Theo các chuyên gia bất động sản, việc cắt giảm thủ tục hành chính là giải pháp then chốt giúp tăng nguồn cung và bình ổn giá nhà trong thời gian tới.
Theo báo cáo của Công ty TNHH Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ ở TPHCM đang sụt giảm đáng kể. Cụ thể, trong quý I/2025, toàn thành phố chỉ có khoảng 800 căn hộ mới được mở bán, giảm 70% so với quý IV/2024 do khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu tư cao và gặp nhiều vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, tình hình này dự kiến sẽ sớm thay đổi nhờ vào những chính sách mới.
Tình trạng hạn chế về nguồn cung mới và việc các dự án tạm ngưng bán vẫn chưa tái khởi động đã khiến nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm 24% so với quý trước, đạt khoảng 5.000 căn. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung sơ cấp vẫn có mức tăng nhẹ 2%.
Bên cạnh sự sụt giảm về nguồn cung, thị trường bất động sản TPHCM trong quý đầu năm 2025 cũng chứng kiến sự chậm lại đáng kể trong hoạt động giao dịch. Lượng giao dịch toàn thị trường giảm mạnh 46% so với quý trước, chỉ đạt khoảng 1.400 căn.
Những chính sách mới và nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý giúp tăng nguồn cung và bình ổn giá nhà.
Mặc dù vậy, so với cùng kỳ của hai năm gần nhất, tình hình giao dịch vẫn có những tín hiệu tích cực hơn, được thúc đẩy bởi các chính sách thanh toán giãn và hỗ trợ vay từ chủ đầu tư. Nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn ở mức cao, tuy nhiên chưa được đáp ứng, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho ở mức thấp, chỉ 23%.
Ngược lại, nguồn cung mới lại có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn đáng kể, đạt 61%. Điều này cho thấy người mua hiện nay có xu hướng khắt khe hơn trong quyết định mua nhà, ưu tiên các dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và tiềm năng hưởng lợi từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai.
Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản TPHCM trong quý tới dự kiến sẽ có những biến động khi các dự án tạm ngưng bán rục rịch quay trở lại thị trường và nguồn cung mới có thể được bổ sung. Tuy nhiên, bài toán về nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn là một thách thức lớn đối với thị trường trong bối cảnh hiện tại.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M (Savills Việt Nam), nguồn cung căn hộ Hạng C, phân khúc được người mua quan tâm nhất, tại TPHCM vẫn đang ở mức thấp.
Nguyên nhân chính gây tắc nghẽn nguồn cung căn hộ vừa túi tiền xuất phát từ hai yếu tố: thứ nhất, quỹ đất tại Thành phố ngày càng khan hiếm. Thứ hai, giá đất và các chi phí phát triển, xây dựng đều tăng cao. Do đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất có xu hướng ưu tiên phát triển các phân khúc trung và cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận, thay vì tập trung vào phân khúc vừa túi tiền với biên lợi nhuận thấp hơn.
Bên cạnh đó, trong vài năm qua, các thủ tục pháp lý dự án bị tắc nghẽn, nên nguồn cung nhà ở chưa hồi phục. Tuy vậy, theo đánh giá của Savills, triển vọng các khung luật mới, và chính sách mới, dự kiến sẽ đẩy nhanh quá trình triển khai dự án trở lại, từ đó khơi thông nguồn cung nhà ở trong trung và dài hạn.
Một điểm sáng trên thị trường là những tiến triển về quy hoạch và pháp lý. Đơn cử, quy hoạch chung TP. Thủ Đức đã được phê duyệt vào tháng 1/2025. Động thái này được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể nguồn cung căn hộ tại khu vực này đến năm 2040. Quy hoạch khuyến khích phát triển các dự án nhà ở cao tầng theo mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), với hệ số sử dụng đất cao. Các dự án mới dự kiến sẽ tập trung chủ yếu tại các khu vực như Thủ Thiêm, Trường Thọ, Long Bình và Long Trường.
Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cũng đang tích cực tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án nhà ở, mang lại những tín hiệu tích cực trong việc phê duyệt thủ tục pháp lý, cấp giấy phép xây dựng, ký hợp đồng mua bán và cấp sổ hồng cho người mua.
Mới đây, ngày 2/6, Bộ Xây dựng đã ra Văn bản số 4377/BXD-VP triển khai thực hiện các công điện của Thủ tướng Chính phủ về cắt giảm thủ tục hành chính. Bộ yêu cầu các đơn vị trực thuộc cắt giảm tối thiểu 30% thời gian và chi phí thủ tục hành chính ngay trong năm 2025. Theo các chuyên gia bất động sản, việc cắt giảm thủ tục hành chính là giải pháp then chốt giúp tăng nguồn cung và bình ổn giá nhà.
Trước đó, ngày 1/4, Nghị quyết 171/2024/QH15 bắt đầu có hiệu lực thi hành. Nghị quyết cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp và các loại đất không phải đất ở. Chính quyền TPHCM đã đăng ký thí điểm 445 dự án, dự kiến bổ sung gần 370.000 căn nhà trong 3-10 năm tới. Trên phạm vi cả nước, dự kiến có 900 dự án thí điểm, bổ sung khoảng 650.000 căn.
UBND TPHCM cũng đang tích cực chuẩn bị quỹ đất sạch cho kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030, trong đó đã rà soát và bổ sung danh mục hơn 600 khu đất, gồm 565 khu để xây nhà ở thương mại và 53 khu để xây nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025. Nguồn cung căn hộ ở TPHCM trong 6 tháng cuối năm 2025 vẫn còn hạn chế (ước tính chỉ khoảng 7.000 căn) nhưng từ năm sau sẽ dồi dào. Năm 2027, TPHCM sẽ có gần 40.000 căn hộ mới được tung ra thị trường.
Tâm An