Thị trường bất động sản đang đứng trước một thay đổi đáng chú ý khi nguồn cung nhà ở xã hội được đẩy mạnh tại các đô thị lớn. Theo Công ty Chứng khoán Quốc gia (NSI), sự gia tăng này có thể tạo thêm áp lực cạnh tranh cho phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, nhất là những dự án có giá cao nhưng chưa tạo được khác biệt rõ rệt về vị trí, chất lượng và tiện ích.
Nhà ở xã hội bước vào giai đoạn tăng tốc
Trong báo cáo ngành bất động sản quý II/2026, NSI đánh giá chương trình phát triển nhà ở xã hội đang có những chuyển biến tích cực cả về tiến độ triển khai lẫn quy mô nguồn cung.
Mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 đang được các địa phương đẩy nhanh. Theo Bộ Xây dựng, riêng năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 103.000 căn, vượt kế hoạch đề ra. Đến tháng 3/2026, cả nước có 737 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với tổng quy mô khoảng 701.247 căn, tương đương gần 70% mục tiêu của Đề án.
Chính phủ đang hướng tới khả năng hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn sớm hơn kế hoạch. Trong năm 2026, mục tiêu phát triển được đặt ở khoảng 158.700 căn, cao hơn đáng kể so với kết quả của năm trước.
Nhà ở xã hội bước vào giai đoạn tăng tốc.
Diễn biến này cho thấy, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ không còn chỉ ở quy mô nhỏ lẻ mà có khả năng hình thành một nguồn sản phẩm đáng kể tại những đô thị lớn, nơi nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và trung bình đang ở mức cao.
Hà Nội là một trong những địa phương được dự báo chứng kiến nguồn cung tăng mạnh. Theo NSI, thành phố đặt mục tiêu khởi công 114 dự án nhà ở xã hội trong 6 tháng cuối năm 2026, với khoảng 46.100 căn đủ điều kiện đưa ra thị trường.
Về dài hạn, Hà Nội đã có 147 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giao chủ đầu tư, tổng quy mô khoảng 132.000 căn. Riêng giai đoạn 2026-2030, thành phố cập nhật hơn 40 dự án với khoảng 41.600 căn.
Nếu tiến độ được duy trì, lượng sản phẩm này sẽ bổ sung đáng kể cho phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đông đảo người dân.
Tại TP Hồ Chí Minh, quy mô chương trình còn lớn hơn khi thành phố được giao chỉ tiêu phát triển khoảng 181.257 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030 theo số liệu được NSI dẫn lại.
Theo thông tin cập nhật từ TP Hồ Chí Minh, thành phố hiện đặt mục tiêu phát triển khoảng 199.400 căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Từ đầu năm 2026, hàng loạt dự án đã được khởi công và nhiều dự án khác đang hoàn tất thủ tục để triển khai.
Riêng trong quý III/2026, TP Hồ Chí Minh dự kiến khởi công 57 dự án với khoảng 56.400 căn; quý IV tiếp tục khởi công khoảng 40 dự án, tương ứng khoảng 40.000 căn. Trong quý I và II/2027, thành phố dự kiến có thêm 53 dự án được khởi công với khoảng 80.500 căn.
Trong đó, TP Hồ Chí Minh cũng đang định hướng tăng tỷ trọng nhà ở xã hội cho thuê, với mục tiêu tạo lập khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê trong giai đoạn 2026-2030. Thành phố đồng thời rà soát quỹ đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất để phát triển nhà lưu trú công nhân.
Việc nguồn cung được triển khai trên diện rộng có thể giúp người dân có thêm lựa chọn nhà ở với mức giá phù hợp hơn. Tuy nhiên, ở góc độ thị trường, sự thay đổi này cũng đặt ra bài toán cạnh tranh mới đối với các chủ đầu tư nhà ở thương mại.
Nhà ở thương mại trung cấp đứng trước bài toán cạnh tranh
Theo NSI, nhóm chịu tác động rõ nét nhất từ sự gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội có thể là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp.
Nguyên nhân nằm ở sự giao thoa về nhóm khách hàng. Một bộ phận người mua nhà thương mại trung cấp có mức thu nhập không quá cao, đồng thời phải cân nhắc mạnh về khả năng trả nợ. Khi nhà ở xã hội được bổ sung với giá thấp hơn đáng kể, nhóm khách hàng này có thêm một lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính.
Đặc biệt, chất lượng, thiết kế và tiện ích của một số dự án nhà ở xã hội mới đang có xu hướng được cải thiện. Nếu khoảng cách về chất lượng và môi trường sống giữa nhà ở xã hội với các dự án thương mại trung cấp được thu hẹp, yếu tố giá sẽ trở thành lợi thế đáng kể của nhà ở xã hội.
Nhà ở thương mại trung cấp đứng trước bài toán cạnh tranh.
Trong bối cảnh đó, những dự án thương mại có vị trí không thuận lợi, giá bán cao nhưng thiếu khác biệt về sản phẩm, tiện ích hoặc chất lượng sống có nguy cơ gặp khó khăn hơn trong quá trình hấp thụ.
Ngược lại, các dự án thương mại sở hữu vị trí tốt, kết nối hạ tầng thuận lợi, pháp lý rõ ràng và có hệ tiện ích đủ sức tạo khác biệt vẫn có lợi thế riêng. Điều này có thể thúc đẩy thị trường phân hóa mạnh hơn thay vì tác động đồng đều lên toàn bộ phân khúc nhà ở thương mại.
Một yếu tố khác cũng đang làm gia tăng áp lực lên thị trường là chi phí vốn. NSI đánh giá, thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026 có dấu hiệu hạ nhiệt nhanh, thể hiện rõ qua thanh khoản suy giảm, đặc biệt ở thị trường thứ cấp.
Lãi suất cho vay duy trì ở mức cao trong quý II tiếp tục tác động đến tâm lý người mua và nhà đầu tư. Khi chi phí sử dụng đòn bẩy tăng, quyết định xuống tiền đối với một tài sản có giá trị lớn như bất động sản trở nên thận trọng hơn.
Theo phân tích của NSI, đến cuối tháng 6/2026, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,7%. Chênh lệch này tạo áp lực lên nguồn vốn của hệ thống ngân hàng và mặt bằng lãi suất huy động.
Mặt bằng lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng được NSI ghi nhận ở mức trung bình khoảng 7,3%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay ưu đãi mua bất động sản tại một số ngân hàng đã tiến sát ngưỡng 10%, còn lãi suất thả nổi có thời điểm lên 15-16%.
Chi phí tài chính tăng khiến bài toán sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn, đặc biệt với nhóm khách hàng phải vay vốn lớn.
Theo NSI, trong môi trường lãi vay neo cao, nhu cầu sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản giảm sức hấp dẫn. Người mua có xu hướng trì hoãn quyết định và chờ đợi lãi suất hoặc giá bán điều chỉnh về mức phù hợp hơn.
Điều này không chỉ ảnh hưởng đến thanh khoản mà còn tác động trực tiếp tới kế hoạch bán hàng của các chủ đầu tư. Dù nhiều doanh nghiệp đã đưa ra chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán, tâm lý thận trọng vẫn có thể khiến tốc độ hấp thụ chậm lại.
Trong bối cảnh đó, sự xuất hiện ngày càng nhiều của nhà ở xã hội có thể tạo thêm một lựa chọn cho người mua, đồng thời buộc các dự án thương mại trung cấp phải cạnh tranh quyết liệt hơn về giá, chất lượng và giá trị sử dụng.
Về dài hạn, sự gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng giúp mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở, đặc biệt với người thu nhập thấp và người lao động. Việc Chính phủ nâng mức trần thu nhập được mua nhà ở xã hội lên 25 triệu đồng/tháng từ tháng 4/2026 cũng mở rộng thêm nhóm đối tượng có thể tiếp cận chính sách.
Với thị trường thương mại, đây có thể là giai đoạn buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược. Khi nguồn cung nhà ở xã hội ngày càng lớn và khách hàng có thêm lựa chọn, lợi thế không còn đơn thuần nằm ở việc có sản phẩm để bán, mà nằm ở khả năng tạo ra giá trị đủ khác biệt để thuyết phục người mua xuống tiền.
Thiên An