Trong bối cảnh chi phí không còn là lợi thế để thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), các khu công nghiệp (KCN) tại Việt Nam đứng trước yêu cầu tái định vị chiến lược. Theo đó, nâng chất lượng dịch vụ, tăng minh bạch và tốc độ triển khai trở thành yếu tố then chốt. Đặc biệt, chuyển đổi xanh, phát triển theo định hướng ESG (môi trường, xã hội và quản trị).
2 "cực" hút vốn lớn nhất
10 tháng đầu năm 2025, Việt Nam ghi nhận 3.321 dự án đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) được cấp phép mới với tổng vốn đăng ký khoảng 14,07 tỷ USD, tăng 21,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Song song, các dự án hiện hữu cũng được bổ sung vốn mạnh mẽ, với tổng vốn điều chỉnh đạt hơn 10,6 tỷ USD.
Tuy nhiên bức tranh thu hút vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) 10 tháng đầu năm 2025 phản ánh rõ nét sự thay đổi cấu trúc kinh tế. Đặc biệt có sự khác biệt so với những năm về trước. Bởi dòng vốn FDI có sự thay đổi theo đơn vị hành chính sau sáp nhập và có sự vươn lên của “thủ phủ công nghiệp” mới với đơn vị hành chính mở rộng, nguồn vốn cũng tăng lên đáng kể.
Việt Nam vẫn đang là một điểm đến đầu tư ổn định trong khu vực.
Vì thế dòng vốn tập trung mạnh mẽ vào các siêu đô thị công nghiệp đó là TP.HCM và Bắc Ninh – trở thành 2 cực hút vốn lớn nhất cả nước.
Bắc Ninh (sau sáp nhập với Bắc Giang) đã vươn lên dẫn đầu cả nước về tổng vốn FDI đăng ký cấp mới (1,47 tỷ USD) và điều chỉnh (3,03 tỷ USD), đạt hơn 4,5 tỷ USD. Kết quả này đến từ lợi thế cộng hưởng của một “thủ phủ” công nghiệp điện tử sẵn có cùng tiềm năng đất đai và nguồn lao động dồi dào, thu hút các dự án sản xuất công nghệ cao và mở rộng quy mô của các tập đoàn đa quốc gia.
TP.HCM (bao gồm Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu), tuy chỉ đứng thứ 4 về tổng vốn thu hút (khoảng hơn 2 tỷ USD), nhưng lại áp đảo hoàn toàn về số lượng dự án mới với 1.244 dự án, gấp 5 lần tỉnh Bắc Ninh. Sự khác biệt này cho thấy, khu vực TP.HCM mở rộng vẫn là “mảnh đất lành” cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong lĩnh vực dịch vụ, thương mại và công nghệ, nhờ thị trường tiêu thụ rộng lớn và hạ tầng dịch vụ hoàn thiện.
Chất lượng dịch vụ là then chốt
Dữ liệu từ báo cáo “Triển vọng bất động sản công nghiệp Việt Nam - Nắm bắt thời cơ” của Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu (Avison Young) cho thấy, áp lực chi phí và mục tiêu phát triển bền vững buộc các nhà sản xuất ưu tiên hiệu suất, tính linh hoạt và tốc độ.
Điều này khiến mô hình cạnh tranh truyền thống dựa trên giá thuê, chi phí hạ tầng hay ưu đãi thuế không còn đủ sức hấp dẫn. Thay vào đó, họ chuyển sang đánh giá hệ sinh thái dịch vụ, thủ tục pháp lý, năng lực hỗ trợ xuất nhập khẩu và khả năng đưa dự án vào vận hành nhanh.
Những yêu cầu ngày càng chuyên sâu này tạo áp lực buộc các chủ đầu tư KCN phải chuyển đổi từ cung cấp mặt bằng sang cung cấp giải pháp toàn diện. Các mô hình nhà xưởng, nhà kho xây sẵn, kho lạnh, trạm trung chuyển hay trung tâm giao hàng chặng cuối tiếp tục duy trì nhu cầu thuê cao nhờ đáp ứng được tính linh hoạt mà doanh nghiệp cần.
Nhu cầu đó đang thúc đẩy sự chuyển dịch mạnh từ “lượng” sang “chất” trong nguồn cung bất động sản công nghiệp. Nhiều nhà phát triển tập trung tư vấn chuyên biệt cho từng loại hình sản xuất, triển khai KCN xanh, logistics tích hợp và tiêu chuẩn ESG thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản. Quỹ đất trong các khu thương mại tự do (FTZ), gần cảng nước sâu hoặc sân bay trong bán kính 1 - 2 giờ trở thành ưu tiên hàng đầu của các nhà sản xuất quốc tế.
Việc chuyển từ cạnh tranh chi phí sang cạnh tranh chất lượng không chỉ là xu thế tất yếu mà còn là điều kiện quan trọng giúp Việt Nam củng cố vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Khu công nghiệp xanh- lựa chọn tất yếu
Chuyển đổi xanh, phát triển theo định hướng ESG (môi trường, xã hội và quản trị) và xây dựng khu công nghiệp sinh thái không chỉ là một xu thế, mà đã trở thành sự lựa chọn tất yếu cho các đô thị lớn như TP.HCM.
Chuyển đổi xanh, phát triển theo định hướng ESG (môi trường, xã hội và quản trị) và xây dựng khu công nghiệp sinh thái không chỉ là một xu thế, mà đã trở thành sự lựa chọn tất yếu. Ảnh minh hoạ
Theo các chuyên gia, đây chính là động lực tăng trưởng mới, tạo ra dư địa để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, sàng lọc các dự án FDI không phù hợp, hướng tới các ngành công nghiệp xanh, kinh tế tuần hoàn và tăng trưởng bền vững.
Đối với một siêu đô thị đang cần cân bằng giữa phát triển kinh tế và chất lượng sống như TP.HCM, việc xanh hóa nền kinh tế không còn là phong trào mà là một chiến lược sống còn, trong đó có ưu tiên phát triển các khu công nghiệp (KCN) theo định hướng xanh, sinh thái. Đây là mô hình KCN mà các doanh nghiệp có thể tối ưu việc sử dụng năng lượng, nước và vật liệu, giảm thiểu chất thải và ô nhiễm.
Trong khi đó, tiêu chuẩn ESG đóng vai trò là bộ lọc và "tấm hộ chiếu xanh" quan trọng trong việc thu hút đầu tư nước ngoài.
Các quỹ đầu tư và tập đoàn đa quốc gia hàng đầu trên thế giới đang ngày càng đưa ESG vào tiêu chí hàng đầu khi quyết định đầu tư, ưu tiên những địa điểm lẫn đối tác có cam kết mạnh mẽ về giảm phát thải carbon, sử dụng năng lượng tái tạo...
Thế hệ nhà đầu tư mới, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia, không chỉ tìm kiếm mặt bằng sản xuất, mà quan tâm sâu hơn đến yếu tố bền vững, khả năng kết nối và mức độ linh hoạt của hạ tầng.
Điều đó đòi hỏi các KCN thế hệ mới phải chuyển mình từ mô hình "cho thuê đất" sang mô hình tích hợp sinh thái - thông minh, đáp ứng các chuẩn mực quốc tế về phát thải, năng lượng và môi trường.
Đáng chú ý, dòng vốn FDI hiện nay không chỉ đổ vào các ngành sản xuất truyền thống mà đã chuyển hướng sang những lĩnh vực có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao. Điều này cho thấy Việt Nam đang dần chuyển từ vai trò "công xưởng" sang "trung tâm sản xuất chiến lược" trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Thực tế những năm gần đây cho thấy xu hướng lựa chọn của các doanh nghiệp, cả FDI lẫn trong nước đang thay đổi rõ rệt. Thay vì chỉ quan tâm đến diện tích và giá thuê như trước, những năm gần đây, yếu tố tốc độ triển khai, tiêu chuẩn xanh và hệ sinh thái hỗ trợ vận hành mới là ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư FDI.
Trong bối cảnh chi phí không còn là lợi thế, các KCN tại Việt Nam đứng trước yêu cầu tái định vị chiến lược. Việc chuyển từ cạnh tranh chi phí sang cạnh tranh chất lượng không chỉ là xu thế tất yếu mà còn là điều kiện quan trọng giúp Việt Nam củng cố vị thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Đặc biệt, chuyển đổi xanh, phát triển theo định hướng ESG và xây dựng khu công nghiệp sinh thái không chỉ là một xu thế, mà đã trở thành sự lựa chọn tất yếu.
Nguyễn Hà