Mặc dù năng lực tài chính thực tế không đủ để trực tiếp thâu tóm dự án, thế nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn tìm cách xoay xở bằng chiêu thức “tay không bắt giặc” – tận dụng đòn bẩy tài chính, huy động vốn từ ngân hàng, trái phiếu hoặc từ chính khách hàng để gom cho bằng được quỹ đất béo bở.
Lật chiêu “tay không” gom đất
Trên thương trường địa ốc, công thức quen thuộc vẫn là “vay – mua – rồi lại vay”: vay ngân hàng, gom quỹ đất thông qua các thương vụ mua bán – sáp nhập (M&A), sau đó tìm cách bán lại cho doanh nghiệp khác hoặc triển khai dự án bằng nguồn vốn đi vay. Chiêu thức này đã trở thành “mánh tủ” của nhiều ông chủ bất động sản, giúp họ thâu tóm những lô đất vàng dù năng lực tài chính không thực sự dư dả.
Một ví dụ điển hình vừa diễn ra tại TP.HCM. Dự án chung cư Tổ ấm xanh DD (DD Green Homes), quy mô 1,2 ha tại phường Bến Cát, được Công ty TNHH DD New Life rao bán với giá 250 tỷ đồng.
Đây là dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, thiết kế 29 tầng với 2 block chung cư, cung cấp tổng cộng 1.411 căn hộ. Ngay lập tức, thông tin chào bán đã thu hút nhiều doanh nghiệp tìm đến, trong đó Công ty cổ phần đầu tư H.N ngỏ ý mua lại với mức giá thấp hơn, khoảng 220 tỷ đồng.
Theo ông N.V.D, một giám đốc pháp lý chuyên làm trung gian M&A dự án tại TP.HCM, Công ty H.N hoàn toàn tự tin theo đuổi thương vụ này vì có thể “gõ cửa” ngân hàng.
Thực tế, chỉ cần đưa ra được một bộ hồ sơ giải trình hợp lý – từ pháp nhân vay vốn, mục đích chuyển nhượng, phương thức phát triển dự án, giá trị khoản vay đến lộ trình trả nợ doanh nghiệp sẽ dễ dàng được ngân hàng xem xét.
“Họ ghi vào hồ sơ rằng vay để mua dự án, triển khai xây dựng rồi bán sản phẩm, nguồn trả nợ chính là tiền bán hàng. Nghe thì phức tạp, nhưng với những doanh nghiệp quen tay, đây chẳng phải chuyện khó khăn”, ông D cho hay.
Mặc dù năng lực tài chính thực tế không đủ để trực tiếp thâu tóm dự án, thế nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn tìm cách xoay xở bằng chiêu thức “tay không bắt giặc”.
Cách “bán nhà cho ngân hàng”
Không chỉ dừng lại ở việc dùng ngân hàng như chiếc “hầu bao thần kỳ” để mua dự án khi không có đồng vốn trong tay, nhiều chủ đầu tư còn tìm thêm một lối thoát khác khi rơi vào cảnh bế tắc bán hàng: đó là “bán nhà cho ngân hàng”.
Một ví dụ điển hình là một doanh nghiệp địa ốc triển khai 1.000 căn nhà phố và biệt thự tại phường Thủ Dầu Một (TP.HCM). Dự án này vốn được họ mua lại từ đối tác vào năm 2020 bằng 100% vốn vay ngân hàng.
Gói vay gần 2.000 tỷ đồng, lãi suất chạm mức 12%/năm, cộng dồn suốt 5 năm khiến chi phí tài chính phình to. Thế nên khi mở bán, doanh nghiệp đẩy giá từ 70 đến 100 triệu đồng/m² – cao hơn nhiều so với mặt bằng thị trường. Họ biện minh rằng mức giá “trên trời” ấy không chỉ gánh chi phí đầu vào và xây dựng, mà còn phải cõng thêm cả khoản lãi ngân hàng lẫn phần lợi nhuận kỳ vọng.
Thế nhưng, kịch bản quen thuộc lại tái diễn: hàng không bán được. Và khi khách hàng ngoài thị trường quay lưng, một cánh cửa khác được mở ra: ngân hàng trở thành “khách hàng bất đắc dĩ”.
Ông V.T.Đ, Chủ tịch một Công ty cổ phần Bất động sản, tiết lộ đây không còn là thủ thuật hiếm. Theo đó, doanh nghiệp nhờ nhân viên, thậm chí cả người thân đứng tên ký hợp đồng vay mua nhà. Những hợp đồng mua bán này được đem làm căn cứ làm việc với ngân hàng. Thông qua những cuộc “đi đêm” với đơn vị thẩm định, giá trị tài sản được nâng khống lên để vay được khoản lớn hơn. Khi ngân hàng duyệt, tiền giải ngân chảy về túi doanh nghiệp.
Thủ thuật này có thêm một lớp vỏ bọc nữa: người đứng tên vay hộ được hứa hẹn hỗ trợ trả lãi hàng tháng với mức chỉ 5–7%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất 12% mà doanh nghiệp đang phải oằn lưng gánh. Còn khi nào dự án có khách hàng thật sự, doanh nghiệp sẽ giải chấp căn nhà và bán lại, hợp thức hóa mọi thứ.
Nghe qua thì có vẻ tinh vi, nhưng thực chất đây là cách “xoay vòng vốn” trong thế bí, biến ngân hàng thành kênh tiêu thụ hàng tồn kho trá hình. Doanh nghiệp thì có dòng tiền tạm thời, ngân hàng thì ôm rủi ro, còn thị trường bất động sản thì ngày càng bị thổi phồng bởi những con số vay mượn và giá bán ảo.
Chiêu thức “bán nhà cho ngân hàng” không chỉ là giải pháp tình thế của doanh nghiệp, mà còn tiềm ẩn hệ lụy vĩ mô đáng báo động. Khi các hợp đồng vay mượn trá hình liên tục được ký kết, ngân hàng vô tình trở thành “kho chứa hàng tồn” thay cho thị trường. Hệ quả là nợ xấu âm thầm phình ra, giá trị tài sản bảo đảm bị thổi phồng, còn dòng vốn tín dụng thay vì chảy vào sản xuất – kinh doanh lại bị kẹt cứng trong các dự án bất động sản nửa vời.
Về phía thị trường, cách làm này khiến giá nhà đất tiếp tục bị “đẩy ảo”, người mua thực sự càng khó tiếp cận sản phẩm. Ngân hàng thì tưởng rằng đang nắm trong tay tài sản giá trị, nhưng khi thị trường đảo chiều, giá trị thực tế sụt giảm, nguy cơ mất vốn là điều khó tránh.
Nói cách khác, những thương vụ “bán nhà cho ngân hàng” chẳng khác nào trò đánh cược lớn: doanh nghiệp kéo dài sự sống, còn hệ thống tài chính gánh rủi ro thay.
Hải Nam