Bộ Xây dựng cho biết, tín dụng bất động sản trong quý II/2026 tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng triển khai và tạo nguồn cung thực. Trong khi đó, lãi suất vay phổ biến 12-14%/năm, có khoản vay lên tới 15-16%, khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà chịu thêm áp lực tài chính.
Lãi vay tăng, sức mua bất động sản chịu sức ép
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà khả năng tiếp cận vốn không còn đồng đều giữa các doanh nghiệp. Trong bối cảnh chi phí tín dụng tăng, ngân hàng có xu hướng ưu tiên dòng tiền cho những dự án đã hoàn thiện pháp lý, có phương án kinh doanh khả thi và khả năng tạo dòng tiền rõ ràng.
Theo thông tin về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản tiếp tục được điều hành theo hướng thận trọng và có chọn lọc.
Điều này khiến khoảng cách giữa các nhóm doanh nghiệp ngày càng rõ. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, dòng tiền ổn định và dự án đủ điều kiện triển khai có lợi thế hơn trong tiếp cận tín dụng. Ngược lại, các dự án còn vướng pháp lý hoặc khả năng thanh khoản thấp tiếp tục gặp khó trong huy động vốn.
Lãi vay tăng, sức mua bất động sản chịu sức ép.
Một trong những yếu tố đang tác động trực tiếp đến thị trường là mặt bằng lãi suất cho vay. Dẫn số liệu từ các báo cáo nghiên cứu thị trường, Bộ Xây dựng cho biết lãi suất vay bất động sản hiện phổ biến ở mức 12-14%/năm. Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, nhiều khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%/năm, thậm chí có trường hợp lên 15-16%/năm tại một số ngân hàng.
Mặt bằng lãi suất cao làm gia tăng chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt đối với người mua nhà phải vay vốn trong thời gian dài. Khi chi phí vay tăng, khả năng tiếp cận tín dụng của nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế cũng bị thu hẹp.
Bộ Xây dựng cho biết, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức cao. Phần lớn doanh nghiệp có nhu cầu vay để duy trì hoạt động, bổ sung vốn lưu động và triển khai các dự án.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà vẫn là một điểm nghẽn. Nhiều doanh nghiệp phản ánh khách hàng gặp khó khăn, thậm chí rất khó khăn khi vay vốn do lãi suất cao, hạn mức tín dụng thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập.
Những yếu tố này tác động trực tiếp đến quyết định mua nhà, làm gia tăng số giao dịch không thành công và kéo giảm khả năng hấp thụ của thị trường.
Không chỉ người mua, các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn cũng chịu sức ép khi chi phí vốn tăng. Đặc biệt, những dự án kéo dài thời gian triển khai sẽ phải đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn khi thời gian sử dụng vốn bị kéo dài.
Dòng vốn ngoại và trái phiếu cũng chọn lọc hơn
Trong bối cảnh tín dụng trong nước được kiểm soát, dòng vốn ngoại tiếp tục cho thấy sự quan tâm đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam ước đạt 13,03 tỷ USD, tăng 11,2% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm của 5 năm gần đây.
Riêng hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 965,2 triệu USD, chiếm 7,4% tổng vốn FDI thực hiện.
Ở chiều đăng ký, tính đến ngày 30/6/2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ. Trong lĩnh vực bất động sản, nếu tính cả vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh, con số đạt khoảng 5,1 tỷ USD, tương đương 17,9% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm.
Dòng vốn ngoại và trái phiếu cũng chọn lọc hơn.
Theo Bộ Xây dựng, những con số này cho thấy bất động sản vẫn nằm trong nhóm lĩnh vực nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, dòng vốn ngoại cũng ngày càng tập trung vào những dự án có quy mô lớn, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác ổn định.
Các loại hình được quan tâm gồm khu đô thị, nhà ở, bất động sản công nghiệp, logistics, văn phòng và dịch vụ lưu trú.
Thay vì mở rộng đầu tư theo diện rộng, dòng vốn có xu hướng tìm đến những dự án có năng lực triển khai và hiệu quả khai thác thực tế.
Tương tự, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng có dấu hiệu cải thiện trong quý II/2026 nhưng chưa thực sự mở rộng đồng đều.
Theo Bộ Xây dựng, hoạt động phát hành trái phiếu trong quý II phục hồi so với cùng kỳ, song chủ yếu tập trung ở một số chủ đầu tư quy mô lớn và các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện. Trong khi đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn gặp nhiều trở ngại khi huy động vốn qua kênh này.
Trong ba tháng 4, 5 và 6/2026, các doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng giá trị phát hành trái phiếu trong kỳ.
Hoạt động phát hành chủ yếu theo phương thức riêng lẻ và tập trung ở một số doanh nghiệp lớn. Trong đó, Vinhomes phát hành 17.000 tỷ đồng; Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An 7.500 tỷ đồng; Công ty CP Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc 5.700 tỷ đồng; Công ty CP Đô thị Du lịch Cần Giờ 2.500 tỷ đồng và Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn 4.000 tỷ đồng.
Như vậy, trong khi nhu cầu vốn của thị trường vẫn lớn, khả năng huy động vốn đang phụ thuộc ngày càng nhiều vào chất lượng tài sản, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và mức độ hoàn thiện pháp lý của dự án.
Thiên An