Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nên xem xét chuyển quy định bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 211 Dự thảo sang “khuyến khích thực hiện” bởi vì nếu bắt buộc sẽ tạo ra những “đặc quyền”, “đặc lợi” cho các sàn giao dịch.
Nhiều nội dung cần điều chỉnh
Tại cuộc Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa diễn ra mới đây, gần 100 luật gia, luật sư, chuyên gia về đất đai, bất động sản và đại diện các cơ quan quản lý nhà nước về đất đại của TP HCM và một số địa phương phía Nam đã có nhiều ý kiến, kiến nghị góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Phát biểu khai mạc hội thảo, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Giám đốc Cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam đánh giá chung Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) lần này có vai trò hết sức quan trọng để đưa các quy định của luật sát hơn với thực tiễn công tác quản lý đất đai trên cả nước. Dù vậy, sau giai đoạn lấy ý kiến phản biện, góp ý đầu tiên đã có nhiều ý kiến cho rằng nhiều quy định của dự thảo luật vẫn còn chung chung, chưa cụ thể, chưa thể chế đầy đủ các chính sách mới trong Nghị quyết số 18-NQ/TW, dẫn đến cần phải tiếp tục đánh giá kỹ lưỡng các tác động và cụ thể hóa chính sách đất đai bảo đảm đồng bộ, khả thi, hiệu quả.
"Chúng ta thấy rằng vẫn còn nhiều nút thắt, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các quy định pháp luật trong quản lý, sử dụng đất, chưa tạo được không gian mới, động lực cho phát triển, bảo đảm an ninh quốc phòng, cũng như giảm tối đa thủ tục hành chính", Luật sư Nguyễn Văn Hậu phát biểu.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Giám đốc Cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam phát biểu tại hội thảo. (Ảnh PLTPHCM)
Dẫn chứng cho nhận định trên, Luật sư Hậu dẫn kết quả rà soát Luật đất đai của Bộ Tài nguyên Môi trường tại 112 luật, bộ luật (có quan hệ với Luật đất đai) đã thấy có 22/112 luật có nội dung vướng mắc, chồng chéo với Luật hiện hành nhưng cũng chưa thống nhất giữa luật đất đai và luật nhà ở.
Bên cạnh đó, khoản 1 điều 61 của dự thảo luật về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất có quy định "Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng,...sau khi có Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh thông qua và phù hợp với quy định tại Điều 54 của Luật này".
Nhất thiết cần xem xét HĐND cấp tỉnh chỉ được thông qua với một mức nhất định, quy định như trong dự thảo luật thì việc giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đối với một phần nhỏ diện tích đất cũng phải thông qua HĐND thì rất bất cập. "Chỉ nên giao HĐND thông qua những diện tích lớn, khoảng 5ha trở lên mới thông qua HĐND, chứ không đợi phiên họp của HĐND để thông qua", Luật sư Nguyễn Văn Hậu góp ý.
Cũng theo Luật sư Hậu, đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), LĐLS Việt Nam đưa ra một nhóm nội dung cần góp ý và phản biện xã hội.
Thứ nhất là tính thống nhất, đồng bộ, khắc phục chồng chéo giữa Luật Đất đai với các quy định khác của pháp luật.
Thứ hai là làm rõ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước các cấp (Quốc hội, HĐND các cấp; Chính phủ và UBND các cấp; bộ ngành địa phương) và quyền chủ thể của nhân dân, quyền của tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Thứ ba là vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; phạm vi lấy ý kiến nhân dân trong quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ tư là hoàn thiện quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch giảm khiếu kiện.
Thứ năm là góp ý quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân.
Thứ sáu là các quy định về tài chính đất đai, giá đất. Thứ bảy là các vấn đề khác như đất công, tài sản công, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm…
Kiến nghị sửa quy định "bắt buộc mua bán bất động sản qua sàn giao dịch"
Cũng tại Hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) tham vấn, trong dự thảo dù đã bỏ quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Theo ông Châu, những điểm mới kể trên được quy định trong dự thảo lần này đã góp phần tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc cho các địa phương trong quá trình thực hiện thủ tục đất đai cho người sử dụng đất.
Dù vậy, lãnh đạo HoREA kiến nghị nên xem xét chuyển quy định bắt buộc giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 211 Dự thảo sang “khuyến khích thực hiện” bởi vì nếu bắt buộc sẽ tạo ra những “đặc quyền”, “đặc lợi” cho các sàn giao dịch và thiếu công bằng với các chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay.
Quang cảnh góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sáng nay ngày 22/9. (Ảnh ĐĐK)
Đóng góp ý kiến tại hội thảo về chủ đề trên, Luật sư Lê Nết, Giám đốc Công ty Luật LNT & Thành viên cho rằng, mặc dù Luật đất đai (2013) đã cho phép người dân, doanh nghiệp khi thuê đất của Nhà nước được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên, nếu trả tiền hàng năm thì sẽ chỉ được quyền sử dụng đất mà không được quyền thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
"Thoạt nhìn, quy định như vậy có thể mang lại lợi ích là khuyến khích người sử dụng đất trả tiền sử dụng đất hay thuê đất một lần thì mới được quyền sử dụng đất đầy đủ, tăng thu ngân sách nhà nước, tiết kiệm chi phí, công sức quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng việc khuyến khích người thuê lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thường lên tới 50 năm) có thể cũng giống như việc "bán lúa non" vậy", Luật sư Lê Nết phân tích.
Trong khi đó, liên quan đến đất nông nghiệp, Luật sư, ĐBQH Trương Thị Hòa, Đoàn Luật sư TP HCM đề xuất, nên quy định người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được sử dụng đất nông nghiệp ổn định, lâu dài, thay vì thời hạn sử dụng 50 năm như hiện nay. Việc quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp lâu dài giúp cho người sử dụng đất yên tâm tích tụ, tập trung đất đai để sản xuất.
Kiến nghị thứ hai là nên quan tâm tới quyền của người Việt Nam định cư nước ngoài. Cụ thể, xem xét cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sử dụng đất nông nghiệp (quy định hiện nay không cho phép). Điều này sẽ mang lại nhiều lợi ích như trong các trường hợp tích tụ, tập trung đất nông nghiệp để sản xuất thì có thể tận dụng tiềm lực tài chính, áp dụng công nghệ hiện đại vào sản xuất nông nghiệp của người Việt Nam định cư ở người ngoài. Việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia vào sản xuất nông nghiệp có thể góp phần đưa nền nông nghiệp Việt Nam phát triển hơn nữa trong thời gian tới.
Tại hội thảo PGS-TS Phan Trung Hiền, trưởng khoa luật trường Đại học Cần Thơ cũng cho biết các quy định về tái định cư hiện nay chưa đảm bảo an dân trước khi thu hồi đất, chưa bảo đảm nguyên tắc người có đất thu hồi sau khi sống tại khu tái định cư phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Do đó, kiến nghị cần quy định cụ thể trong thời gian bao lâu người bị thu hồi đất được cấp nhà, đất tái định cư, cấp sổ cho người dân tái định cư, giải quyết các chế độ khác cho người tái định cư. Có như vậy thì cuộc sống của người dân tái định cư mới bằng hoặc tốt hơn trước đó.
Hồng Quang