Nhìn chung các mảng phân khúc nhà hiện nay đang phát triển tốt, được thị trường đón nhận tốt. Nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng triển khai chậm, nhiều bất cập, khó khăn khi pháp luật lại chưa có cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào phân khúc này.
Thủ tục hành chính hiện vẫn còn nhiều chồng chéo, gây tốn kém thời gian và kinh phí cho doanh nghiệp. Điển hình là sự chưa nhất quán trong quy định về lựa chọn chủ đầu tư và thủ tục chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.
Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ," Các mảng phân khúc nhà hiện nay nói chung đang phát triển tốt, được thị trường đón nhận tốt. Nhưng khi khảo sát tại địa phương thì chúng tôi nhận thấy nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn nhưng triển khai chậm, nhiều bất cập, khó khăn. Ở các nước trên thế giới, có đến 80% là nhà ở xã hội, nhà ở cao cấp chỉ chiếm 20%; còn Việt Nam thì ngược lại, trong khi nhu cầu rất lớn. Vì vậy cần nhìn nhận lại thực tế phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam và tìm giải pháp phù hợp".
Một dự án đầu tư phát triển đô thị sau khi có chủ trương đầu tư phải trải qua “bốn cửa lớn”: Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Xây dựng. Trong mỗi "cửa lớn" nêu trên còn rất nhiều "cửa phụ" doanh nghiệp phải đi qua đó là việc xin cấp chỉ giới đường đỏ, số liệu hạ tầng kỹ thuật có liên quan, thỏa thuận phòng cháy, chữa cháy, môi trường, đầu nối cấp điện, nước sạch, an toàn bay… việc khó phát triển nhà ở xã hội có lẽ là do chính sách. Chính sách cần đi vào thực tiễn hơn, phát triển nhà ở xã hội đang có vấn đề. Muốn để thị trường phát triển bền vững, mạnh mẽ hơn thì cần đẩy phân khúc nhà ở xã hội mạnh hơn.
Thủ tục hành chính rườm ra và nguồn vốn hạn chế là những rào cản lớn nhất trong quy hoạch phát triển nhà ở xã hội hiện nay
Hiện tại nguồn cung nhà ở giá rẻ đang thiếu. Phân khúc nhà có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất thiếu, nguồn cung nhà ở xã hội thì lại “dẫm chân tại chỗ”, trong khi nguồn cung nhà khoảng hơn 1 tỷ đồng/căn thì nhiều hơn. Chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình ,các dự án nhà xã hội chưa được công khai rộng rãi khiến người mua khó tiếp cận. Đã vậy, để vay được vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội, người mua nhà phải chuẩn bị, xác minh hàng loạt giấy tờ khiến họ e ngại.
Theo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS có tình trạng "đóng băng" trong nhiểu dự án nhà ở xã hội là do thủ tục pháp lý khi vay vốn đầu tư xây dựng chưa thông thoáng có nhiều vướng mắc trong thủ tục triển khai, lợi nhuận bị khống chế. Ngay cả khâu rao bán nhà của CĐT cũng phải qua nhiều khâu xét duyệt.
Ngoài việc thủ tục hành chính luôn bị "hành" các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở còn gặp nhiều khó khăn về nguồn vốn vay. Hiện tại các dự án tiền vay quỹ nhà ở xã hội từ năm 2016-2020 đến nay gần như vẫn chưa được giải quyết. Trong khi đó gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã kết thúc, nhưng ngân sách nhà nước chưa bố trí được nguồn để bù cho các ngân hàng thương mại để cho vay nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ.
Mới đây tại diễn đàn BĐS thường niên lần thứ hai được tổ chức tại Hà Nội. Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho rằng doanh nghiệp hiện nay không mặn mà làm nhà ở xã hội vì rào cản xây dựng 20% để lại cho thuê trong 5 năm là vấn đề lớn. “Thực tế mỗi doanh nghiệp đều muốn làm dự án để quyết toán nhanh, đặc biệt là với các công ty cổ phần. Về vốn trung hạn, các ngân hàng không muốn tài trợ các dự án như vậy vì sau 5 năm mới quyết toán được, lợi nhuận chỉ có 10%”, chủ đầu tư phải tính toán rất kỹ các vấn đề công nghệ, vật liệu để vừa tiết kiệm chi phí vừa đảm bảo giá thành sản phẩm hợp lý.
Ngày 21/2, tại Hà Nội, Bộ Xây dựng Việt Nam phối hợp cùng Cơ quan hợp tác quốc tế Hàn Quốc (KOICA), Viện đất đai và nhà ở Hàn Quốc – LHI Consortium tổ chức Hội thảo đầu kỳ Dự án “Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội (NƠXH) tại Việt Nam giai đoạn 2021 – 2030”, nhằm nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và khảo sát tình hình thực tế của Việt Nam; đề xuất cơ chế chính sách về phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) phù hợp với tình hình thực tế, xu hướng phát triển của Việt Nam giai đoạn 2021-2030. Dự án gồm 5 hợp phần: Đánh giá thực trạng nhà ở xã hội của các hộ gia đình thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp; Khảo sát và nghiên cứu về dự báo nhu cầu nhà ở cho các hộ gia đình thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021 – 2030; Xây dựng các chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam cho các nhóm đối tượng mục tiêu là các hộ gia đình thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp thông qua các bài học từ kinh nghiệm quốc tế; Đề xuất hoàn thiện Luật Nhà ở hiện hành nhằm thúc đẩy các chính sách nhà ở xã hội được đề xuất trong Dự án; Chương trình nâng cao năng lực. Dự án được giao cho tổ chức KOICA thực hiện và Bộ Xây dựng là Cơ quan chủ quản dự án. |
Đoàn Ninh