9 tháng đầu năm 2026, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu giảm tới 83,1% nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn vượt 1.267 tỷ đồng nhờ các khoản thu từ chuyển nhượng vốn và mua rẻ tài sản. Trong khi đó, nợ vay tăng 75%, lên gần 17.800 tỷ đồng, còn hàng tồn kho tiến sát 30.000 tỷ đồng.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) là một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư, phát triển và kinh doanh các dự án nhà ở. Những năm gần đây, doanh nghiệp liên tục mở rộng quỹ đất và triển khai nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2026 ghi nhận sự chênh lệch đáng kể giữa doanh thu từ hoạt động chính và lợi nhuận, trong khi nợ vay tiếp tục gia tăng.
Doanh thu giảm 83%, lợi nhuận nghìn tỷ chủ yếu nhờ các khoản thu tài chính
Hoạt động kinh doanh bất động sản của Nhà Khang Điền ghi nhận sự sụt giảm mạnh trong quý III/2026. Dù vậy, doanh nghiệp vẫn duy trì được lợi nhuận nhờ các khoản thu nhập ngoài hoạt động kinh doanh chính.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần chỉ đạt 41,4 tỷ đồng, giảm 96,2% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt gần 25 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức hơn 1.080 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Doanh thu Khang Điền (KDH) sụt giảm 83% trong 9 tháng đầu năm.
Doanh thu sụt giảm khiến lợi nhuận gộp chỉ còn 6,2 tỷ đồng, giảm 99,2%. Biên lợi nhuận gộp cũng giảm từ 70,6% xuống 14,9%. Trong khi đó, chi phí tài chính tăng lên 12,5 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần cùng kỳ, còn chi phí quản lý doanh nghiệp đạt 50,9 tỷ đồng.
Với lợi nhuận gộp chỉ hơn 6 tỷ đồng, hoạt động kinh doanh chính không đủ bù đắp các khoản chi phí. Tuy nhiên, Nhà Khang Điền lại ghi nhận hơn 132,7 tỷ đồng lợi nhuận từ công ty liên kết và 141,4 tỷ đồng thu nhập khác, trong đó khoản bồi thường chấm dứt hợp đồng đóng góp gần 129,4 tỷ đồng. Nhờ đó, doanh nghiệp vẫn báo lãi sau thuế 168,8 tỷ đồng trong quý III, dù giảm 67,9% so với cùng kỳ.
Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Nhà Khang Điền đạt 483,4 tỷ đồng, giảm 83,1%. Trái ngược với doanh thu, lợi nhuận sau thuế tăng 50,8%, đạt 1.267,7 tỷ đồng, tương đương 84,5% kế hoạch năm.
Đáng chú ý, kết quả này chủ yếu đến từ các nghiệp vụ đầu tư thay vì hoạt động bán bất động sản. Cụ thể, Nhà Khang Điền ghi nhận khoản lãi hơn 896,3 tỷ đồng từ chuyển nhượng vốn góp tại Công ty TNHH Phát triển Bất động sản Bình Trưng Mới và gần 285,2 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ tài sản khi thâu tóm Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản An Lập.
Tổng cộng, hai khoản lợi nhuận trên đạt hơn 1.181 tỷ đồng, tương đương khoảng 93% lợi nhuận sau thuế 9 tháng. Dù không thể so sánh trực tiếp các khoản lãi trước thuế với lợi nhuận sau thuế, quy mô này cho thấy kết quả kinh doanh của Nhà Khang Điền đang phụ thuộc lớn vào các giao dịch đầu tư không thường xuyên.
Gần 30.000 tỷ đồng nằm tại hàng tồn kho, dòng tiền kinh doanh phụ thuộc công nợ
Trong khi doanh thu bất động sản giảm mạnh, quy mô tài sản của Nhà Khang Điền vẫn tiếp tục mở rộng, chủ yếu tập trung tại các dự án đang triển khai. Điều này khiến lượng vốn nằm trong hàng tồn kho ngày càng lớn, kéo theo nhu cầu huy động vốn đầu tư.
Tính đến ngày 30/9/2026, tổng tài sản của Nhà Khang Điền đạt 43.310,4 tỷ đồng, tăng 27,1% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho đạt 29.912,7 tỷ đồng, tăng 28,6% chỉ sau 9 tháng và chiếm tới 69,1% tổng tài sản.
Đáng chú ý, hàng tồn kho tập trung chủ yếu tại ba dự án lớn gồm Khu dân cư Tân Tạo với gần 9.377,9 tỷ đồng, An Lập Bình Trưng Đông hơn 5.566,8 tỷ đồng và Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông gần 3.527,8 tỷ đồng. Tổng giá trị tồn kho tại ba dự án này vượt 18.472 tỷ đồng, chiếm khoảng 61,8% tổng hàng tồn kho. Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các dự án cũng đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng.
Việc tập trung lượng vốn lớn tại các dự án khiến khả năng thu hồi vốn của Nhà Khang Điền phụ thuộc đáng kể vào tiến độ triển khai và bàn giao sản phẩm. Nếu quá trình ghi nhận doanh thu kéo dài, áp lực chi phí đầu tư và lãi vay sẽ tiếp tục gia tăng.
Về dòng tiền, Nhà Khang Điền ghi nhận lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh 9 tháng đầu năm dương 470,2 tỷ đồng, cải thiện so với mức âm gần 3.294,6 tỷ đồng cùng kỳ. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn nhiều so với lợi nhuận sau thuế 1.267,7 tỷ đồng.
Đáng chú ý, dòng tiền kinh doanh được hỗ trợ đáng kể bởi biến động công nợ. Trong kỳ, khoản tăng các khoản phải trả đóng góp hơn 2.531,5 tỷ đồng vào dòng tiền, trong khi biến động hàng tồn kho làm giảm dòng tiền khoảng 1.333 tỷ đồng. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước thay đổi vốn lưu động chỉ đạt khoảng 59,6 tỷ đồng, cho thấy khả năng tạo tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn còn khá hạn chế.
Nợ vay tăng 75% lên gần 17.800 tỷ đồng, chi hơn 862 tỷ đồng tiền lãi
Cùng với việc mở rộng hàng tồn kho, Nhà Khang Điền cũng gia tăng mạnh các khoản vay ngân hàng. Chỉ sau 9 tháng, tổng dư nợ vay đã tăng thêm hơn 7.600 tỷ đồng, kéo theo áp lực chi phí lãi vay ngày càng lớn.
Tính đến cuối tháng 9/2026, tổng nợ phải trả của Nhà Khang Điền đạt 23.165,4 tỷ đồng, tăng 79,4% so với đầu năm và chiếm khoảng 53,5% tổng tài sản.
Trong đó, tổng dư nợ vay ngắn và dài hạn tăng 75,1%, lên gần 17.776,5 tỷ đồng, chiếm 76,7% tổng nợ phải trả. Vay dài hạn chiếm phần lớn với 16.125,5 tỷ đồng, còn vay ngắn hạn khoảng 1.651 tỷ đồng.
Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ, trong 9 tháng đầu năm, Nhà Khang Điền đã thu về khoảng 9.726,6 tỷ đồng từ các khoản vay mới, trong khi chi trả nợ gốc gần 4.199,5 tỷ đồng. Nhờ đó, dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính dương hơn 5.304,8 tỷ đồng, góp phần bù đắp dòng tiền đầu tư âm 2.120,2 tỷ đồng.
Áp lực nợ vay còn thể hiện qua chi phí lãi vay. Trong 9 tháng đầu năm, Nhà Khang Điền đã chi hơn 862,1 tỷ đồng tiền lãi vay, tăng 40,4% so với cùng kỳ. Bình quân mỗi ngày, doanh nghiệp phải chi khoảng 3,16 tỷ đồng để thanh toán lãi vay.
Đáng chú ý, khoảng 822 tỷ đồng chi phí lãi vay được vốn hóa vào giá trị hàng tồn kho, trong khi khoảng 37 tỷ đồng được ghi nhận trực tiếp vào chi phí tài chính. Điều này đồng nghĩa phần lớn chi phí lãi vay chưa ảnh hưởng ngay đến lợi nhuận trong kỳ mà sẽ được phân bổ vào giá vốn khi các sản phẩm bất động sản được ghi nhận tiêu thụ.
Như vậy, dù đã hoàn thành 84,5% kế hoạch lợi nhuận năm, Nhà Khang Điền vẫn đối mặt với áp lực tài chính khi nợ vay gần 17.800 tỷ đồng và hàng tồn kho xấp xỉ 30.000 tỷ đồng. Khả năng cải thiện dòng tiền và giảm nợ trong thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ bán hàng, bàn giao sản phẩm tại các dự án, trong khi những khoản lợi nhuận đột biến từ chuyển nhượng vốn và mua rẻ tài sản khó có thể duy trì thường xuyên.
Thế Anh