Theo thống kê, nguồn cung bất động sản liên tục sụt suy giảm trong các năm từ 2018 đến 2022. Và mặc dù thị trường bất động sản được cho là gặp nhiều khó khăn, những giá bất động sản vẫn không có xu hướng giảm, thậm chí nhiều khu vực giá vẫn tăng so với thời gian trước.
Nguồn cung liên tục sụt giảm...
Từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản liên tục sụt giảm về nguồn cung. Tổng hợp số liệu từ báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, năm 2018, nguồn cung bất động sản đạt kỷ lục là 180.000 sản phẩm, nhưng sang năm 2019 giảm 39% xuống chỉ còn 110.000 sản phẩm. Năm 2020, nguồn cung tiếp tục giảm xuống còn 90.000 sản phẩm, chỉ bằng 50% năm 2018.
Đến năm 2021, dịch bệnh bùng phát khiến nhiều dự án đang triển khai phải tạm dừng, nguồn cung bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái khan hiếm, chỉ còn 50.000 sản phẩm.
Và năm 2022, theo báo cáo thị trường BĐS của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính chung cả năm nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch COVID-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).
Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư. Thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền" của số đông người dân. Tính riêng với thị trường BĐS Hà Nội, dữ liệu của VARS cho thấy, quý 4/2022 thị trường ghi nhận 31 dự án có chào bán mới. Trong đó, chỉ có 2 dự án mới hoàn toàn và 29 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp tổng 2030 sản phẩm cho thị trường, chủ yếu là sản phẩm cao cấp.
Nguyên nhân dẫn tới sự sụt giảm nguồn cung trong năm vừa qua một phần cũng do quỹ đất xây dựng tại khu vực trung tâm, nơi có lực cầu mạnh ngày càng khan hiếm. Bên cạnh đó, trong năm 2022, dòng tiền từ tín dụng ngân hàng và hoạt động trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ khiến nhiều chủ đầu tư rơi vào trạng thái thiếu vốn phải dừng một số dự án đang triển khai tạm thời hoặc vô thời hạn.
Cùng với đó, các chính sách, luật liên quan tới bất động sản có sự chồng chéo, thiếu đồng bộ kéo theo nhiều dự án vẫn đang trong quá trình chờ tháo gỡ. Do vậy nguồn cung trên thị trường tiếp tục xuống thấp.
Chỉ ra những điểm bất cập của thị trường, tại hội thảo diễn ra mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện nay nguồn cung bất động sản đang gặp khó khăn. Nhiều dự án thực hiện đầu tư đang vướng mắc thủ tục pháp lý, phải dừng hoặc hoãn tiến độ. Cùng đó, số lượng dự án trong thời gian qua cũng giảm mạnh. Cụ thể, đến hết quý 3/2022, chỉ có 104 dự án đang triển khai, bằng 51% dự án cùng kỳ năm 2021.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản cũng đang có sự mất cân đối khi sản phẩm cao cấp nhiều nhưng dự án giá bình dân, trung bình phù hợp với đại đa số người dân lại ít, đặc biệt là dự án nhà ở cho công nhân. Cùng đó, nhiều doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn về tiếp cận vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu,... Điều này khiến doanh nghiệp không có vốn, phải dừng dự án. Bên cạnh đó, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá vật liệu xây dựng tăng cao ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư của doanh nghiệp bất động sản.
Thị trường bất động sản ghi nhận sự sụt giảm của lượng giao dịch sản phẩm. (Ảnh minh họa)
...giá bất động sản liên tục tăng cao
Không chỉ giảm mạnh về nguồn cung, thị trường bất động sản còn ghi nhận sự sụt giảm của lượng giao dịch sản phẩm. Năm 2022, có khoảng 15.916 sản phẩm được mở bán, tỷ lệ hấp thụ đạt 47,4%, tương đương gần 7.543 giao dịch.
Với các địa phương, trong quý 4, ước lượng giao dịch thực tại thị trường BĐS Hà Nội chỉ đạt 20% lượng chào bán với hơn 435 giao dịch, giảm 66% so với quý 3/2022. Nguồn hàng trên thị trường không nhiều nên các dự án duy trì giá bán ở ngưỡng cao. Giá bán trung bình 50 triệu đồng/m2. Tại các quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa gần như không có sự lựa chọn mới. Các dự án nhà ở, liền kề tại quận Thanh Xuân và Tây Hồ có giá lên tới 400 triệu/m2 gần như không có giao dịch.
Cũng theo VARS, thị trường chỉ ghi nhận tình trạng “cắt lỗ” ở một vài phân khúc như đất nền. Tuy nhiên, theo dữ liệu của VARS, nguồn cung ngày càng khan hiếm, đặc biệt là phân khúc bình dân.
Trong tình hình quỹ đất khu vực trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, 70% nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội trong năm qua tới từ các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây.
Phân khúc căn hộ có giá bán sơ cấp trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10-15% theo năm. Đây là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19. Nhu cầu ở thực rất mạnh nhưng lượng giao dịch không cao bởi mức giá quá cao so với thu nhập trong khi cầu đầu cơ bị hạn chế do lãi suất tăng, cùng với việc thắt chặt tín dụng.
Ông Trần Như Trung – Chủ tịch Công ty Tư vấn Chiến lược Quốc tế TR2 International đánh giá: “Nếu nhìn vào các chỉ số, bất động sản nội đô 2 năm qua vẫn tăng lên chứ không giảm. Giá nhà nội đô TP. HCM có điều chỉnh giảm vào giữa tháng 5 đến tháng 6/2022, nhưng sau đó đã tăng trở lại”.
Trước thực tế là giá nhà không xuống hoặc nếu có cũng chỉ 5-10%, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nêu ra 3 lý do chính.
Đầu tiên, TS. Lực nhấn mạnh rằng nguồn cung đang thiếu hụt, trong khi quan hệ cung cầu quyết định giá cả.
“Nhu cầu mua thực vẫn còn trong khi nguồn cung lại thiếu, đương nhiên không tội gì giá phải đi xuống vì quan hệ cung cầu bất bình đẳng”, ông lý giải. “Đây cũng là điểm khác so với khó khăn của thị trường bất động sản cách đây 10 năm. Khi đó chúng ta thừa nguồn cung. Trung Quốc hiện nay cũng rất khác với chúng ta vì họ đang thừa cung”.
Lý do thứ hai TS. Lực đưa ra là là bản thân các nhà đầu tư và doanh nghiệp trước đây đã phải bỏ rất nhiều chi phí giao dịch. Bây giờ họ nghĩ rằng nếu giảm giá sẽ bị lỗ, nên không việc gì phải chấp nhận lỗ ngay tại thời điểm này, dẫn đến quyết định chờ đợi.
“Thứ ba, có lẽ họ cũng kỳ vọng thị trường sẽ quay đầu phục hồi trở lại ở một thời điểm trong tương lai gần, nên đương nhiên họ sẽ tiếp tục chờ”, vị chuyên gia nêu lý do cuối cùng.
TS. Lực nhấn mạnh thêm rằng chưa đến lúc bất động sản thực sự chạm đáy. Đến quý I hoặc quý II năm 2023, những doanh nghiệp, chủ đầu tư hay nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều đến kỳ hạn trả nợ, cùng với lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm tới khá lớn, nhiều bất động sản dứt khoát phải xuống giá, chiết khấu để bán đi.
“Tất nhiên không phải toàn bộ thị trường, nhưng đó là tình trạng đối với một vài phân khúc, địa bàn”, ông Lực dự báo.
Hồng Quang