Thị trường nhà ở ngày càng khan hiếm trầm trọng phân khúc nhà giá rẻ, bình dân, giấc mơ sở hữu nhà của người lao động, công nhân càng trở nên xa vời hơn. Tuy nhiên, nhiều tỉnh thành đang có chính sách phát triển nhà ở xã hội để “giấc mơ” sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp được gần hơn.
Nhiều tỉnh thành vào cuộc
Trong khoảng chục năm trung thành với kịch bản khan hiếm, thị trường nhà giá rẻ từng được hy vọng có sự chuyển biến khi vào quãng những năm 2016 - 2017, một số ông lớn công bố sẽ xây nhà giá rẻ. Thế nhưng lợi nhuận thấp khiến nhà giá rẻ chưa bao giờ là địa hạt màu mỡ để các chủ đầu tư bất động sản đổ vốn. Sự thực là nhà giá rẻ đã gần như biến mất trên thị trường.
Báo cáo thị trường những năm gần đây và mới nhất là nửa đầu năm 2022 của các đơn vị nghiên cứu đều nêu bật thực trạng này khi nguồn cung căn hộ giá rẻ, bình dân vô cùng ít ỏi hoặc tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven. Đáng ngại hơn, tình trạng này ngày càng khan hiếm.
Theo báo cáo “Tiêu điểm thị trường bất động sản” mới được CBRE Việt Nam công bố, trong 6 tháng đầu năm 2022, tại TP. Hồ Chí Minh không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có thì nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường TP. Hồ Chí Minh tăng vọt.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam nhận định: “Căn hộ giá rẻ từ cuối năm 2021 đã hoàn toàn biến mất tại thị trường Hà Nội. Kịch bản này vốn đã xảy ra tại TP. Hồ Chí Minh và đến thời điểm hiện tại đã xuất hiện tại Hà Nội”.
Theo ông Kiệt, sự mất cân đối về nguồn cung nhà ở tại các TP lớn như Hà Nội, TP. HCM ngày càng rõ, do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao nên hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.
Sự mất cân đối về nguồn cung nhà ở tại các TP lớn như Hà Nội, TP. HCM ngày càng rõ, nhà ở cho người thu nhập thấp ngày càng khan hiếm.
Nắm bắt được những thông tin này, gần đây, các địa phương đã bắt đầu vào vào cuộc để phát triển nhà ở xã hội nhằm cân bằng nguồn cung và đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp. Cụ thể, chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021-2030 xác định, phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, nhằm giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho người lao động.
Theo đó, TP Hà Nội cũng xác định, phát triển nhà ở công nhân gắn liền với trách nhiệm của người sử dụng lao động, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, chính quyền địa phương và các tổ chức công đoàn... Chương trình đưa ra các mục tiểu cụ thể như đến năm 2025, diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố phấn đấu đạt 29,5m2/người, trong đó khu vực đô thị đạt 31m2/người và khu vực nông thôn đạt 28m2/người.
Về nhà ở xã hội, phát triển mới khoảng 1,25 triệu m2 sàn nhà ở; Chuẩn bị đầu tư xây dựng các khu nhà ở xã hội độc lập (tập trung) theo hướng hiện đại, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật. Tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê đạt tối thiểu theo quy định của Trung ương, nhà ở cho - thuê mua phải đạt tối thiểu 10% diện tích nhà ở xã hội tại dự án.
Triển khai đầu tư xây dựng 1-2 khu nhà ở xã hội độc lập (tập trung) và chuẩn bị đầu tư đối với các khu còn lại. Phấn đấu 100% các khu công nghiệp, khu chế xuất của thành phố đều có khu nhà ở xã hội phục vụ công nhân, người lao động.
Trong khi đó, với tỉnh Quảng Ninh, tại cuộc họp về tiến độ triển khai một số dự án trong Đề án phát triển nhà ở công nhân, lao động ngành Than, khu công nghiệp, thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao, lao động có kỹ năng, đồng chí Cao Tường Huy, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh chỉ đạo: Sở Xây dựng cần khẩn trương hoàn thiện các thủ tục để trình tỉnh phê duyệt, khởi công các dự án, trong đó cần xác định rõ nhu cầu nhà ở của công nhân, lộ trình, giai đoạn thực hiện.
Ngay trong năm nay phải triển khai được 6 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho công nhân ngành Than tại TX Quảng Yên, TP Hạ Long, TP Cẩm Phả và huyện Hải Hà. Yêu cầu các địa phương đôn đốc các chủ đầu tư đẩy nhanh việc triển khai các dự án. Phấn đấu đến ngày 2/9/2022 sẽ khởi công dự án Khu nhà ở xã hội thuộc khu dân cư đồi Ngân Hàng, phường Hồng Hải và phường Cao Thắng, TP Hạ Long và Dự án Khu nhà ở xã hội tại phường Đông Mai, TX Quảng Yên, phục vụ công nhân, người lao động của các doanh nghiệp trong Khu công nhân Sông Khoai, TX Quảng Yên, nhằm chào mừng kỷ niệm 60 năm Ngày thành lập tỉnh Quảng Ninh.
Các tỉnh thành tập trung phát triển nhà ở xã hội trong Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn tới đây (Ảnh minh họa)
Ngoài ra, tại kỳ họp thứ 6 HĐND TP. HCM khóa X, đại diện UBND TP cũng đã thông tin về Chương trình phát triển nhà ở TP. HCM giai đoạn 2021-2030. Theo đó, TP. HCM xác định muốn tăng tỉ trọng nhà ở cho thuê đối với phân khúc nhà ở giá rẻ nhằm phục vụ người có thu nhập thấp. Phát triển nhà ở đảm bảo đồng bộ và thống nhất với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phát triển nhà ở cao tầng gắn với hệ thống giao thông ngầm, đường sắt trên cao tại khu vực trung tâm, khu vực nội thành.
Đến năm 2025, TP.HCM dự kiến phát triển 2,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội (35.000 căn). Giai đoạn 2026-2030, dự kiến phát triển khoảng 4,08 triệu m2 sàn nhà ở xã hội (58.000 căn).
Để gần hơn “giấc mơ” sở hữu nhà ở của người thu nhập thấp?
Chia sẻ với báo chí, TS Lê Cao Tuấn, phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, cho biết nhu cầu nhà ở của nhóm người có thu nhập trung bình đến thấp trong xã hội rất lớn.
"Việt Nam quan tâm từ lâu, nên có nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội ra đời. Nhưng đến nay, các chính sách chưa thực sự đi vào đời sống. Cái dễ nhìn thấy nhất là không tạo ra được sản phẩm. Thời gian qua có rất ít nhà ở xã hội được xây dựng", ông Tuấn nói.
Ông Tuấn phân tích: ngay như diện tích đất 20% xây dựng nhà ở xã hội của các dự án nhà ở thương mại, các chủ đầu tư không mặn và còn không muốn thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước. Theo quy định thì diện tích đất 20% này do UBND tỉnh quyết định, hoặc buộc xây dựng nhà ở, nộp tiền hay chuyển sang chỗ khác. Rà soát việc thực hiện nội dung trên trong Luật nhà ở năm 2005 thì thấy hầu hết quỹ đất 20% này được đem làm cho việc khác như xây nhà ở tái định cư...
Hiện nhà ở xã hội chỉ được định mức 10% lợi nhuận (trên tổng chi phí). Mà tổng chi phí tính theo tiêu chuẩn nhà nước. Thực tế, khi đầu tư bất kỳ dự án nào, doanh nghiệp cũng có những khoản chi không thể hiện được trên giấy trắng mực đen. Chẳng hạn bồi thường giải phóng mặt bằng, nói trắng ra là phải hỗ trợ người dân thêm để nhanh chóng có đất. Tính sơ sơ đã thấy lỗ nên các chủ đầu tư không mặn mà.
Bên cạnh đó, thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội như một dự án nhà ở thương mại, thậm chí còn khó hơn hai việc: đó là thẩm định đối tượng mua và thẩm định giá bán.
Đặc biệt, nếu xây dựng nhà ở để cho thuê thì giá cho thuê rất cao mới thu hồi được vốn, lại phải tổ chức quản lý... Lãi suất thương mại hiện nay đã 10%/năm, doanh nghiệp vay tiền 10 năm đã phải trả gấp đôi. Các doanh nghiệp sẽ rất ngại loại này nên họ xây nhà để bán lấy lời cho nhanh.
Thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ bởi nhiều dự án xây dựng nhà ở xã hội còn gặp vướng mắc về thủ tục đầu tư? (Ảnh minh họa)
Vì vậy theo ông Tuấn, trước hết cần tạo động lực cho doanh nghiệp để xây dựng nhà ở xã hội bằng cách giúp họ có thêm khoản thu từ nguồn khác bù cho chi phí bị lỗ. Với quy định lãi suất cho toàn dự án (gồm cả nhà ở thương mại và 20% làm nhà ở xã hội) chỉ được 10% tổng chi phí đầu tư, ông Tuấn cho rằng cần sửa thành lãi suất 10% cho phần nhà ở xã hội, còn nhà ở thương mại thì chủ đầu tư được quyền chủ động. Nội dung này thuộc thẩm quyền của Chính phủ, có thể sửa được ngay để có động lực cho những người làm ra sản phẩm.
Liên quan đến vấn đề này, cách đây chưa lâu, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) đã có 2 văn bản gửi UBND TP và Sở Xây dựng báo cáo tổng hợp kiến nghị của 95 doanh nghiệp bất động sản đề nghị xem xét tháo gỡ vướng mắc cho 102 dự án bất động sản nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, đến nay mọi thứ vẫn chưa có sự thay đổi. Không những thế lại có thêm các doanh nghiệp tiếp tục cầu cứu về những bất cập, vướng mắc, khó khăn mà họ gặp phải trong quá trình triển khai dự án.
Trong khi đó, luật sư Nguyễn Doãn Hùng (đoàn luật sư TP.Hà Nội) nói bản chất hiện nay, khi làm dự án thì có rất nhiều thủ tục mà doanh nghiệp vướng phải. Thủ tục hành chính đơn thuần như việc làm dự án xin chủ trương, đến khi mà dự án có thể triển khai được là một quá trình rất dài, qua mấy chục con dấu.
Luật sư Hùng nói ở một số nước người ta quy hoạch phân khu ở đây 5 tầng, ở kia 3 tầng thì sau khi chủ trương người ta cho xây lên thì không cần phải giấy tờ xin nữa. Nhưng ở Việt Nam thì khi gặp một vấn đề dài, để một doanh nghiệp làm xong một dự án thì nhanh cũng phải 3 năm, thì thời gian chờ đợi là rất khó khăn.
Hồng Quang