Sức mua tiếp tục tăng nhưng chi phí mặt bằng vẫn là bài toán lớn đối với các nhà bán lẻ tại TP Hồ Chí Minh. Khi giá thuê tại những vị trí có dòng khách tốt duy trì ở mức cao, doanh nghiệp đang chuyển từ cuộc đua mở rộng điểm bán sang tối ưu doanh thu trên từng mét vuông.
Sức mua tăng nhưng không còn cuộc đua thuê mặt bằng bằng mọi giá
Thị trường bán lẻ TP Hồ Chí Minh đang bước vào một giai đoạn có nhiều tín hiệu trái chiều, sức mua phục hồi rõ nét, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng ở mức cao, nhưng chi phí thuê tại những vị trí tốt tiếp tục tạo áp lực lên bài toán hiệu quả kinh doanh.
Theo số liệu cập nhật 8 tháng năm 2026, doanh thu bán lẻ hàng hóa tại TP Hồ Chí Minh ước đạt 617.405 tỷ đồng, tăng 17,2% so với cùng kỳ. Riêng tháng 8, doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt khoảng 80.659 tỷ đồng, tăng 1,7% so với tháng trước và tăng 20,2% so với cùng kỳ. Một số nhóm hàng có mức tăng đáng chú ý gồm đồ dùng, dụng cụ, trang thiết bị gia đình; gỗ và vật liệu xây dựng.
Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của thành phố trong 8 tháng đạt khoảng 1.308.513 tỷ đồng, tăng 13,7% so với cùng kỳ. Đây là nền tảng quan trọng để hoạt động kinh doanh mặt bằng bán lẻ duy trì sức cầu trong những tháng cuối năm.
Sức mua tăng nhưng không còn cuộc đua thuê mặt bằng bằng mọi giá.
Thực tế trong kỳ nghỉ Quốc khánh 2/9 cũng cho thấy sức mua tại nhiều hệ thống bán lẻ, siêu thị và trung tâm thương mại tăng cao. Các nhà bán lẻ phải tăng lượng hàng, bổ sung nhân sự và triển khai chương trình khuyến mại để đáp ứng nhu cầu mua sắm, ăn uống và vui chơi.
Tuy nhiên, sức mua tăng không đồng nghĩa doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận mọi mức giá thuê. Một chủ thương hiệu F&B đang khảo sát mặt bằng tại khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh cho biết doanh nghiệp hiện không còn đặt mục tiêu mở thật nhiều cửa hàng như trước.
“Giá thuê là khoản chi phí cố định rất lớn. Nếu doanh thu không đủ tốt thì chỉ vài tháng là áp lực dòng tiền xuất hiện. Vì vậy, chúng tôi phải tính rất kỹ lượng khách, mức chi tiêu và doanh thu trên mỗi mét vuông trước khi ký hợp đồng”, người này chia sẻ.
Điều này phần nào phản ánh sự thay đổi trong cách tiếp cận mặt bằng của các thương hiệu. Vị trí vẫn quan trọng, nhưng không còn là yếu tố duy nhất quyết định việc thuê. Dòng khách, khả năng nhận diện, doanh thu kỳ vọng, thời gian hoàn vốn và các khoản chi phí đi kèm đang được đưa lên bàn cân trước khi doanh nghiệp xuống tiền.
Dữ liệu thị trường cũng cho thấy chủ nhà đang có cơ sở để duy trì mặt bằng giá. Báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield ghi nhận tổng nguồn cung bán lẻ tại TP Hồ Chí Minh khoảng 1,21 triệu m², không thay đổi trong quý do không có dự án mới hoàn thành. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt khoảng 97%.
Giá thuê trung bình được ghi nhận khoảng 54,9 USD/m²/tháng, tăng 1,5% theo quý và 2,9% so với cùng kỳ. Khu vực trung tâm tiếp tục có mức giá cao do nguồn cung hạn chế, trong khi các khu vực ngoài trung tâm cũng duy trì đà tăng nhờ quy mô khách hàng ngày càng mở rộng.
Như vậy, trong khi người thuê phải tính toán hiệu quả từng điểm bán, chủ mặt bằng lại đang hưởng lợi từ tỷ lệ lấp đầy cao. Khoảng cách lợi ích này khiến quá trình thương lượng thuê trở nên quan trọng hơn, đặc biệt với những thương hiệu có tỷ trọng chi phí mặt bằng lớn.
Từ mặt bằng lớn sang bài toán hiệu suất và dòng khách
Nếu trước đây mặt bằng bán lẻ thường được đánh giá dựa trên diện tích, vị trí và mức độ nhận diện của tuyến phố, thì hiện nay hiệu suất kinh doanh đang trở thành tiêu chí quan trọng hơn.
Một chủ cửa hàng thời trang đang kinh doanh tại khu vực ngoài trung tâm cho rằng, mặt bằng không còn đơn thuần là nơi trưng bày và bán sản phẩm. Cửa hàng phải vừa bán trực tiếp, vừa hỗ trợ bán hàng online, livestream, chụp hình và tạo nhận diện thương hiệu. Một mặt bằng lớn nhưng không tạo thêm doanh thu thì rất khó duy trì. Chúng tôi có thể chấp nhận diện tích nhỏ hơn nếu vị trí đó giúp tiếp cận đúng khách hàng và hỗ trợ tốt cho hoạt động bán hàng đa kênh.
Nếu trước đây mặt bằng bán lẻ thường được đánh giá dựa trên diện tích, vị trí và mức độ nhận diện của tuyến phố, thì hiện nay hiệu suất kinh doanh đang trở thành tiêu chí quan trọng hơn.
Sự thay đổi này đang tác động trực tiếp đến cơ cấu khách thuê. Theo Cushman & Wakefield, nhóm khách thuê thuộc lĩnh vực phong cách sống và F&B tiếp tục là những động lực chính của nhu cầu thuê, đặc biệt tại các trung tâm thương mại lớn và các khu đô thị tích hợp.
Trong đó, thị trường không chứng kiến nguồn cung mới tăng mạnh trong ngắn hạn. Thay vào đó, các tài sản hiện hữu đang tập trung tối ưu cơ cấu khách thuê, nâng cao hiệu quả vận hành và cải thiện tỷ lệ lấp đầy.
Điều này tạo ra một cuộc cạnh tranh khác trên thị trường, không chỉ giữa các thương hiệu để tìm vị trí phù hợp mà còn giữa các mặt bằng để giữ chân những khách thuê có khả năng tạo doanh thu ổn định.
Trong bối cảnh đó, những mặt bằng có dòng khách rõ ràng, khả năng kết nối giao thông tốt, nằm trong khu dân cư đông đúc hoặc tích hợp với các loại hình dịch vụ, giải trí, ẩm thực có xu hướng được chú ý nhiều hơn.
Theo Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026-2029, thị trường TP Hồ Chí Minh dự kiến bổ sung khoảng 286.500 m² nguồn cung bán lẻ mới. Phần lớn nguồn cung được dự báo tập trung ngoài khu vực trung tâm, đặc biệt tại khu Đông và khu Bắc, thông qua các dự án phức hợp quy mô lớn và trung tâm thương mại khu vực.
Sự dịch chuyển này có thể làm thay đổi bản đồ mặt bằng bán lẻ của thành phố. Khi các đại đô thị, khu dân cư quy mô lớn và các trung tâm thương mại mới hình thành, doanh nghiệp có thêm lựa chọn thay vì tập trung vào một số tuyến phố trung tâm vốn có quỹ đất hạn chế và giá thuê cao.
Tuy nhiên, nguồn cung mới cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chủ đầu tư. Việc đưa thêm diện tích bán lẻ ra thị trường không đồng nghĩa tất cả mặt bằng đều dễ dàng lấp đầy. Khả năng thu hút dòng khách, tạo trải nghiệm mua sắm và hình thành hệ sinh thái F&B, giải trí, dịch vụ sẽ quyết định sức cạnh tranh của từng dự án.
Ở chiều ngược lại, với các thương hiệu, sự mở rộng nguồn cung có thể tạo thêm dư địa lựa chọn. Doanh nghiệp không nhất thiết phải tìm một mặt bằng thật lớn hoặc thật đắt, mà có thể lựa chọn điểm bán phù hợp với quy mô dân cư, hành vi tiêu dùng và chiến lược phát triển từng khu vực.
Bức tranh bán lẻ những tháng cuối năm vì thế được dự báo tiếp tục gắn với hai biến số: sức mua và hiệu suất mặt bằng. Sức mua đang tạo nền tảng cho hoạt động kinh doanh. Nhưng khi giá thuê tại các vị trí có lợi thế vẫn neo cao, doanh nghiệp sẽ phải giải bài toán khó hơn là làm thế nào để mỗi mét vuông mặt bằng tạo ra đủ doanh thu và biên lợi nhuận để bù đắp chi phí.
Thiên An