Báo cáo cập nhật ngành Khu công nghiệp do MBS Research công bố cho thấy thị trường đã vượt qua tác động tiêu cực của cú sốc thuế quan Mỹ hồi đầu năm. Lợi nhuận doanh nghiệp phục hồi mạnh, nhu cầu thuê đất tăng trở lại và quá trình mở rộng quỹ đất được đẩy nhanh, mở ra triển vọng tăng trưởng mới trong năm 2026.
Lợi nhuận bật tăng, thị trường thuê đất sôi động trở lại
Kết quả kinh doanh quý III/2025 của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp (KCN) cho thấy sự phục hồi rõ nét sau giai đoạn trầm lắng. Lợi nhuận toàn ngành tăng 24% so với cùng kỳ, với 65% doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng dương. Những cái tên nổi bật gồm KBC tăng 55%, IDC tăng 71% và BCM tăng 16% nhờ hoạt động bàn giao đất và lợi nhuận liên doanh bứt phá.
Trong khi VGC và SZC sụt giảm lần lượt 50% và 65% do tiến độ bàn giao chậm, mức tăng trưởng lũy kế 9 tháng của toàn ngành vẫn đạt 51%, cao hơn kỳ vọng, cho thấy nhu cầu đất công nghiệp đã phục hồi sau cú sốc tâm lý từ chính sách thuế quan của Mỹ.
Theo báo cáo, giá chào thuê trong quý III tăng 4% so với cùng kỳ, còn diện tích hấp thụ tại cả miền Bắc và miền Nam đều cải thiện so với quý trước. Làn sóng khách thuê quay lại đàm phán diễn ra ngay sau khi Mỹ công bố mức thuế đối ứng mới, tạo nền tảng cho sự bật tăng lợi nhuận trong nửa cuối năm.
FDI duy trì tích cực, hạ tầng – pháp lý mở đường cho chu kỳ tăng mới
Dòng vốn FDI giải ngân 10 tháng đầu năm tăng 9% – mức cao nhất trong 5 năm. Vốn đăng ký mới dù giảm 8% nhưng đã thu hẹp đà giảm, trong khi vốn điều chỉnh tăng tới 45%, cho thấy các tập đoàn nước ngoài tiếp tục mở rộng đầu tư tại Việt Nam.
MBS đánh giá Việt Nam vẫn duy trì lợi thế cạnh tranh so với các quốc gia trong khu vực khi mức thuế hàng hóa xuất khẩu sang Mỹ tương đồng Thái Lan, Indonesia hay Philippines, và thấp hơn rất nhiều so với Ấn Độ – quốc gia đang nỗ lực thu hút dịch chuyển chuỗi cung ứng.
Bên cạnh dòng vốn, thị trường KCN hưởng lợi từ hàng loạt cú hích hạ tầng và pháp lý. Việc sáp nhập tỉnh/thành mở ra không gian phát triển mới cho Bắc Ninh, Hải Phòng – Hải Dương, cũng như TP.HCM mở rộng. Nhiều dự án giao thông lớn như hành lang kết nối cảng Lạch Huyện, tuyến sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng, hay cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu được thúc đẩy mạnh.
Luật 57/2024 giúp tiến độ phê duyệt dự án nhanh hơn, tạo nguồn cung đất công nghiệp dồi dào. Hàng loạt dự án mới của KBC, BCM, IDC được phê duyệt, nâng quỹ đất tương lai lên hàng nghìn hecta – yếu tố quan trọng củng cố triển vọng lợi nhuận trung hạn.
Định giá về vùng hấp dẫn, cổ phiếu KCN bước vào giai đoạn tích lũy tốt
Nhóm cổ phiếu khu công nghiệp đang giao dịch ở mức P/B 2,1–2,2 lần, thấp hơn đáng kể so với mức 3,2 lần trước khi sự kiện thuế quan diễn ra. Giá cổ phiếu chiết khấu mạnh trong khi giá trị tài sản – đặc biệt là quỹ đất – tăng lên theo các dự án mới được phê duyệt.
MBS đánh giá đây là thời điểm thích hợp để tích lũy cổ phiếu khu công nghiệp, nhất là khi tác động từ thuế quan Mỹ đang dần phai nhạt và thị trường thuê đất cho thấy tín hiệu phục hồi bền vững. Dựa trên phân tích từ báo cáo ngành, một số cổ phiếu nổi bật cho giai đoạn phục hồi 2025–2026.
KBC sở hữu danh mục dự án lớn nhất nhóm KCN khi được phê duyệt hàng loạt KCN mới như Tràng Duệ 3, Kim Thành 2, Quế Võ 2 mở rộng, Phú Bình, Sông Hậu 2… cùng Khu đô thị Tràng Cát đang hoàn thiện pháp lý và có thể mở bán trong năm 2026. Đây sẽ là động lực tăng trưởng lợi nhuận dài hạn.
IDC được bổ sung hơn 1.200 ha đất KCN từ năm 2024 đến nay, trong đó nhiều dự án đã xong đền bù. Dòng vốn Trung Quốc quay lại đàm phán thuê đất tạo tín hiệu cải thiện diện tích cho thuê từ 2026.
VGC sở hữu danh mục đất sẵn sàng cho thuê ở Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh và đang chuẩn bị các dự án gối đầu tổng cộng ~550 ha. Dự kiến diện tích bàn giao tăng trở lại từ 2026 khi môi trường thuế quan ổn định hơn.
Trong bối cảnh dòng vốn FDI dần quay lại, giá thuê đất tăng ổn định và định giá cổ phiếu vẫn ở vùng hấp dẫn, ngành khu công nghiệp được kỳ vọng bước vào chu kỳ phục hồi rõ nét từ cuối 2025 sang 2026. Đây cũng là giai đoạn thuận lợi để nhà đầu tư dài hạn xem xét tích lũy các cổ phiếu đầu ngành sở hữu quỹ đất lớn và tiến độ pháp lý tích cực.
Trung Anh