sở pháp lý để nhằm mục đích “lừa đảo”, gây thiệt hại rất lớn cho khách hàng, gây mất trật tự xã hội mà điển hình là vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty Alibaba.
HoREA kiến nghị gộp hai phương án về đặt cọc dự án bất động sản
Do vậy, Hiệp hội tán thành khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã bổ sung quy định về “đặt cọc” là rất cần thiết. Tuy nhiên theo Hiệp hội, khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đưa ra 02 phương án để lựa chọn là chưa hợp lý.
Cụ thể, Phương án 1 của Dự thảo tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 về mục đích đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng, mà trên thực tế sau khi đã giao kết hợp đồng thì thường ít xảy ra trường hợp bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc lừa đảo do việc giao kết hợp đồng thường được các bên kiểm tra chặt chẽ và thực hiện theo quy định của pháp luật và khi thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thường được cấn trừ vào số tiền thanh toán lần đầu của giao dịch.
Còn Phương án 2 của Dự thảo tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 về mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng, mà trên thực tế trước khi giao kết hợp đồng thì mới thường xảy ra tình trạng bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc “lừa đảo” và không thực hiện giao kết hợp đồng, gây thiệt hại cho bên đặt cọc như đã nêu trên đây.
Từ phân tích trên, cả phương án 1 và phương án 2 đều đúng nên cần tích hợp cả phương án 1 và phương án 2 thành 1 phương án quy định về đặt cọc để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 và để cụ thể hóa quy định về đặt cọc trong Luật Kinh doanh bất động sản quy định đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở có sẵn hoặc hình thành trong tương lai.
Đối với ý kiến yêu cầu quy định chặt chẽ việc chủ đầu tư sử dụng tiền đặt cọc phải đúng mục đích, Hiệp hội nhận thấy khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cấm chủ đầu tư “4. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật”, trong đó đã bao gồm “tiền đặt cọc” nên không cần thiết phải quy định thêm.
Thiên An