Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (IEEr) vừa có văn bản kiến nghị việc xây dựng bảng giá đất phải đảm bảo nguyên tắc ổn định, phù hợp với thực tiễn đời sống nhân dân và áp dụng hệ số K để xác định giá đất.
Theo đó, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường (IEEr) kiến nghị lãnh đạo thành phố xây dựng bảng giá đất mới dựa trên nền tảng bảng giá đất hiện tại (theo Quyết định 02/2020) trước khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực, sau đó nhân hệ số K để xây bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026. Biên độ điều chỉnh hệ số K được đề xuất từ 0,2 đến 3 lần, tùy tuyến đường, khu vực, mục đích sử dụng đất.
Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, cách làm này phù hợp với thị trường nhưng không làm tăng đột biến nghĩa vụ tài chính, đồng thời đảm bảo nguyên tắc dễ quản lý, dễ áp dụng, dễ kiểm tra và thị trường không tăng lạm phát.
Theo Viện, nếu xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường để làm giá gốc, rồi tiếp tục nhân hệ số K, sẽ khiến giá đất bị khuếch đại, làm méo mó thị trường và nghĩa vụ tài chính, đồng thời không đúng tinh thần khoa học của việc áp dụng hệ số K.
Kiến nghị TP.HCM xây dựng bảng giá đất mới theo hệ số K.
Trong khi đó, bảng giá đất áp dụng từ ngày 31/10/2024 tại TPHCM (cũ) đang quá cao, gây nhiều hệ lụy cho doanh nghiệp và người dân. Ngay cả cơ quan quản lý Nhà nước cũng gặp khó khăn trong việc giải quyết thủ tục tính tiền sử dụng đất.
Theo IEEr, thu nhập bình quân quốc gia chỉ khoảng 8,2 triệu đồng/tháng, trong khi giá đất và nhà ở xã hội rất cao. Một căn hộ nhà ở xã hội có giá 1,2 tỷ thì người lao động phải mất 38 năm mới có thể mua được. Đây là nghịch lý khi bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 quá cao.
Do đó, TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng IEEr cho rằng việc xây dựng bảng giá đất mới không nên tiếp tục làm theo cách cũ, mà cần tuân thủ chỉ đạo của Bộ Chính trị và hướng dẫn của Bộ Tài chính về áp dụng hệ số K trong xây dựng bảng giá đất phù hợp với Luật đất đai 2024.
Với đất nông nghiệp, IEEr kiến nghị giá nên bằng 30% giá đất ở cùng thửa, giúp giảm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Một số địa phương như Nghệ An đang áp dụng tỷ lệ 20%.
Viện cho rằng, phương thức hệ số K này chỉ cần tham vấn cơ quan tham mưu về mức độ phù hợp hệ số K áp dụng cho phù hợp với từng khu đất, về lâu dài hệ số K điều chỉnh sẽ áp cho từng thửa đất và dự án khi làm sạch dữ liệu về đất đai trên địa bàn thành phố.
Nếu thực hiện đúng tinh thần chỉ đạo của Tổng Bí Thư về việc xây dựng bảng giá đất do Bộ Tài chính đề xuất thì việc này rất nhanh và thuận tiện khi áp dụng hệ số K cho điều chỉnh bảng giá đất trong năm, có nghĩa số lần điều chỉnh không bị khống chế trong giải quyết tiền sử dụng đất.
Đây là điều rất thuận tiện cho Nhà nước tính giá đất trên hệ số, thay vì phải mời tư vấn thẩm định giá và nhiều trường hợp xác định không chính xác.
TS Phạm Viết Thuận nhận định, khi bảng giá ổn định, dòng tiền từ dân sẽ đỗ vào tiêu dùng và mua sắm, ổn định nhà ở và an sinh xã hội. Dòng tiền hàng chục triệu tỷ đang gửi từ ngân hàng sẽ tham gia thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng trong điều tiết của Nhà nước về bảng giá đất hiện nay. Ngoài ra sức hút về đầu tư dịch vụ sẽ có cơ hội để tham gia khi chi phí về hạ tầng nằm trong khung chi phí định mức phát triển của doanh nghiệp.
Theo ông Đào Quang Dương – Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp – Môi trường TP.HCM cho biết, thành phố đã hoàn tất khảo sát và thu thập dữ liệu giá đất tại hơn 7.500 tuyến đường để làm cơ sở xây dựng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Sau khi có dự thảo, TP sẽ lấy ý kiến rộng rãi trước khi ban hành.
Vị này cũng cho biết, giá đất khảo sát hiện không chênh lệch nhiều so với bảng giá đất theo Quyết định 79. Tuy nhiên, nếu giữ nguyên mức giá này rồi nhân thêm hệ số K từ năm 2026, giá đất sẽ tăng rất mạnh. Điều này gây tác động sâu rộng đến người nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp thuê đất, sản xuất kinh doanh trên đất nông nghiệp và cả hoạt động bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, việc xây dựng hệ số K rất khó, bởi nếu lấy mức thấp nhất để “không ai thiệt”, người dân bị thu hồi đất sẽ phản đối vì bồi thường thấp; nhưng nếu lấy mức cao, doanh nghiệp và hộ dân phải đóng tiền sử dụng đất quá lớn.
Ngoài ra, với mô hình chính quyền đô thị 2 cấp, địa giới quận – huyện không còn áp dụng cho bảng giá đất, nên xác định hệ số điều chỉnh theo từng khu vực sẽ phức tạp hơn.
Thiên An