Nợ vay doanh nghiệp bất động sản vượt 508.000 tỷ đồng, áp lực lãi vay ngày càng lớn

Tổng nợ vay của hơn 100 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng 25% chỉ sau nửa đầu năm 2026, lên mức kỷ lục hơn 508.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, chi phí lãi vay còn tăng nhanh hơn tốc độ gia tăng dư nợ, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất được dự báo khó giảm mạnh trong ngắn hạn.

Sau giai đoạn thận trọng với đòn bẩy tài chính, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang quay trở lại với các kế hoạch đầu tư và phát triển dự án quy mô lớn. Đi cùng với đó là nhu cầu vốn tăng lên, khiến nợ vay của toàn ngành tiếp tục phình to.

Sức ép không chỉ nằm ở quy mô các khoản vay. Khi lãi suất duy trì ở mặt bằng cao hơn trước, số tiền doanh nghiệp phải dành để trả lãi cũng tăng đáng kể, tạo thêm áp lực lên dòng tiền trong bối cảnh thanh khoản thị trường địa ốc chưa thực sự phục hồi mạnh.

Nợ vay tăng 25%, nhiều doanh nghiệp mạnh tay tăng đòn bẩy

Theo dữ liệu VietstockFinance, tính đến ngày 30/6/2026, tổng dư nợ vay của 106 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM đạt gần 508.300 tỷ đồng, tăng khoảng 25% so với đầu năm. Trong số này, một nửa số doanh nghiệp ghi nhận nợ vay tăng, 32 doanh nghiệp giảm và 14 doanh nghiệp vẫn duy trì trạng thái không có nợ vay.

Mức tăng mạnh nhất về tỷ lệ thuộc về Phát triển Đô thị Từ Liêm (HoSE: NTL), khi dư nợ cuối quý II lên hơn 165 tỷ đồng, gấp 11,5 lần đầu năm. Phần lớn khoản vay được sử dụng cho dự án nhà ở xã hội tại Quảng Ninh.

Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO) cũng nâng dư nợ lên hơn 1.500 tỷ đồng, gấp khoảng 3,5 lần so với đầu năm. Diễn biến này cho thấy nhu cầu vốn đang tăng trở lại tại một bộ phận doanh nghiệp khi hoạt động triển khai dự án được đẩy nhanh.

Xét về quy mô, Novaland (HoSE: NVL) có gần 73.000 tỷ đồng nợ vay vào cuối quý II. Cơ cấu vốn của doanh nghiệp đến từ nhiều nguồn, bao gồm ngân hàng, trái phiếu và các khoản vay từ bên thứ ba.

Nhóm bất động sản khu công nghiệp cũng đang sử dụng lượng vốn vay đáng kể. Kinh Bắc (HoSE: KBC) có dư nợ hơn 32.700 tỷ đồng, tương đương khoảng 44% tổng tài sản, trong khi Becamex Group (HoSE: BCM) ghi nhận hơn 26.300 tỷ đồng nợ vay tài chính.

Tuy nhiên, xu hướng tăng đòn bẩy không diễn ra ở tất cả doanh nghiệp. Nam Tân Uyên (HoSE: NTC) đã đưa dư nợ từ 92 tỷ đồng đầu năm về 0 vào cuối quý II. DIC Group (HoSE: DIG) cũng giảm hơn 915 tỷ đồng nợ vay, trong đó đã tất toán 800 tỷ đồng trái phiếu.

Lãi vay vượt 12.500 tỷ đồng, tăng nhanh hơn nợ

Nợ vay tăng đồng nghĩa áp lực chi phí vốn cũng lớn hơn, đặc biệt khi lãi suất chưa trở lại vùng thấp như những năm trước. Trong 6 tháng đầu năm, tổng chi phí lãi vay của 106 doanh nghiệp bất động sản đạt hơn 12.500 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ, nhanh hơn mức tăng 25% của dư nợ.

Khoảng cách này là điểm đáng chú ý. Nợ vay tăng để tài trợ cho dự án có thể tạo dư địa tăng trưởng nếu hoạt động bán hàng thuận lợi, nhưng khi chi phí vốn tăng nhanh hơn quy mô dư nợ, áp lực lên lợi nhuận và dòng tiền cũng trở nên rõ hơn.

Một số doanh nghiệp ghi nhận mức tăng chi phí lãi vay khá mạnh. Sunshine Group (HNX: KSF) phát sinh hơn 1.400 tỷ đồng chi phí lãi vay, trong khi số tiền thực tế đã chi để trả lãi trong kỳ gần 1.490 tỷ đồng.

Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) cũng ghi nhận chi phí lãi vay khoảng 203 tỷ đồng, tăng 220% so với cùng kỳ. Becamex Group có chi phí lãi vay hơn 881 tỷ đồng, tăng 33%, trong khi số tiền thực tế chi trả lãi gần 1.200 tỷ đồng.

Những con số này cho thấy khi đòn bẩy tiếp tục tăng, biến động lãi suất có thể tác động trực tiếp hơn tới dòng tiền doanh nghiệp. Với bất động sản, áp lực càng lớn bởi thời gian phát triển dự án thường kéo dài, trong khi dòng tiền thu về lại phụ thuộc nhiều vào tiến độ pháp lý và khả năng bán hàng.

Mặt bằng lãi suất liệu có cơ hội hạ nhiệt?

Áp lực vốn của doanh nghiệp bất động sản diễn ra trong bối cảnh nhu cầu tín dụng của toàn nền kinh tế vẫn tăng mạnh. Đến ngày 26/6/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã vượt 19,97 triệu tỷ đồng, tăng 7,41% so với cuối năm 2025 và tăng 18,1% so với cùng kỳ. Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% trong năm nay, song tiếp tục yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản.

Trong khi nhu cầu vốn còn lớn, khả năng lãi suất giảm sâu được giới chuyên gia đánh giá không cao. TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng mặt bằng lãi suất có thể ổn định hoặc giảm nhẹ ở một số lĩnh vực ưu tiên, nhưng khó quay trở lại vùng rất thấp như trước. Điều này đặt ra yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải xây dựng cơ cấu vốn linh hoạt hơn thay vì phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

Ở thời điểm hiện tại, quy mô nợ vay hơn 508.000 tỷ đồng chưa đồng nghĩa toàn ngành bất động sản rơi vào trạng thái đáng báo động, bởi một phần vốn vay đang được sử dụng để triển khai các dự án mới. Tuy nhiên, nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao trong khi khả năng bán hàng và thu hồi dòng tiền phục hồi chậm, chi phí tài chính có thể trở thành áp lực ngày càng rõ đối với những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn.

Thế Anh