Nguồn cung bất động sản công nghiệp miền Bắc tiếp tục gia tăng trong nửa đầu năm 2026 ở cả ba phân khúc đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn. Trong khi tỷ lệ lấp đầy có sự phân hóa do lượng sản phẩm mới gia nhập thị trường, nhu cầu thuê và giá thuê nhìn chung vẫn duy trì ổn định.
Hơn 1.200 ha đất khu công nghiệp mới trong nửa đầu năm
Theo báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, trong 6 tháng đầu năm 2026, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận GDP tăng 8,2%, trong khi dòng vốn FDI đạt 34,6 tỷ USD. Đây tiếp tục là những yếu tố hỗ trợ nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại khu vực phía Bắc.
Tính đến quý II/2026, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại miền Bắc đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 16,9% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung kho xây sẵn (RBW) đạt khoảng 3,6 triệu m2, tăng 1,0%, trong khi tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7%.
Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò là hai thị trường trọng điểm. Bên cạnh đó, Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ đang nổi lên nhờ quỹ đất, chi phí và khả năng kết nối hạ tầng. Đối với phân khúc đất khu công nghiệp, tổng quỹ đất lũy kế tại miền Bắc đến quý II/2026 vượt 25.200 ha, tăng 0,4% so với quý trước và 15,7% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung bất động sản công nghiệp miền Bắc tiếp tục mở rộng trong nửa đầu năm 2026
Trong 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận hơn 1.200 ha nguồn cung mới đến từ sáu khu công nghiệp được khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình. Xét theo cơ cấu nguồn cung lũy kế, Hải Phòng dẫn đầu với khoảng 26%, Bắc Ninh chiếm 21%, trong khi Hưng Yên và Ninh Bình cùng chiếm khoảng 13%.
Nguồn cung tăng nhanh đã tạo sức ép nhất định lên tỷ lệ lấp đầy. Trong quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy bình quân đất khu công nghiệp miền Bắc đạt 64%, giảm 2,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Theo Cushman & Wakefield, diễn biến này chủ yếu xuất phát từ lượng lớn nguồn cung mới được đưa vào khai thác tại các địa phương thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Các dự án mới cần thời gian hấp thụ trong giai đoạn đầu, khiến tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường tạm thời giảm.
Hà Nội tiếp tục có tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối. Bắc Ninh và Hưng Yên duy trì mức trên 70%, trong khi Hải Phòng và Phú Thọ đạt trên 60%. Nhu cầu thuê tập trung chủ yếu ở các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao như công nghệ cao, AI và linh kiện điện tử. Giá chào thuê đất khu công nghiệp bình quân đạt 137,7 USD/m2/chu kỳ thuê, gần như đi ngang so với quý trước và tăng 2,7% so với cùng kỳ năm trước.
Trong giai đoạn 2026–2028, thị trường miền Bắc dự kiến có thêm khoảng 7.200 ha đất khu công nghiệp từ các dự án đang triển khai. Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên được dự báo tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ lợi thế hạ tầng, logistics và hệ sinh thái công nghiệp.
Nhà xưởng xây sẵn đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 86%
Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, tổng nguồn cung tại miền Bắc tính đến quý II/2026 đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 5,1% so với quý trước và 16,9% so với cùng kỳ năm trước.
Riêng trong nửa đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 472.000 m2 nguồn cung mới, trong đó quý II đóng góp trên 280.000 m2. Phần lớn nguồn cung mới đến từ Hải Phòng và Bắc Ninh. Hưng Yên cũng ghi nhận thêm nguồn cung trong kỳ.
Tỷ lệ lấp đầy bình quân RBF trong quý II đạt khoảng 86%, gần như đi ngang so với quý trước khi giảm 0,1 điểm phần trăm, nhưng tăng 4,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Tại Hải Phòng, tỷ lệ lấp đầy tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước, trong khi Bắc Ninh giảm 2 điểm phần trăm. Tỷ lệ lấp đầy tại cả hai thị trường hiện ở quanh mức 80%.
Khoảng 97% diện tích RBF mới được bổ sung trong quý tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng, khiến tỷ lệ lấp đầy ngắn hạn chịu áp lực khi thị trường cần thêm thời gian hấp thụ nguồn cung mới.
Trong khi đó, Hà Nội tiếp tục là thị trường có hiệu suất hoạt động cao nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu ổn định. Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy vượt 95%. Nhu cầu thuê tiếp tục đến từ các ngành sản xuất công nghệ cao, đặc biệt là điện tử, linh kiện điện tử, bảng mạch và các lĩnh vực công nghệ tiên tiến.
Giá chào thuê RBF bình quân tại miền Bắc trong quý II/2026 đạt 5,0 USD/m2/tháng, tăng 0,4% so với quý trước và 2,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong giai đoạn 2026–2028, miền Bắc dự kiến có thêm gần 965.000 m2 RBF, phần lớn tiếp tục tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng.
Tỷ lệ lấp đầy kho xây sẵn tăng lên 85,7%
Đối với kho xây sẵn, trong quý II/2026 có hai dự án mới gia nhập thị trường tại Hải Phòng và Hưng Yên, đưa tổng nguồn cung tích lũy tại miền Bắc lên khoảng 3,6 triệu m2 diện tích cho thuê thuần, tăng 1,1% so với quý trước và 1,0% so với cùng kỳ năm trước.
Bắc Ninh hiện chiếm 44,2% nguồn cung RBW toàn thị trường miền Bắc, tiếp đến là Hải Phòng với 24,3% và Hưng Yên với 19,8%. Tỷ lệ lấp đầy bình quân trong quý II đạt khoảng 85,7%, tăng 3,8 điểm phần trăm so với quý trước và 12,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Hưng Yên ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 92,4%, cao nhất trong nhóm thị trường còn dư địa nguồn cung, tăng 3,1 điểm phần trăm so với quý trước. Hải Phòng duy trì mức 86,4%.
Bắc Ninh ghi nhận mức cải thiện mạnh nhất khi tỷ lệ lấp đầy tăng 7,3 điểm phần trăm lên 79,12%. Hà Nội tiếp tục đạt tỷ lệ lấp đầy 100%.
Giá chào thuê RBW trong quý II/2026 đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng, tăng 0,6% so với quý trước và 1,4% so với cùng kỳ năm trước.
Trong giai đoạn 2026–2028, khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc dự kiến có thêm khoảng 636.000 m2 RBW mới. Bắc Ninh và Hải Phòng tiếp tục được dự báo dẫn dắt nguồn cung nhờ hệ sinh thái sản xuất công nghiệp, điện tử, công nghệ cao và lợi thế cảng biển, logistics quốc tế.
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang chuyển sang giai đoạn phát triển chú trọng hơn đến chất lượng, khi doanh nghiệp không chỉ cân nhắc chi phí mà ngày càng quan tâm đến vị trí, hạ tầng, chất lượng tài sản và khả năng vận hành dài hạn.
Theo ông Thuận, Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục là các trung tâm nhờ hệ sinh thái công nghiệp và logistics đã hình thành, trong khi Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ đang nổi lên nhờ quỹ đất và hạ tầng kết nối. Về dài hạn, các dự án như cảng nước sâu, sân bay quốc tế Gia Bình và mô hình khu thương mại tự do được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ khả năng thu hút các ngành sản xuất công nghệ cao, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và logistics tại miền Bắc.
Lê Phong