Nhà đầu tư 'rút hầu bao' mua nhà đón Tết, thị trường bất động sản rục rịch đón 'sóng' trở lại

Tại một số dự án căn hộ bước vào giai đoạn hoàn thiện hoặc sắp bàn giao dịp cuối năm đang nỗ lực tìm kiếm sức cầu ở giai đoạn thị trường chưa thực sự khởi sắc. “Sóng” bất động sản dường như đã bắt đầu, hứa hẹn một chu kỳ phát triển mới kể từ cuối năm 2024.

"Sóng" bất động sản trở lại

Sau thời gian dài trầm lắng, những ngày qua thị trường bất động sản phía Bắc "nóng" lên, với câu chuyện đấu giá đất tại huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội. Nhìn nhận một cách khách quan, từ rất lâu rồi, doanh nghiệp bất động sản "thoi thóp" cầm cự. Nhà đầu tư cá nhân muốn thoát hàng cũng rất khó, thậm chí nhiều nơi cắt lỗ đến 50% vẫn không có khách. Nguyên nhân chính vì thị trường không có… “sóng”. Tuy nhiên, khác xa với tình cảnh vắng như “chùa Bà Đanh” thời gian trước đó, trong 2 ngày ngày 19 và 20/8, người dân Hà Nội và các tỉnh lân cận đã nườm nượp đi đấu giá đất. Ngoài những khách hàng tham gia đấu giá đi riêng lẻ, có những nhóm chung đi 5 - 7 người.

Dữ liệu từ Batdongsan. com.vn cho thấy, nhu cầu tìm kiếm đất nền toàn quốc trong quý II/2024 tăng 33% so với quý I. Thế nhưng, đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc, trong đó Hà Nội chứng kiến lượng quan tâm đất nền tăng 75%. Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá. Cụ thể, nửa đầu năm 2024, đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận lượt tìm kiếm tăng từ 48% - 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng từ 4% - 24% so với nửa cuối năm 2023.

Thực tế thời gian gần đây, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương diễn ra sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt, với mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% cho tới gấp 10 lần so với giá khởi điểm. Có thể, trong thời gian tới, loại hình đấu giá các lô đất sẽ đồng loạt được các địa phương thực hiện nhằm tăng mạnh nguồn thu ngân sách. Các chuyên gia cho rằng, việc đấu giá tạo giá trị gia tăng cho xã hội, thu tiền một cách hiệu quả mà còn giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá.

Mua nhà trong tâm lý thận trọng

Trải qua thời gian dài thị trường biến động cùng tâm lý ở giai đoạn đầu phục hồi, người mua vẫn rất kỹ càng khi chọn chốn an cư. Theo ghi nhận, gần đây, người mua bắt đầu quan tâm đến các dự án nhà ở hoàn thiện hoặc sắp bàn giao trên thị trường sơ cấp, với mục đích mua ở liền dịp cuối năm, cận Tết. Song, sức cầu chưa phân bổ đồng đều ở các khu vực và dự án.

Chính sự thận trọng của người mua nên giai đoạn này chỉ những dự án thực sự đáp ứng tốt các tiêu chí về vị trí, mức giá, pháp lý và chính sách bán hàng mới được quan tâm. Ngoài ra, theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng quý 2/2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, ngoài giá và vị trí thì an ninh và môi trường sống là 2 yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của người mua nhà.

Giám đốc kinh doanh của một công ty bất động sản phía Nam cho biết, đến 70-80% khách hàng khi xem dự án rất quan tâm hỏi han về mức giá và chính sách bán hàng. Cùng với đó, họ quan sát và so sánh vị trí tọa lạc tương ứng mức giá của các dự án cùng khu vực khá kỹ càng.

Cùng một vị trí nhưng mức giá “lệch pha” một chút cũng khiến người mua đắn đo. Trong giai đoạn này, với nhà đầu tư thì yếu tố vị trí và pháp lý dự án được đề cao; còn người mua ở thực lại đặc biệt quan tâm đến mức giá cấu thành sản phẩm, chính sách bán hàng và môi trường sống. “Có thể sau khoảng thời gian dài biến động cùng thời điểm kinh tế, thu nhập khó khăn khiến người mua chú trọng nhiều hơn đến câu chuyện tài chính. Phần lớn khách hàng trẻ khi mua nhà đều sử dụng vốn vay, và ưu tiên chính sách giãn thanh toán để giảm gánh nặng tài chính”, vị này Giám đốc kinh doanh cho hay.

Ghi nhận tại Tp.HCM hay Bình Dương, một số dự án căn hộ đã hoàn thiện hoặc sắp bàn giao có nhu cầu mua tăng trở lại. Trong đó, các chính sách bán hàng “mạnh tay” vẫn được các chủ đầu tư áp dụng xuyên suốt nhằm kích thích sức cầu dịp cuối năm. 

Chẳng hạn, dự án Phú Đông Sky Garden của Phú Đông Group đang bước vào giai đoạn hoàn thiện, giao nhà quý 4/2024 ghi nhận tăng sức cầu nhờ có vị trí giáp ranh Tp.Thủ Đức (Tp.HCM), cách đại lộ Phạm Văn Đồng 600m, là nguồn cung căn hộ hoàn thiện hiếm hoi tại khu vực. Dự án có giá bán hợp lý (37-41 triệu đồng/m2), pháp lý hoàn thiện và chính sách bán hàng nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư. Cụ thể, Phú Đông Group ra chính sách cam kết thuê lại căn hộ với tổng giá trị đến 432 triệu trong vòng 3 năm, tương đương 12 triệu/tháng. Khách hàng không cần phải trang bị thêm nội thất gì ngoài thiết bị được chủ đầu tư bàn giao, đồng thời nhận quà tri ân 5% giá trị căn hộ từ chủ đầu tư. Ngoài ra, chính sách chiết khấu trực tiếp 15% trong trường hợp khách mua thanh toán 70% giá trị căn hộ vẫn đang được áp dụng đối với quỹ căn cuối cùng tại dự án.

Hay tại khu vực Tp.HCM, một số dự án căn hộ hoàn thiện của Nam Long như Flora Panorama thuộc Mizuki Park khu Nam Tp.HCM; Akari City khu Tây TP cũng là nguồn cung căn hộ hoàn thiện hiếm hoi của Tp.HCM có giá bán ở ngưỡng hợp lý, được người mua quan tâm. Trong đó, dự án Akari City giai đoạn 2 ngay mặt tiền đường Võ Văn Kiệt chuẩn bị bước vào giai đoạn bàn giao, dự kiến đón những cư dân đầu tiên vào đầu quý 4/2024. Chủ đầu tư cũng đang ra chính sách bán hàng hấp dẫn trong giai đoạn này. Cụ thể, với khách hàng vay, ngân hàng sẽ cho vay hạn mức 70%, không lãi suất trong 18 tháng và ân hạn gốc 24 tháng. Những khách hàng không sử dụng chính sách vay được ưu đãi lên đến 700 triệu đồng. 

Gần đây, thị trường cũng xuất hiện tâm lý “Fomo” (sợ bỏ lỡ cơ hội) về chính sách và giá tốt ở giai đoạn đầu của các Luật mới đi vào vận hành. Tuy nhiên, hiện các giao dịch chưa lan tỏa toàn thị trường, mà chủ yếu tập trung ở những dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm đã hiện hữu.

Thị trường sẽ hồi phục

Nhận định về tình hình bất động sản khi các luật đi vào cuộc sống, Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Group tin tưởng vào việc thị trường sẽ khôi phục trong thời gian sắp tới. Ông Thắng khẳng định lý do, thứ nhất là sự ổn định của nền kinh tế Việt Nam. Thứ hai là việc lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện tại đang rất thấp, tạo điều kiện rất lớn cho doanh nghiệp và người dân. Thứ ba, các luật có hiệu lực sẽ tạo ra cơ sở hành lang pháp lý để khơi thông những bế tắc, cũng như vướng mắc của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới "ngấm", thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên. Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ phân hóa đồng đều hơn.

Về phân khúc nhà ở, trên cơ sở các bộ Luật mới có hiệu lực sớm, Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương không ngừng "dốc sức" thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ “bung hàng" với các hoạt động truyền thông rầm rộ hơn.

Theo đó, nguồn cung trong nửa cuối năm 2024 sẽ tiếp tục được cải thiện, ước tính tăng khoảng 20% so với 6 tháng đầu năm 2024, vẫn đóng góp chủ yếu bởi loại hình căn hộ. Nhu cầu mua nhà để ở sẽ duy trì ở mức cao cùng với nhu cầu đầu tư phục hồi khoảng 30% so với hồi đầu năm và hướng tới các thị trường mới, còn nhiều dư địa tăng giá...

Về mặt bằng giá, giá sơ cấp căn hộ tiếp tục đà tăng. Theo Vars, các dự án có mức giá quanh 40 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn, khoảng 100-300 triệu/căn.

Giao dịch và giá bán biệt thự/liền kề, nhà phố cũng sẽ được cải thiện trên diện rộng, nhất là trên thị trường thứ cấp, nhờ nền tảng phục hồi trước đó và kỳ vọng về mức lợi nhuận cao hơn của nhà đầu tư. Còn đất nền thoát "đáy" giảm giá, dần trở lại là "kênh đầu tư vua". Tuy nhiên, nhà đầu tư chỉ "săn đón" đất đấu giá, các lô đất đã tách thửa, ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, mặt bằng giá chưa quá cao.

Cũng theo VARS, cùng với đà phục của thị trường, các chủ thể tham gia thị trường sẽ bắt đầu "tăng tốc" gia nhập, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh. Các Bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là “bộ lọc” loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi. Theo đó, những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động môi giới bất động sản, loại bỏ những môi giới “tay ngang", không thực sự có mong muốn gắn bó lâu dài với nghề.

Đặc biệt, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất,... sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất... khỏi thị trường địa ốc.

Thời gian tới, khi các bộ Luật cùng Thông tư, hướng dẫn thực thi, bảng giá đất mới sẽ cao hơn, đồng nghĩa với việc tính tiền sử dụng đất cao hơn, người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn còn doanh nghiệp đối mặt với áp lực về nguồn vốn có sẵn lớn hơn.

Do đó, VARS cho rằng, trong “sân chơi" mới, thị trường sẽ chỉ còn “chỗ đứng” cho các chủ đầu tư làm ăn bài bản, có quỹ đất lớn, có nguồn lực tài chính, có năng lực để phát triển các dự án chỉn chu, hạ tầng, tiện ích đồng bộ.

Đức Hiếu