Nhà mặt phố đang mất dần sức hút khi sức mua suy yếu, chi phí cao và người tiêu dùng chuyển mạnh sang mua sắm trực tuyến. Vị trí đẹp không còn bảo đảm hiệu quả nếu giá thuê vượt quá khả năng tạo doanh thu.
Khó khăn bủa vây nhà phố kinh doanh
Sự ảm đạm của thị trường mặt bằng bán lẻ không còn giới hạn ở một vài tuyến phố. Những căn nhà từng được săn đón nhờ vị trí đẹp, lượng người qua lại đông nay phải treo biển cho thuê nhiều tháng. Sự dịch chuyển của người mua lên các nền tảng trực tuyến, cộng với chi phí vận hành cao và việc siết trật tự vỉa hè, đang buộc cả người thuê lẫn chủ nhà phải tính lại giá trị của mặt bằng phố trung tâm.
Cuối tháng 7, chị Nguyễn Thu Hằng quyết định đóng cửa hàng mỹ phẩm trên phố Nguyễn Khuyến sau gần bốn năm kinh doanh. Căn nhà chỉ rộng hơn 25 m² nhưng tiền thuê mỗi tháng lên tới 32 triệu đồng. Cộng thêm lương nhân viên, điện nước, quảng cáo và phí vận chuyển, cửa hàng phải chi gần 50 triệu đồng trước khi có lợi nhuận.
Theo chị Hằng, khoảng một năm trở lại đây, lượng khách ghé cửa hàng giảm rõ rệt. Vỉa hè không còn thuận tiện để dừng xe, trong khi phần lớn khách quen chuyển sang đặt hàng qua mạng vì có thể so sánh giá và nhận hàng tận nhà. Không ít người vẫn đến thử sản phẩm nhưng sau đó tìm mua trên các sàn thương mại điện tử để hưởng ưu đãi.
Chủ nhà từng đề nghị giảm gần 7 triệu đồng tiền thuê mỗi tháng, song chị Hằng vẫn lựa chọn rời đi. Mức giảm này chỉ giúp cửa hàng bớt áp lực trong thời gian ngắn, không giải quyết được bài toán doanh thu liên tục đi xuống. Chị dự định chuyển kho về nhà, duy trì bán hàng trực tuyến và chỉ thuê một địa điểm nhỏ trong ngõ để khách quen đến xem sản phẩm.
Nhà mặt phố đang mất dần sức hút khi sức mua suy yếu, chi phí cao và người tiêu dùng chuyển mạnh sang mua sắm trực tuyến.
Một trường hợp khác là anh Trần Minh Quân, chủ cửa hàng giày trên phố Tây Sơn. Đầu tháng 8, anh trả lại căn nhà ba tầng sau hơn mười tháng cố gắng cầm cự. Giá thuê đã được điều chỉnh từ 48 triệu xuống 38 triệu đồng/tháng, nhưng doanh thu tại cửa hàng vẫn không đủ bù chi phí.
Anh Quân cho biết sức mua không biến mất hoàn toàn mà chuyển sang một phương thức khác. Khách hàng vẫn quan tâm, nhắn tin hỏi mẫu và đến thử giày, nhưng tỷ lệ mua trực tiếp thấp hơn trước. Nhiều người chụp lại mã sản phẩm rồi tìm trên mạng, nơi giá bán thường thấp hơn nhờ mã giảm giá và hỗ trợ vận chuyển. Vì vậy, lợi thế của một cửa hàng nằm trên phố đông người không còn đủ lớn để bù khoản thuê hàng chục triệu đồng mỗi tháng.
Sự thay đổi này đang hiện rõ trên nhiều tuyến phố từng được xem là “đất vàng” bán lẻ. Những căn nhà có mặt tiền rộng, nằm gần trường học, văn phòng hoặc khu dân cư đông đúc vẫn phải đóng cửa, dán biển cho thuê. Có địa điểm qua nhiều tháng chưa tìm được khách mới, dù chủ nhà đã hạ giá và chấp nhận điều khoản thuê linh hoạt hơn.
Ông Lê Hoàng Nam, môi giới mặt bằng tại khu vực Đống Đa, cho biết đây là giai đoạn khó khăn nhất của phân khúc nhà phố kể từ khi thị trường phục hồi sau đại dịch. Nhiều căn có mặt tiền 4–6 m được chào thuê từ đầu năm nhưng vẫn bỏ trống. Giá rao đã giảm khoảng 20–30%, trong khi thời gian miễn tiền thuê để sửa chữa cũng được kéo dài, song số khách thực sự ký hợp đồng vẫn ít.
Theo ông Nam, vị thế giữa chủ nhà và người thuê đã đảo chiều. Trước đây, mặt bằng đẹp thường có nhiều khách chờ và chủ nhà gần như nắm quyền quyết định giá. Hiện người thuê có nhiều lựa chọn hơn, sẵn sàng trả lại mặt bằng nếu doanh thu không đạt kỳ vọng. Giá thuê vì thế không còn được quyết định chủ yếu bởi vị trí, mà phải dựa trên khả năng tạo ra doanh thu thực tế.
Vì đâu nhà mặt phố mất dần sức hút?
Sự ảm đạm của thị trường mặt bằng nhà phố không chỉ bắt nguồn từ sức mua suy yếu, mà còn phản ánh khoảng cách ngày càng lớn giữa chi phí thuê và doanh thu cửa hàng có thể tạo ra. Trong khi tiền thuê, nhân công, điện nước và quảng cáo vẫn ở mức cao, người tiêu dùng lại thận trọng hơn với những khoản chi không thiết yếu. Các ngành phụ thuộc nhiều vào khách vãng lai như thời trang, mỹ phẩm, phụ kiện và ăn uống vì thế chịu áp lực rõ rệt.
Sự thay đổi sâu hơn nằm ở cách người dân mua sắm. Trước đây, một cửa hàng mặt phố được xem là điều kiện quan trọng để xây dựng thương hiệu và tiếp cận khách hàng. Hiện nay, người mua có thể xem sản phẩm, so sánh giá, đọc đánh giá và đặt hàng trên điện thoại mà không cần đến cửa hàng.
Báo cáo do YouNet ECI công bố ngày 10/8 cho thấy tổng giá trị giao dịch trên Shopee, TikTok Shop, Lazada và Tiki trong nửa đầu năm 2026 đạt 264.800 tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ. Khoảng 1,8 tỷ sản phẩm được bán qua hơn 436.000 gian hàng có phát sinh doanh thu. Dù tốc độ tăng đã chậm lại, quy mô này vẫn cho thấy một phần lớn sức mua đang dịch chuyển lên môi trường trực tuyến.
Với nhiều nhà bán lẻ, cửa hàng mặt phố vì thế không còn là nơi tạo ra phần lớn doanh thu mà chủ yếu đóng vai trò trưng bày, tư vấn hoặc giúp khách trải nghiệm sản phẩm. Kho hàng, bộ phận xử lý đơn và hoạt động giao nhận có thể chuyển vào trong ngõ hoặc ra vùng ven, nơi chi phí thấp hơn. Khi doanh thu được tạo ra chủ yếu qua các kênh trực tuyến, việc trả hàng chục triệu đồng mỗi tháng để duy trì một địa chỉ đẹp trở thành bài toán khó.
Việc siết trật tự vỉa hè khiến lợi thế kinh doanh của nhiều mặt bằng suy giảm.
Việc tăng cường quản lý trật tự đô thị, hạn chế lấn chiếm vỉa hè cũng làm thay đổi giá trị khai thác của một số mặt bằng. Những cửa hàng ăn uống từng tận dụng khoảng không phía trước để kê bàn ghế, đón khách hoặc bố trí chỗ để xe nay phải thu hẹp hoạt động trong phần diện tích thuê thực tế. Với các tuyến phố chật hẹp, thiếu nơi dừng đỗ, lượng người qua lại đông chưa chắc đã chuyển hóa thành khách mua hàng.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định nguồn cung bán lẻ tiếp tục tăng khiến mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt, đặc biệt tại khu vực vùng ven, trong khi xu hướng mua sắm trực tuyến tạo thêm áp lực lên khả năng lấp đầy mặt bằng. Quý I/2026, Hà Nội có thêm hơn 51.000 m² diện tích bán lẻ, đưa tổng nguồn cung lên khoảng 1,43 triệu m². Giá thuê tầng một bình quân đạt 51,4 USD/m²/tháng nhưng tỷ lệ lấp đầy đã có dấu hiệu giảm.
Thị trường không hoàn toàn thiếu nhu cầu thuê, nhưng người thuê ngày càng khắt khe hơn. Bên cạnh giá, họ còn quan tâm đến chỗ đỗ xe, khả năng tiếp cận, thiết kế mặt bằng và mức độ phù hợp với mô hình bán hàng đa kênh. Một căn nhà nằm trên tuyến phố trung tâm nhưng mặt tiền hẹp, khó dừng xe hoặc không thuận tiện giao nhận hàng hóa vẫn có thể kém hấp dẫn hơn một địa điểm trong khu dân cư có chi phí thấp và dễ vận hành.
Điều này cho thấy thị trường đang trải qua một cuộc tái định giá. Vị trí đẹp vẫn có giá trị, nhưng không còn bảo đảm hiệu quả kinh doanh nếu tiền thuê vượt quá khả năng tạo doanh thu. Chủ nhà tiếp tục neo giá theo giai đoạn thị trường sôi động có thể phải đối mặt với tình trạng bỏ trống kéo dài, còn người thuê ngày càng sẵn sàng rời đi khi mặt bằng không mang lại hiệu quả.
Để giữ khách, chủ nhà cần điều chỉnh giá sát thực tế, giảm tiền đặt cọc, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ thời gian sửa chữa hoặc chia nhỏ diện tích cho thuê. Quan trọng hơn, giá thuê cần được xác lập dựa trên khả năng khai thác của mặt bằng thay vì chỉ dựa vào danh tiếng của tuyến phố.
Nhà mặt phố chưa mất hoàn toàn vai trò, nhưng thời kỳ chỉ cần sở hữu mặt tiền đẹp là dễ dàng tìm được khách thuê đã qua. Trong cuộc cạnh tranh mới, một mặt bằng chỉ thực sự có giá trị khi giúp người kinh doanh bán được hàng, kiểm soát chi phí và kết nối hiệu quả giữa cửa hàng trực tiếp với các kênh trực tuyến.
Quang Anh