Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Không bắt buộc mua bán bất động sản qua sàn?

Đề xuất bắt buộc mua bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn bất động sản chưa nhận được sự đồng tình của Ủy ban Kinh tế Quốc hội.

Khắc phục tồn tại Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 5, chiều 19/6, tại Hội trường Diên Hồng, Quốc hội nghe Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày Tờ trình, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày Báo cáo thẩm tra về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). 

Trình bày Tờ trình về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 được Quốc hội khóa 13 thông qua năm 2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015 có vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. 

Bộ trưởng cũng nêu rõ, sau gần 08 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng đã nêu: “Cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao”; “Phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản; thị trường quyền sử dụng đất”; “Vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ, thị trường tài chính…theo chuẩn mực của nền kinh tế thị trường đầy đủ, hiện đại, hội nhập quốc tế”.

Bên cạnh đó, Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021-2030 có nêu: “Trọng tâm là thị trường các yếu tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất…”; “Phát triển đầy đủ và đồng bộ thị trường các yếu tố sản xuất, nhất là các thị trường quyền sử dụng đất, ...”; “Xây dựng cơ chế minh bạch đánh giá giá trị đất đai, bất động sản theo cơ chế thị trường...”. 

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh, đây là những cơ sở chính trị quan trọng cho việc xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trên cơ sở việc đánh giá chi tiết, Quốc hội đã thống nhất sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và bổ sung dự án Luật này vào Chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 nhằm hoàn thiện thể chế pháp luật về kinh doanh bất động sản để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở quản lý chặt chẽ, bảo đảm an toàn, lành mạnh, ổn định và vận hành thông suốt; cơ cấu lại thị trường bất động sản; sử dụng nguồn lực tiết kiệm, hiệu quả; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; phát triển đô thị, các dự án bất động sản gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, có tính đến thời điểm thực hiện quy hoạch, kế hoạch để cân đối cung cầu, tạo mặt bằng giá bất động sản phù hợp, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Dự án luật được kỳ vọng sẽ khắc phục những tồn tại, hạn chế sau 08 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của Luật này với các luật khác có liên quan để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, hiện không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn. Tuy nhiên, 99% các chủ đầu tư đều bán hàng qua sàn hoặc môi giới.  Các chủ đầu tư quy mô lớn còn tự tổ chức sàn giao dịch hoặc bộ phận bán hàng riêng. Vì thế, tại dự thảo luật, Chính phủ vẫn đề xuất chủ đầu tư bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn.

Cụ thể, dự thảo quy định 2 loại giao dịch bất động sản phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Quy định này nhằm ngăn ngừa hệ lụy hình thành các dự án ma, chủ đầu tư lừa đảo khách hàng và tăng tính công khai, minh bạch thông tin dự án bất động sản đưa vào giao dịch, nhất là các bất động sản hình thành trong tương lai.

Không bắt buộc mua bán bất động sản qua sàn

Thẩm tra dự án luật này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản. Dự thảo Luật phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 2013, tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.

Về nội dung đề xuất mọi giao dịch bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn chưa nhận được sự đồng tình của Ủy ban Kinh tế. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Chính phủ cho rằng, quy định này không phù hợp với tình hình thực tế thị trường, dẫn tới nhiều hệ lụy như là cơ sở hình thành các dự án “ma”, chủ đầu tư lừa đảo khách hàng. Đồng thời cũng làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin với các bất động sản đưa vào giao dịch, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai. 

Vì thế, trình Quốc hội sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ đề nghị, mọi giao dịch bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn.

Tuy nhiên, thẩm tra nội dung này, đa số ý kiến tại Ủy ban Kinh tế đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa làm rõ được an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn. Ngoài ra, việc bắt buộc các giao dịch bất động sản nhà ở trên giấy phải qua sàn sẽ làm tăng chi phí, và tính vào giá và người mua sẽ phải chịu cả phí bảo lãnh, chi phí cho sàn giao dịch. 

Với dự án có đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư đủ năng lực, uy tín thì giao dịch trực tiếp không qua sàn vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. “Việc bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, câu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường”, báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế nêu.

Cơ quan thẩm tra dẫn thực tế từ báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014, là đã có tình trạng sàn giao dịch bất động sản liên kết với chủ đầu tư để “lách luật” dưới hình thức phân phối sản phẩm qua khâu trung gian, nhưng thực chất là sàn đã mua bất động sản của chủ đầu tư, tạo điều kiện cho cả người dân và doanh nghiệp có cơ hội trốn thuế. Ngoài ra, tình trạng “các sàn giao dịch “ôm hàng”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản diễn ra phổ biến.

Ủy ban Kinh tế cho rằng, phải tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân. Do đó, cơ quan này đề nghị không quy định bắt buộc, mà chỉ khuyến khích tổ chức, cá nhân giao dịch bất động sản qua sàn. Đồng thời, Chính phủ cần đưa ra quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, thu hút được các bên tham gia giao dịch.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị bổ sung quy định việc sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ, không đúng sự thật dẫn đến thiệt hại cho các bên tham gia.

Về điều tiết thị trường bất động sản, cũng là nội dung mới ở lần sửa đổi này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nói, các quy định về điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 86 dự thảo Luật còn chung chung, chưa rõ tính quy phạm, không có nội hàm chính sách cụ thể, chỉ là những nguyên tắc trong công tác quản lý nhà nước nói chung; việc triển khai từng biện pháp cụ thể về đầu tư, xây dựng, thuế, tín dụng, đất đai, tài chính, giá, ngân sách phải thực hiện theo pháp luật chuyên ngành và trên thực tế Chính phủ vẫn đang thực hiện các giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế cho rằng việc điều tiết thị trường bất động sản theo quy định tại dự thảo Luật và dự thảo Nghị định chỉ là những giải pháp can thiệp mang tính chất tình thế; cần nghiên cứu quy định theo hướng công cụ hiệu quả nhất để bảo đảm phát triển và quản lý thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để cơ cấu lại thị trường bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, cơ cấu lại nguồn cung bảo đảm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế.

Về thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, ông Thanh đề nghị bổ sung quy định về trường hợp các biện pháp điều tiết vượt thẩm quyền của Chính phủ thì phải trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo các luật chuyên ngành.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, ông Vũ Hồng Thanh cho biết Ủy ban Kinh tế cho rằng quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi đáp ứng điều kiện là nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này tại điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật là quy định mới so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Tuy nhiên điểm mới này chưa được đề cập trong báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và báo cáo đánh giá tác động của chính sách trong dự thảo Luật. Ủy ban Kinh tế đề nghị Cơ quan soạn thảo bổ sung các nội dung này để Quốc hội có đủ cơ sở xem xét.

Hồng Quang