Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ là 'luồng gió mới' giúp thị trường vượt qua khó khăn

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có điểm mới được cho là “nới lỏng” hơn và tạo điều kiện cho thị trường đa dạng hơn. Theo các chuyên gia đánh giá, điều này sẽ giúp cho thị trường có một luồng gió mới để có thể giúp cho thị trường vượt qua giai đoạn này nhanh hơn so với giai đoạn trước.

Nhiều điểm mới của Luật Kinh doanh Bất động sản

Ngày 28/11/2023, với 465/469 đại biểu Quốc hội tán thành, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã chính thức được Quốc hội thông qua. Theo đó, Luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Có khá nhiều nội dung mới ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức cá nhân như siết chặt việc phân lô, bán nền, được phép nhận cọc tối đa 5% giá bán đối với hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không cho phép chủ đầu tư dự án ủy quyền cho các bên tham gia hợp tác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản thì Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi còn không cho phép cả việc ký hợp đồng đặt cọc.

Quy định này một phần xuất phát từ việc bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được phép nhận cọc không quá 5% giá bán, tuy nhiên, nó cũng gắn chặt trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tiếp nhận trực tiếp tiền cọc, tiền bán, chuyển nhượng bất động sản với khách hàng.

Bên cạnh đó, trong phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cũng chỉ ghi nhận chủ đầu tư có trách nhiệm “nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận”. Theo đó, trách nhiệm của chủ đầu tư dừng lại ở việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, rõ ràng, việc cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cơ quan nhà nước. Do vậy, khi hoàn tất việc nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì trách nhiệm của Chủ đầu tư đã hoàn thành.

Một điểm mới nữa đó là quy định về mua bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được đề ra. Một vấn đề hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng được thể hiện trong các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Trước đó, nghị định 02/2022/NĐ-CP đề cập đến mẫu Hợp đồng mua bán, cho thuê căn hộ du lịch. Nghị định này sẽ được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sử dụng mẫu “Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú”.

Theo đó thì khái niệm “căn hộ du lịch” không còn trong Luật Kinh doanh bất động sản, chỉ còn sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú. Đây có thể là vấn đề các nhà phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần quan tâm khi tiếp tục phát triển sản phẩm này trong tương lai.

Điểm mới khác là Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi ghi nhận chỉ chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động cần phải áp dụng Hợp đồng mẫu theo quy định của Luật này. Quy định này ngay phần trình bày đầu tiên, dù khách hàng là bất kể ai thì sản phẩm bất động sản luôn là tài sản có giá trị lớn, do đó, cần thiết buộc chủ đầu tư dự án bất động sản tuân thủ những điều khoản chung nhất trong hoạt động kinh doanh bất động sản để đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng, đảm bảo lợi ích cộng đồng.

Đương nhiên, khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua cũng chấm dứt tranh cãi xung quanh việc bắt buộc áp dụng mẫu hợp đồng đối với các tổ chức, cá nhân khác theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Theo đó, các tổ chức, cá nhân khác (không phải là chủ đầu tư dự án bất động sản) khi xác lập Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng dịch vụ bất động sản thì không buộc phải theo mẫu, họ chỉ cần tuân thủ các quy định của Luật kinh doanh bất động sản và Bộ luật dân sự. Quy định này phù hợp với tinh thần của pháp luật dân sự, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng không buộc phải theo mẫu.

Trước đây, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 không ghi nhận về việc nhận cọc của chủ đầu tư đối với các sản phẩm là bất động hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã ghi nhận rõ về việc chủ đầu tư dự án bất động được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.

Trước khi Luật Kinh doanh bất động sửa đổi được thông qua, không ít kỳ vọng vào việc nới lỏng việc đặt cọc hơn với chủ đầu tư dự án bất động sản hơn để tạo điều kiện cho chủ đầu tư tìm hiểu, đánh giá về mức độ hấp thụ của thị trường. Tuy nhiên, hiện việc nhận cọc kèm điều kiện chặt chẽ như quy định.

Bên cạnh đó, việc quy định này cũng không hoàn toàn ngăn cản được việc các chủ đầu tư sử dụng các hình thức đảm bảo khác để huy động vốn trước khi đủ điều kiện như ký quỹ, vay tiền ưu tiên mua sản phẩm hình thành trong tương lai.

Chủ đầu tư trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Vẫn trên tinh thần bảo vệ quyền lợi của Khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tiếp tục siết chắt điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh, đặc biệt là quy định về việc “Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh ”.

Như vậy, chủ đầu tư trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Trước đó, tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất Động sản 2014 không quy định thật sự rõ ràng điều kiện này, một số địa phương vận dụng quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ của mình (trong đó có nghĩa vụ tài chính) để buộc Chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với đất đai. Tuy nhiên, cách vận dụng này dẫn đến sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương và gây ra sự bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư và việc sửa đổi này đã đảm bảo việc áp dụng được thống nhất.

Với điều kiện mới này, với quan điểm của các cơ quan lập pháp, rõ ràng chủ đầu tư phải chứng minh được khả năng tài chính của mình, phải biến đất đai sử dụng để xây dựng công trình thành của mình (thông qua việc nộp tiền đất) trước khi bán sản phẩm hình thành trong tương lai cho Khách hàng.

Ngoài ra, các điều kiện khác về giấy tờ về quyền sử dụng đất, khởi công xây dựng cũng được quy định rõ ràng, cụ thể hơn so với quy định của Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi để tạo điều kiện cho chủ đầu tư, cơ quan nhà nước khi thực hiện, cũng như tạo điều kiện cho Khách hàng khi tham chiếu thực tế dự án với quy định của pháp luật hiện hành.

'Luồng gió mới' giúp thị trường vượt qua khó khăn

Bà Đỗ Thị Thu Hằng Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Hà Nội cho rằng, yếu tố ảnh hưởng đến sự hồi phục của thị trường bất động sản một phần đến từ việc thông qua các Luật định như Luật Nhà ở, Luật Kinh Bất động sản và Luật Nhà ở. Thế nhưng đến hiện tại, Luật Đất đai sửa đổi đã chính thức tạm dừng thông qua. Chỉ có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được thông qua.

Do đó, theo các chuyên gia, khả năng thị trường có sự đột biến về diễn biến trong ngắn hạn là điều khó xảy ra bởi thị trường cần thời gian dài để "ngấm thuốc" và có nội lực tốt để bật dậy. Ảnh hưởng chung của nền kinh tế khiến nhiều nhà đầu tư vẫn trong trạng thái dò xét, cân đối khi xuống tiền.

Đánh giá cụ thể về quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh, ông Nguyễn Minh Tuấn – Tổng giám đốc AFA Group cho rằng, quy định này sẽ giúp thị trường kinh doanh bất động sản đi vào thực chất hơn.

"Tôi nghĩ rằng là chúng ta sẽ nhìn thấy vấn đề ở đây đó là có sự sàng lọc và muốn làm rất rõ ràng trong việc là không sử dụng tiền của khách hàng để người ta hay gọi là trong thuật ngữ hoặc mượn đầu heo nấu cháo đấy. Tức là anh mượn tiền của khách hàng và chỉ cần một vốn đối ứng rất nhỏ đưa ra dự án có thể bán được dùng 30 % lại tiếp tục thế chấp để xây và vay tiếp". Tổng giám đốc AFA Group chia sẻ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, việc này sẽ giúp những dự án hình thành trong tương lai chất lượng hơn và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Đồng thời cũng đặt ra thách thức với các chủ đầu tư trong việc huy động dòng tiền để xây dựng các dự án.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhìn nhận: "Quy định này đang nghiêng về người tiêu dùng thì tôi nghĩ đây là điều rất chính xác. Tại vì suy cho cùng có xây dựng hoặc hình thức nào đi nữa thì vẫn phải hướng về người tiêu dùng. Còn đối với chủ đầu tư tôi nghĩ rằng bên cạnh việc này đưa cho họ những quy định thì chúng ta cần có những biện pháp hỗ trợ, đặc biệt là thủ tục để đảm bảo việc như xin giấy phép cũng như thủ tục vay để làm sao nó tiến hành thuận lợi. Chúng ta có thể để vừa đảm nguồn cung bền vững còn nguồn cầu thì thấy đấy là môi trường an toàn để đầu tư".

Còn về khu vực được phân lô, bán nền, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III, và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Ông Phan Lê Thành Long – Chủ tịch sáng lập Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam cho rằng, quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành: "Trước đây chúng ta thấy rằng các quy định yêu cầu đến các khu đô thị cấp 1 cấp 2. Bây giờ thì Luật quy định rằng là thậm chí đến đô thị cấp 3 thì cũng không được phân lô bán nền. Tức là chúng ta sẽ không khai thác tài nguyên thô nếu coi đất đai là tài nguyên và chúng ta phải phát triển những giá trị gia tăng. Tức là chúng ta sẽ phải xây nhà lên. Như thế thì Luật kinh doanh bất động sản có đúng nghĩa là kinh doanh bất động sản chứ không phải là khai thác tài nguyên đất và tài nguyên thô".

Một điểm mới được cho là “nới lỏng” hơn và tạo điều kiện cho thị trường đa dạng hơn của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), là quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (còn giữ quốc tịch Việt Nam) có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước.

Phân tích thị trường trong giai đoạn trầm lắng thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, hiện tại thị trường chỉ có nguồn cầu đến từ nhu cầu trong nước. Do đó, việc mở rộng đối tượng như Luật quy định sẽ vừa tạo thêm cung và cầu: "Đấy là việc tốt, Thứ nhất là đối với những người kinh doanh bất động sản thì sẽ có được nguồn vốn. Thứ hai nữa là giả sử họ ở nước ngoài làm môi giới và nếu vào thị trường và đưa thêm những cách thức giao dịch phù hợp hơn, tốt hơn chuyên nghiệp hơn. Đấy cũng là cái tác động tốt đến thị trường trong nước. Cuối cùng nữa, nó sẽ giúp cho thị trường có một luồng gió mới để có thể giúp cho thị trường vượt qua giai đoạn này nhanh hơn so với giai đoạn trước".  

Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng, doanh nghiệp phải công khai thông tin dự án bất động sản cũng giúp thị trường minh bạch hoá hơn khi Luật được áp dụng thực tiễn từ ngày 1/1/2025.

Chúng ta không chờ đợi sửa đổi Luật để thị trường nóng lên và đầu cơ ào ạt mà thay vào đó là mong muốn một thị trường phát triển lành mạnh bền vững, đảm bảo được quyền lợi cho các bên tham gia.

Hồng Quang