Nhà, đất giá 'trên trời', có nên đánh thuế bất động sản để chặn đầu cơ?

Hiện nay, thị trường bất động sản đang chứng kiến nhiều phân khúc như chung cư, liền kề, đất nền… ngày một tăng cao. Chuyên gia cho rằng, đã đến lúc cần cải cách thuế bất động sản để giải bài toán giá nhà đất tăng quá cao.

Dự án bỏ hoang la liệt nhưng giá vẫn 'trên trời'

Thời gian gần đây, giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân. Cụ thể, chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý 2/2024 tại Hà Nội, TP. HCM đã tăng lần lượt 58%; 27% so với quý 2/2019. Các dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn vắng bóng tại các đô thị.

Loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị “chiếm sóng” bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. HCM mở bán trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD trên 1m2.

Mức giá bán sơ cấp căn hộ neo cao kéo theo giá chung cư cũ “tăng vọt", nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá cao gấp đôi, gấp ba so với lúc bàn giao. Một số dự án “đắp chiếu” suốt nhiều năm, vừa mới “hồi sinh” cũng tăng giá điên đảo, đơn cử như dự án QMS Top Tower nằm trên trục đường Tố Hữu, với mức giá 5 tỷ cho căn hộ 2 ngủ và trên chục tỷ đồng cho căn 3 ngủ.

“Ăn theo” cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng "được đà" tăng cao, trong đó bao gồm cả một số dự án tại các quận, huyện xa trung tâm Hà Nội khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm.

Theo dữ liệu của VARS, nếu như trước đây, đơn giá hàng trăm triệu/m2 đối với biệt thự được cho là cao, thì giờ đây có những căn biệt thự được rao bán với mức giá lên tới 1 tỷ đồng/m2 vẫn được coi là bình thường.

Giá bán đất nền cũng liên tục tăng cao. Nhiều tỉnh, thành ghi nhận hiện tượng đất nền pháp lý sạch “sốt nóng" cục bộ do hoạt động đầu tư trở lại hay do một số nhóm nhà đầu tư tạo cung, cẩu giả để đẩy giá. Một số tỉnh thành như Hải Dương, mức giá, đã vượt “đỉnh sốt" năm 2022.

Giá liền kề, biệt thự cũng đang tăng cao. Một dự án ở Đông Anh (Hà Nội) chuẩn bị ra mắt thị trường với giá thăm dò lên tới 280 - 300 triệu đồng/m2...

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản nhiều phân khúc thời gian qua tăng mạnh. Dù có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ thổi giá, tuy nhiên, trên thực tế, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Bởi trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

“Hành lang pháp lý mới loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá nhà khó hạ. Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS”, ông Đính cho hay.

Theo lãnh đạo VARS, song song với việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội tại các đô thị, thúc đẩy phát triển hạ tầng kết nối, dịch chuyển nhu cầu về nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận - khu vực có nhiều lựa chọn với mức giá phải căng hơn, có nhiều dự án nhà ở xã hội dự kiến triển khai hơn. Nhà nước cần có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường BĐS cân bằng về mặt dài hạn.

Đánh thuế bất động sản để kiểm soát đầu cơ

VARS kiến nghị, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh.

Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Theo đó, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Theo ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, không chỉ là cần thiết mà rất cấp bách trong việc ban hành chính sách thuế với bất động sản, mà trước đây gọi nôm na là đánh thuế với căn nhà thứ hai. Căn nhà thứ hai không phải là tiêu chí quyết định, có thể theo số lượng, lũy tiến... nhưng phải công bằng.

“Chỉ khi can thiệp về thuế, giá nhà đất sẽ tăng giảm theo đúng thị trường. Khởi động dự án thuế này sẽ tác động ngay đến thị trường bất động sản; nếu không làm sẽ không giải quyết được bài toán trên”, ông Hiếu cho hay.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, Luật Thuế bất động sản là một trong những giải pháp tối ưu để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững. Tuy nhiên, luật phải được xây dựng một cách hợp lý, xem xét cẩn trọng và có lộ trình thực hiện phù hợp.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, trên thực tế, chúng ta vẫn chưa thật sự tập trung vào khía cạnh tài chính cũng như chưa có hệ thống luật thuế hợp lý đối với thị trường đất đai. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ đất, kéo theo đó là những hệ lụy như thổi giá thị trường, tạo cơn sốt "giá ảo" hay nghiêm trọng hơn là bong bóng bất động sản…

Chính vì vậy, để có thể giải quyết những vấn đề còn tiềm ẩn, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, giúp đất đai được sử dụng một cách hiệu quả, việc ban hành Luật Thuế bất động sản là cấp thiết. Đây cũng sẽ là một trong những biện pháp góp phần làm giảm giá đất đai đang tăng cao.

Nếu không sớm có những cải cách thiết thực đối với hệ thống thuế đất thì thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung sẽ tiếp tục phải đối diện với nhiều hệ lụy. Việc áp dụng thuế bất động sản vào đời sống xã hội là đòi hỏi tất yếu, tuy nhiên luật phải được xây dựng một cách hợp lý, xem xét cẩn trọng và có lộ trình thực hiện phù hợp.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, Luật Thuế bất động sản của chúng ta cần phải đơn giản, công khai và minh bạch. Đồng thời, như đã nói, Luật cũng cần phù hợp với điều kiện xã hội Việt Nam.

Đầu tiên, chúng ta cần xác định rõ đối tượng đánh thuế. Cụ thể, chúng ta chỉ nên tăng thuế với những người đầu cơ bất động sản và tích trữ tiền vào bất động sản để hành vi này không mang lại lợi nhuận cao như hiện nay, tránh gây ra những hệ lụy nghiêm trọng.

Thứ hai, để cải cách thuế bất động sản, chúng ta cần nghiên cứu và đánh giá tình trạng đất đai và nhà ở so với thu nhập của người dân để xác định mức thuế hợp lý. Luật Thuế bất động sản cần xây dựng tiêu chuẩn sử dụng đất cho các khu vực khác nhau như nội đô, ngoại ô, các thành phố lớn, các tỉnh... Từ đó, có thể đưa ra một định mức thuế tiêu chuẩn cho từng khu vực. Có thể miễn thuế cho diện tích đất đai và nhà ở phù hợp với nhu cầu của một số hộ gia đình. Đối với diện tích vượt quá định mức tiêu chuẩn, sẽ phải chịu thuế cao hơn. Điều này góp phần ngăn chặn vấn nạn đầu cơ và tích trữ.

Thứ ba, đối với bất động sản bỏ hoang hoặc không sử dụng, mức thuế phải cao để khuyến khích việc sử dụng đất hiệu quả.

Cuối cùng, mức thuế cần hợp lý, đáp ứng yêu cầu quản lý của nhà nước. Mục tiêu là để quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, góp phần vào sự phát triển kinh tế và xã hội.

Hồng Quang