UBND tỉnh Lâm Đồng vừa ban hành Quyết định 61/2026/QĐ-UBND, sửa đổi quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026. Trong đó, tỉnh không tăng hệ số biến động thị trường nhưng bổ sung cách tính dựa trên quy hoạch và các yếu tố vị trí, đồng thời phân cấp cho UBND xã, phường và đặc khu xác định một số hệ số đối với từng dự án.
Hệ số K được tính theo quy hoạch, vị trí
UBND tỉnh Lâm Đồng vừa ban hành Quyết định 61/2026/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Quyết định 22/2026/QĐ-UBND ngày 6/5/2026 về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh.
Theo quy định mới, trong nhiều trường hợp, hệ số điều chỉnh giá đất vẫn được giữ ở mức K = 1,00. Hệ số này được sử dụng làm căn cứ xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; tính các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan và xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.
Lâm Đồng thay đổi cách tính hệ số K, doanh nghiệp bất động sản thêm biến số chi phí.
Điểm đáng chú ý nằm ở nhóm dự án sử dụng đất, khi cách xác định hệ số được làm rõ theo công thức: K = K điều chỉnh mức biến động thị trường × K điều chỉnh theo quy hoạch × K điều chỉnh theo yếu tố ảnh hưởng.
Trong đó, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường tiếp tục được áp dụng ở mức 1,00.
Như vậy, tác động lớn hơn đối với các dự án không đến từ việc điều chỉnh giá đất theo biến động thị trường mà đến từ hai thành phần còn lại là quy hoạch và yếu tố ảnh hưởng của vị trí.
Đối với hệ số theo quy hoạch, Quyết định 61 phân thành 5 mức dựa trên hệ số sử dụng đất theo quy hoạch. Dự án có hệ số sử dụng đất đến 1,5 lần áp dụng K = 1,00; trên 1,5 đến 3 lần áp dụng K = 1,20; trên 3 đến 5 lần là K = 1,25; trên 5 đến 7 lần là K = 1,30 và trên 7 lần là K = 1,35.
Cách tính này khiến các dự án có hệ số sử dụng đất cao có thể chịu hệ số điều chỉnh lớn hơn. Nói cách khác, cùng một khu vực, mức độ khai thác quỹ đất khác nhau có thể dẫn đến sự khác biệt trong nghĩa vụ tài chính của dự án.
Yếu tố này doanh nghiệp cần tính toán ngay từ giai đoạn lập phương án đầu tư, bởi hệ số sử dụng đất được duyệt không chỉ quyết định quy mô sản phẩm mà còn tác động tới chi phí liên quan đến đất đai.
Vị trí dự án cũng trở thành biến số tài chính
Ngoài quy hoạch, Quyết định 61 còn bổ sung cách xác định hệ số theo các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Theo đó, dự án sử dụng đất nằm trong phạm vi bán kính 500 m, tính từ ranh giới dự án đến các khu vực như trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, cơ sở giáo dục hoặc khu danh lam thắng cảnh có thể áp dụng hệ số K = 1,20. Những trường hợp còn lại áp dụng K = 1,00.
Quy định này đưa yếu tố vị trí vào trực tiếp trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Một dự án có khả năng tiếp cận thuận lợi với các đầu mối hành chính, thương mại, giáo dục hoặc điểm có giá trị cảnh quan sẽ có thể chịu mức hệ số cao hơn so với những dự án không nằm trong phạm vi ảnh hưởng được quy định.
Vị trí dự án cũng trở thành biến số tài chính.
Điều này cũng đồng nghĩa doanh nghiệp khi đánh giá một khu đất không chỉ cần xem xét giá đất và quy hoạch, mà phải tính đến cả những yếu tố xung quanh dự án.
Bên cạnh việc thay đổi cách xác định hệ số, Quyết định 61 còn bổ sung vai trò của chính quyền cấp cơ sở.
Cụ thể, UBND xã, phường và đặc khu Phú Quý được giao xác định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số theo yếu tố ảnh hưởng đối với từng dự án. Kết quả sau đó được chuyển đến cơ quan quản lý đất đai để tổng hợp, thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính.
Việc phân cấp này được kỳ vọng giúp quá trình xác định hệ số bám sát hơn đặc điểm của từng khu vực, thay vì áp dụng một cách đồng nhất trên phạm vi toàn tỉnh.
So với quy định trước đó tại Quyết định 22/2026/QĐ-UBND, thay đổi đáng chú ý của Quyết định 61 không nằm ở việc nâng hệ số biến động thị trường. Điểm mới chủ yếu là cách lượng hóa rõ hơn ảnh hưởng của quy hoạch và vị trí đối với các dự án sử dụng đất.
Điều này có thể khiến việc tính toán chi phí đất đai trở thành một biến số cần được doanh nghiệp bất động sản theo dõi sát ngay từ khâu chuẩn bị dự án.
Bên cạnh mức giá đất làm cơ sở tính toán, doanh nghiệp sẽ phải đồng thời xem xét hệ số sử dụng đất theo quy hoạch được phê duyệt; vị trí của dự án; khoảng cách đến các trung tâm hành chính, thương mại, giáo dục, danh lam thắng cảnh và những yếu tố có thể làm phát sinh hệ số điều chỉnh.
Với những dự án có mật độ khai thác cao hoặc nằm tại khu vực có nhiều yếu tố thuận lợi về vị trí, tổng nghĩa vụ tài chính về đất có thể chịu tác động từ các hệ số bổ sung này.
Trong bối cảnh chi phí đầu vào đang ngày càng được doanh nghiệp bất động sản tính toán kỹ, thay đổi về phương pháp xác định hệ số K có thể tác động đến phương án tài chính, cơ cấu sản phẩm và hiệu quả đầu tư.
Đặc biệt, khi thời gian triển khai dự án kéo dài, việc xác định chính xác các yếu tố liên quan đến đất đai ngay từ đầu sẽ có ý nghĩa đối với khả năng kiểm soát chi phí và xây dựng phương án kinh doanh.
Việc bổ sung trách nhiệm cho UBND cấp xã trong xác định các yếu tố ảnh hưởng cũng đặt ra yêu cầu về tính chính xác của thông tin quy hoạch, hiện trạng và đặc điểm khu vực.
Quyết định 61 vì vậy không đơn thuần là điều chỉnh một hệ số kỹ thuật. Việc đưa thêm các tiêu chí về quy hoạch và vị trí vào công thức có thể tạo ra cách tiếp cận chi tiết hơn đối với từng dự án, đồng thời làm rõ hơn mối quan hệ giữa khả năng khai thác đất với nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải thực hiện.
Trong quá trình triển khai, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải theo dõi chặt chẽ cả ba yếu tố gồm: Biến động thị trường, quy hoạch và đặc điểm vị trí, thay vì chỉ căn cứ vào một mức hệ số chung.
Thiên An