Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý gửi Quốc hội liên quan dự thảo Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai.
Doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa “mắc kẹt” vì thiếu hành lang pháp lý
Trong văn bản số 148/2025/CV-HoREA, HoREA nhận định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội đang đi đúng hướng khi nhằm mục tiêu tháo gỡ khó khăn trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn hai nhóm vướng mắc lớn chưa được đề cập đầy đủ, trong đó nổi bật nhất là vấn đề quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa.
Theo HoREA, TP.HCM hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp cổ phần hóa, phần lớn quản lý quỹ đất có nguồn gốc nhà nước. Thế nhưng, giai đoạn 2007-2021 là thời điểm pháp luật chưa quy định rõ ràng về lập “phương án sử dụng đất”, đa số doanh nghiệp không có hoặc chưa được phê duyệt phương án này.
HoREA kiến nghị tháo gỡ vướng mắc đất đai cho doanh nghiệp cổ phần hóa.
Điều đó dẫn đến hàng loạt hệ quả: Không thể chuyển mục đích sử dụng đất, không thể triển khai dự án, nhiều khu đất rơi vào tình trạng “đắp chiếu”, lãng phí tài nguyên và nguồn lực.
HoREA dẫn ví dụ điển hình là trường hợp Công ty Cổ phần Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5, dù 99,78% cổ phần vẫn thuộc Nhà nước nhưng doanh nghiệp gần như không thể sử dụng đất để đầu tư do vướng mắc pháp lý tồn đọng từ nhiều năm trước. Bên cạnh đó, các địa phương lúng túng trong việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, do Luật Đất đai 2024 chưa quy định rõ đối với nhóm doanh nghiệp cổ phần hóa, dẫn đến tình trạng “không dám giải quyết”.
HoREA chỉ ra rằng, trước năm 2007, khi Nghị định 109/2007/NĐ-CP được ban hành, pháp luật chưa hề có quy định bắt buộc lập “phương án sử dụng đất” trong quá trình cổ phần hóa. Từ năm 2007 đến trước năm 2021, dù quy định đã xuất hiện nhưng văn bản hướng dẫn chi tiết lại chưa có.
Phải tới khi Nghị định 140/2020/NĐ-CP và Thông tư 03/2021/TT-BTNMT được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường khi đó mới có hướng dẫn cụ thể về lập và phê duyệt “phương án sử dụng đất”.
Điều này dẫn đến thực tế, hầu như toàn bộ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa giai đoạn 2007–2021 đều không có "phương án sử dụng đất" được phê duyệt.
Bổ sung quy định riêng cho quỹ đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa giai đoạn từ 2007-2021
Mặc dù Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất – bao gồm doanh nghiệp cổ phần hóa – được quyền chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng hiện đang tồn tại nhiều quan điểm trái chiều.
Nhiều địa phương không dám chấp thuận do lo ngại rủi ro, khiến tài sản đất đai bị “đóng băng”, gây lãng phí lớn. Trong khi đó, nhu cầu cập nhật quy hoạch mới của doanh nghiệp là chính đáng, bởi nhiều quy hoạch cũ không còn phù hợp. Tuy nhiên, khi xin điều chỉnh, doanh nghiệp lại bị yêu cầu thu hồi đất để đấu giá vì được xem là “đất công”.
HoREA nhận định quan điểm này không thỏa đáng vì doanh nghiệp cổ phần hóa vẫn phải tuân thủ quy hoạch và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, không làm thất thoát tài sản công hay ảnh hưởng đến ngân sách.
HoREA cho biết, việc bổ sung quy định này vào “dự thảo Nghị quyết” nhằm tạo hành lang pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong giải quyết thủ tục đất đai, khơi thông nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế xã hội, nhất là giúp giải quyết dứt điểm các tồn đọng, vướng mắc về sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn lịch sử 2007-2021.
Bên cạnh đó là tạo nguồn thu cho ngân sách, thông qua cơ chế truy thu nghĩa vụ tài chính, đồng thời hạn chế tình trạng “xí phần đất công” không thông qua đấu giá, đấu thầu và ổn định tình trạng pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước đã và đang sử dụng đất phù hợp quy hoạch.
Thiên An