Nhiều lo ngại với kiến nghị sớm đánh thuế bất động sản thứ 2, nhà bỏ hoang

Đoàn giám sát của Quốc hội kiến nghị sớm ban hành chính sách thuế áp dụng với người sở hữu nhiều nhà đất, bỏ hoang bất động sản. Tuy nhiên, nhiều ý kiến của các chuyên gia cho rằng, việc này là điều cần thiết, tuy nhiên cần cân nhắc thời điểm áp dụng nhất là trong bối cảnh giá nhà đất neo cao. Nếu không chọn đúng thời điểm sẽ khiến giá nhà đất tăng, áp lực cho đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Kiến nghị sớm đánh thuế bất động sản người nhiều nhà, đất

Mới đây, Quốc hội đã thảo luận ở hội trường báo cáo của đoàn giám sát, dự thảo Nghị quyết về quản lý thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023. Theo báo cáo của đoàn giám sát, thuế là giải pháp có tác dụng trung và dài hạn giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững. Đoàn giám sát kiến nghị Chính phủ sớm nghiên cứu, ban hành mới luật về thuế, trong đó đánh thuế cao với người sử dụng nhiều nhà, đất, chậm sử dụng hoặc bỏ hoang đất đai.

Đoàn giám sát cũng lưu ý chính sách thuế phải đảm bảo mục tiêu tái phân phối thu nhập, tạo nguồn thu hợp lý cho ngân sách trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam. Chính phủ cũng cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký tài sản để tích hợp với hệ thống đăng ký các lĩnh vực khác.

Kiến nghị của Đoàn giám sát Quốc hội được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản tồn tại bất cập nhiều năm, khi cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, gây mất cân đối cung - cầu.

Nhìn lại giai đoạn 2015-2021, theo báo cáo, thị trường địa ốc phát triển sôi động với nhiều loại hình mới như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)... Riêng condotel và officetel có gần 100.000 căn do Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế và hàng chục nghìn căn do các địa phương thẩm định. Đến năm 2021, cả nước có khoảng 5.000 dự án, tổng vốn đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng.

Nguồn cung dồi dào nhưng chủ yếu là dự án được đầu tư từ giai đoạn trước, hướng đến phân khúc cao cấp, trong khi ít sản phẩm phù hợp với thu nhập của số đông người dân. Cuối giai đoạn này, đa số loại hình bất động sản du lịch, lưu trú đều gặp vướng mắc pháp lý.

Đến 2022-2023, thị trường bất động sản suy giảm, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Nguồn cung sụt giảm mạnh so với giai đoạn trước, khiến giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập. Điển hình Hà Nội, TP HCM không còn phân khúc chung cư có giá phù hợp với thu nhập phần đông người dân.

Số liệu thống kê cho thấy mức chênh lệch ngày càng lớn trong cơ cấu sản phẩm bất động sản. Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, phân khúc căn hộ trung và cao cấp chiếm đa số. Chẳng hạn, năm 2022, giá căn hộ chung cư tăng rất cao nhưng lượng giao dịch thấp, chỉ khoảng 10% sản phẩm chào bán ra thị trường. Nhà ở riêng lẻ cũng duy trì ở mức cao và gần như không có giao dịch.

Tại TP HCM, nhà đất tăng "không kiểm soát", mất cân đối giữa giá cả và giá trị dẫn đến giao dịch giảm mạnh. Phần lớn dự án nhà ở gặp vướng mắc, bị đình trệ, gây lãng phí về đất đai. Việc này làm tăng khó khăn và chi phí cho chủ đầu tư, kéo giá sản phẩm leo thang.

Giai đoạn này cũng ghi nhận số lượng lớn dự án nhà ở gặp vướng mắc, chậm tiến độ. Theo báo cáo của Chính phủ, Hà Nội có 404 dự án gặp khó, trong đó gần 40% đã được xử lý. Trong 2-3 năm trở lại đây, thực trạng phát triển dự án bất động sản tại Thủ đô rất chậm, gần như không có dự án mới được phê duyệt. Nhiều dự án được khởi công giai đoạn trước cũng chậm triển khai, phải điều chỉnh tiến độ.

Tương tự, TP HCM có 220 dự án vướng mắc, đã xử lý 35%. Thành phố có 30 dự án ngừng thi công (quy mô 18.800 căn chung cư, gần 2.900 nhà riêng lẻ) và 56 dự án chưa thi công.

Thị trường dư thừa nhà ở cao cấp trong khi nhà ở bình dân, nhà xã hội - phân khúc dành cho công nhân, người lao động thu nhập thấp - lại thiếu do chậm triển khai. Đa số địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội theo đề án xây một triệu căn nhà xã hội. Chẳng hạn, Hà Nội đạt 9% chỉ tiêu, còn TP HCM khoảng 19%.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất đánh thuế nhà để giải quyết tình trạng giá nhà tăng cao, thị trường bị giới đầu cơ chi phối. Đề xuất này sau đó được sự ủng hộ từ Bộ Tài chính nhưng một số chuyên gia cho rằng khi đánh thuế sẽ đẩy giá nhà, đất tăng. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng chính sách thuế không làm tăng giá nhà đất, ngược lại giúp hạn chế đầu cơ, thổi giá.

Lo giá nhà đất tiếp tục tăng

Tại nghị trường, đại biểu cũng đề nghị Chính phủ chỉ đạo khẩn trương nghiên cứu việc đánh thuế bất động sản, bất động sản thứ hai trở lên cùng với các giải pháp đồng bộ để bình ổn giá nhà.

Bộ Xây dựng mới đây cho biết, sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.

Đề xuất đánh thuế bất động sản đã từng được Bộ Tài chính nêu ra nhiều lần, nhưng chưa được thực thi do gặp phản ứng của dư luận. Trong bối cảnh giá nhà đất neo cao, đề xuất này tiếp tục nhận được nhiều ý kiến trái chiều.

Trao đổi với báo chí, TS Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, việc đánh thuế bất động sản thứ 2, bất động sản bỏ hoang là điều cần thiết, tuy nhiên, cần cân nhắc thời điểm áp dụng.

Cũng theo ông Lượng, Nhà nước cần phải nghiên cứu việc đánh thuế đúng và trúng đối tượng. Việc áp dụng thuế ngay lúc này như “đánh chuột không đậy cửa hàng”, tránh việc đánh thuế không đúng, không trúng đối tượng. Dẫn đến có người bị đánh thuế, có người không. Người bị đánh thuế cao, người bị đánh thuế thấp. Giải pháp cho vấn đề này là cần phải xây dựng bộ dữ liệu bất động sản chuẩn thì mới đánh thuế chuẩn được.

Đồng thời, TS Trần Xuân Lượng cũng cho rằng việc đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên cần tính theo giá trị và giá trị gia tăng. Ông lấy ví dụ, nếu một người có bất động sản thứ 2, thứ 3 rất nhỏ, tính tổng diện tích cộng lại chỉ bằng 1/10 bất động sản thứ nhất của một người khác, vậy nếu chỉ căn cứ vào bất động sản thứ 2 trở lên mà không căn cứ vào giá trị của bất động sản đó để đánh thuế thì sẽ không hợp lý. Hay trường hợp bất động sản đó được mua 1 tỷ đồng, nhưng khi bán được 1,5 tỷ đồng, thì Nhà nước đánh thuế vào giá trị gia tăng này.

Vị chuyên gia lo ngại việc xác định đối tượng bị đánh thuế bất động sản thứ 2 nếu không dựa trên giá trị, quy mô bất động sản đó sẽ gây áp lực cho người có nhu cầu ở thực. Ông Lượng đề xuất việc xây dựng lộ trình đánh thuế bất động sản trong 2-3 năm tới để đảm bảo lợi ích số đông người dân.

Ngoài ra, để điều tiết hạ giá nhà đất, Nhà nước cần có nhiều biện pháp khác nhau, nhằm xử lý bài toán về "cung - cầu" cân bằng.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cũng cho rằng, sử dụng thuế bất động sản cũng giống như việc dùng thuốc, sẽ có những tác dụng phụ không mong muốn nếu như không dùng đúng cách và đúng liều lượng.

Theo bà An, tại Việt Nam, đánh thuế một cách "đại trà" thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến đại đa số người dân có nhu cầu mua để ở thực, bởi chính họ là người sẽ chịu các khoản thuế phí cuối cùng. Mặt khác, những gia đình làm việc chăm chỉ, tích góp nhiều năm muốn mua thêm căn nhà thứ 2, thứ 3 cho con cái, tuy nhiên khi chưa sử dụng đến họ cho người khác thuê.

“Các cơ quan chức năng cần cân nhắc, tính toán để áp dụng một cách hợp lý, tránh gây nên tác dụng phụ là tận thu thuế. Quan trọng nhất vẫn là xây dựng đồng bộ hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin đầy đủ. Khi chúng ta đánh thuế hợp lý, thị trường cũng sẽ phát triển ổn định, minh bạch hơn”, bà An kiến nghị.

Sẽ gây "đóng băng" thị trường?

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết, đánh thuế bất động sản tất yếu phải diễn ra theo xu thế của thế giới, nhiều nước đã thực hiện.

Tuy nhiên, áp dụng đánh thuế ở thời điểm nào, ở mức độ nào thì chúng ta còn phải xem xét kỹ lưỡng. Đánh thuế ngay tại thời điểm này là chưa phù hợp. Thậm chí, việc đánh thuế sẽ gây ảnh hưởng, làm nguội lạnh thị trường bất động sản.

Theo ông Quê, cần có lộ trình 6 - 10 năm nữa để tích trữ nguồn lực từ xã hội, lúc đó mới bắt đầu điều tiết để thực hiện được chính sách về đất đai mang tính chất ổn định lâu dài. “Xây dựng chính sách cẩn trọng và áp dụng từ từ sẽ giúp hạn chế bớt tác động xấu đến ngành địa ốc nói riêng, nền kinh tế nói chung.

Khi thực thi, có thể thực hiện theo lộ trình với mức thuế từ thấp đến cao. Nếu áp dụng một cách đột ngột và quá mạnh mẽ có thể làm “đứt gãy” thị trường, ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng, đến nền kinh tế.

Nếu bây giờ cho thực thi ngay việc đánh thuế với người sở hữu bất động sản thứ 2 trở lên có thể dẫn đến tình trạng thi nhau bán tháo, gây rủi ro lớn đến hệ thống ngân hàng, mất thanh khoản, đóng băng thị trường, giảm nguồn thu ngân sách, khủng hoảng nền kinh tế”, ông Quê nói.

Nhiều chuyên gia cũng lo ngại rằng việc áp thuế ngay lập tức có thể gây ra phản ứng ngược, khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”. GS.TS - đại biểu Hoàng Văn Cường, đoàn Hà Nội, đồng tình với yêu cầu sớm sửa đổi, ban hành mới các luật thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều nhà, nhiều đất vì đây là công cụ hữu hiệu để chống đầu cơ, qua đó sẽ giảm giá bất động sản về đúng giá trị thực của thị trường. Đại biểu đề xuất cần có lộ trình rõ ràng và thời điểm phù hợp để thực hiện đánh thuế nhằm tránh gây sốc cho thị trường.

Hồng Quang