Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài bởi những cú sốc cam kết lợi nhuận đổ vỡ, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang le lói tín hiệu hồi phục. Việc hàng loạt dự án tỷ USD được tái khởi động cho thấy niềm tin dần được khôi phục ít nhất là từ phía các nhà đầu tư lớn, những người sẵn sàng đặt cược trở lại vào phân khúc từng được ví như “gà đẻ trứng vàng”.
Cuộc đổ bộ tỷ USD khởi động lại thị trường nghỉ dưỡng cao cấp
Sau thời gian dài “ngủ đông” vì tác động kép từ đại dịch và những vướng mắc pháp lý, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang chứng kiến làn sóng trở lại đầy mạnh mẽ của các “ông lớn”.
Từ Bắc vào Nam, những cái tên hàng đầu như Vingroup, Sun Group, CEO Group, Five Star Group, Sunshine Group... liên tiếp công bố các siêu dự án quy mô từ hàng ngàn đến hàng chục nghìn tỷ đồng.
Đây không chỉ là sự đổ bộ về vốn mà còn là tuyên ngôn rõ ràng về niềm tin tái lập với tiềm năng du lịch Việt Nam và triển vọng phục hồi của phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp.
Ngày 22/6, Công ty CP Vinpearl, thành viên của Tập đoàn Vingroup chính thức khởi công khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân tại chân đèo Hải Vân (Đà Nẵng). Dự án có quy mô 512ha, tổng vốn gần 44.000 tỷ đồng, hướng đến mục tiêu kiến tạo một “thành phố nghỉ dưỡng” tầm cỡ khu vực tại miền Trung.
Trước đó không lâu, Vingroup cũng gây chấn động thị trường phía Nam với siêu dự án lấn biển Cần Giờ khu đô thị du lịch sinh thái gần 2.870ha tại TP.HCM. Với công suất phục vụ từ 8–9 triệu lượt khách/năm, dự án được kỳ vọng sẽ nâng tầm Cần Giờ thành trung tâm nghỉ dưỡng – giải trí biển mới của Đông Nam Á.
Không kém phần sôi động, Tập đoàn CEO chính thức tái xuất với dự án Novotel Cam Ranh Resort tại Bãi Dài (Khánh Hòa) là một trong những “thủ phủ du lịch” nổi bật nhất Việt Nam. Trong khi đó, Vũng Tàu cũng là một thị trường truyền thống đang có dấu hiệu bứt phá liên tục đón nhận loạt dự án mới.
Ngày 21/6, Five Star Group cùng lúc động thổ hai tổ hợp khách sạn 5 sao quốc tế là Five Star Odyssey và Five Star Poseidon, khởi đầu cho chiến lược tái định vị phân khúc lưu trú cao cấp tại thành phố biển này. Trước đó một tháng, Sun Group cũng đã khởi công Blanca City khu đô thị nghỉ dưỡng rộng 96ha nằm trên trục đường huyết mạch 3/2.
Một “ẩn số quen thuộc” là Sunshine Group sau thời gian dài im ắng, cũng chính thức trở lại đường đua bằng dự án Sunshine Bay Retreat tại Vũng Tàu. Với quy mô gần 20ha, dự án được phát triển theo mô hình nghỉ dưỡng tích hợp “all-in-one”: biệt thự, căn hộ cao cấp, khách sạn, phố đi bộ, khu vui chơi, ẩm thực và chợ đêm – mô hình đang được ưa chuộng tại các điểm đến quốc tế.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cú hích lớn nhất đối với thị trường chính là Nghị định 10/2023/NĐ-CP cho phép cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đủ điều kiện. Chính sách này được ví như “phao cứu sinh”, tháo gỡ nút thắt pháp lý tồn tại nhiều năm, góp phần phục hồi niềm tin và tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho dòng tiền đầu tư quay trở lại.
Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất vay đang giảm dần, kết hợp với các gói hỗ trợ tín dụng và chính sách ưu đãi mới từ ngân hàng, cũng giúp thị trường dễ thở hơn sau thời gian dài co cụm. Ngoài ra, nhiều địa phương trọng điểm như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bà Rịa – Vũng Tàu đang mạnh tay đầu tư vào hạ tầng từ cao tốc, sân bay đến cảng biển sẽ gia tăng khả năng kết nối và thu hút khách du lịch.
Cuộc đổ bộ của các “ông lớn” không chỉ mang theo dòng tiền khổng lồ mà còn là chỉ dấu cho một chu kỳ mới nơi bất động sản nghỉ dưỡng không còn đơn thuần là cuộc chơi ngắn hạn, mà là một phần trong chiến lược phát triển du lịch bền vững và dài hơi của cả quốc gia.
Tập đoàn CEO chính thức tái xuất với dự án Novotel Cam Ranh Resort tại Bãi Dài (Khánh Hòa) là một trong những “thủ phủ du lịch” nổi bật nhất Việt Nam.
Hồi sinh hay tiếp tục đóng băng?
Làn sóng tái khởi động các dự án nghỉ dưỡng ven biển với tổng mức đầu tư hàng tỷ USD đang thắp lên kỳ vọng về một chu kỳ hồi sinh mới cho bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, sau những lễ khởi công rầm rộ, thị trường vẫn phải đối mặt với một câu hỏi cốt lõi: Ai sẽ là người mua?
Các chuyên gia cho rằng, niềm tin của nhà đầu tư vào phân khúc nghỉ dưỡng vẫn chưa thể phục hồi sau hàng loạt cú sốc liên tiếp từ đại dịch Covid-19 đến các vụ vỡ cam kết lợi nhuận và bất cập pháp lý kéo dài về quyền sở hữu condotel.
Kể từ sau giai đoạn “sốt nóng” năm 2017–2019, thị trường đã trải qua một thời kỳ trầm cảm chưa có lối ra, với hàng loạt vụ khiếu kiện, tranh chấp, thanh khoản cạn kiệt và giá trị sản phẩm sụt giảm mạnh.
Một trường hợp điển hình là anh Đặng Thanh Lâm, nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội. Năm 2019, anh xuống tiền mua hai căn condotel ở khu vực Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) theo mô hình “đầu tư 0 đồng” vay toàn bộ, lãi suất 0% năm đầu, ân hạn gốc 3 năm và cam kết lợi nhuận 11%/năm.
Tuy nhiên, chỉ sau một năm, đại dịch ập đến, thị trường du lịch tê liệt, chủ đầu tư không thể thực hiện cam kết và gửi “tâm thư” xin hủy. Kể từ đó, tỷ lệ lấp đầy chỉ quanh mức 15–30%, không đủ trang trải chi phí vận hành, chưa nói đến trả nợ vay ngân hàng.
“Tôi buộc phải cắt lỗ gần 500 triệu đồng/căn mới bán được một căn vào tháng 6/2024. Căn còn lại rao bán mòn mỏi đến giờ vẫn không ai hỏi mua”, anh Lâm chia sẻ.
Đây không phải trường hợp cá biệt. Theo báo cáo thị trường quý I/2025 của BHS Group, thanh khoản phân khúc nghỉ dưỡng vẫn đang ở mức cực thấp. Condotel chỉ có khoảng 1.000 sản phẩm mới mở bán giảm 38% so với quý trước và chỉ giao dịch được 289 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 28,7%. Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng tuy có nguồn cung 1.200 căn nhưng lượng tiêu thụ thực tế chỉ đạt khoảng 300 căn, chiếm 27%.
Con số này là một “vực sâu” nếu so với thời kỳ hoàng kim 2017–2018, khi thị trường có thể hấp thụ hàng chục nghìn sản phẩm mỗi năm tại những địa bàn “nóng” như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long… Giờ đây, phân khúc từng được xem là “con gà đẻ trứng vàng” đang lâm vào trạng thái đóng băng kéo dài, với lực cầu yếu và tâm lý phòng thủ áp đảo.
Thị trường hiện chủ yếu sống nhờ vào nhóm khách hàng thượng lưu là những người mua để sử dụng cho mục đích cá nhân, không đặt nặng yếu tố lợi nhuận. Điều này khiến thị trường bị thu hẹp đáng kể, không còn là sân chơi của số đông như trước kia. Và khi động lực tăng trưởng phụ thuộc vào một nhóm nhỏ, khả năng tạo thanh khoản bền vững trở nên mong manh hơn bao giờ hết.
“Không ai còn tin vào mức cam kết 10–12%/năm như trước nữa. Nhà đầu tư giờ chỉ quay lại khi mọi thứ minh bạch từ pháp lý, vận hành cho đến dòng tiền”, một nhà đầu tư kỳ cựu tại Đà Nẵng nhìn nhận.
Thực tế đang cho thấy một nghịch lý rõ ràng: Trong khi các siêu dự án mới liên tục được khởi công với kỳ vọng hồi sinh phân khúc, thì ở thị trường thứ cấp, lượng giao dịch gần như “đóng băng”, giá giảm sâu mà vẫn khó bán. Một thị trường mà phần trên là dòng tiền đầu tư đổ vào, phần dưới là niềm tin chưa trở lại, rủi ro lệch pha là điều khó tránh khỏi.
Nếu không sớm có giải pháp mạnh mẽ để tháo gỡ các điểm nghẽn cố hữu – từ chính sách pháp lý, tín dụng, đến hiệu quả khai thác vận hành thực tế thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rất có thể sẽ tiếp tục rơi vào vòng lặp cũ: xây nhiều – bán ít – vận hành kém – nhà đầu tư tháo chạy.
Sự hồi sinh, nếu có, sẽ không đến từ một vài “lễ động thổ”, mà phải đến từ một quá trình phục hồi có tính nền tảng nơi niềm tin không chỉ được truyền thông, mà phải được xác lập bằng hành động cụ thể, chính sách rõ ràng và cơ chế bảo vệ nhà đầu tư một cách thực chất.
Quang Anh