"Có phóng viên hỏi tôi tại sao lại phải bắt ghi thêm như vậy, khi trước đây chỉ bắt ghi có tên vợ và tên chồng?"
Tháng 9 vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai. Thời gian này, Khoản 5 Điều 6 của Thông tư lại làm nóng dư luận khi nhiều người cảm thấy phức tạp hơn và có gì chưa ổn (?)
Theo đó, nội dung chính của Khoản 5 này là bổ sung việc ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau này gọi là Giấy chứng nhận) đối với trường hợp hộ gia đình. Nội dung cụ thể là “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Trước hết, đây là một hướng dẫn bổ sung đối với việc ghi trên Giấy chứng nhận hoàn toàn phù hợp với pháp luật về dân sự. Bản chất ở đây phải hiểu là chỉ ghi tên “những thành viên khác trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất hoặc/và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Nhiều người, trong đó có cả một số PV không lưu tâm tới ý này mà hiểu đơn giản là ghi tên chổng, tên vợ xong phải ghi tất cả mọi người trong hộ lên Giấy chứng nhận.
Hiểu như vậy là hoàn toàn sai với bản chất của hướng dẫn là phải ghi đầy đủ tên mọi người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Đây là những nhầm lẫn về nhận thức khá tai hại. Báo Lao động ngày qua cũng có sai lầm này khi trao đổi với tôi. Tôi có nói rằng nếu hướng dẫn của Thông tư mà bắt ghi tất cả mọi người trong hộ gia đình như PV nói thì không đúng với pháp luật dân sự. Thực ra, Thông tư chỉ bắt ghi đủ mọi người có chung quyền thôi.
GS. TSKH Đặng Hùng Võ
Có PV hỏi tôi tại sao lại phải bắt ghi thêm như vậy, khi trước dây chỉ bắt ghi có tên vợ và tên chồng? Sự thực, ghi như trước đây là chưa đủ, nhất là khi có người con nào đó cũng cùng bố mẹ tạo nên nhà đất chung. Một khái niệm “hộ gia đình” chung chung, không chi tiết làm cho khó xử lý nhiều khiếu kiện trên thực tế.
Vừa qua, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về giải quyết nợ xấu bằng giải pháp cho phép phát mại tài sản BĐS thế chấp tại các ngân hàng. Nhiều trường hợp không thực hiện được vì trên Giấy chứng nhận ghi là quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình ông…. và bà….” nên các con vin vào từ “Hộ gia đình” để chứng minh các con có quyền ở đó mà không cho phép bán BĐS đã thế chấp. Khi pháp luật đã quy định rõ phải ghi đủ tên người có chung quyền thì chỉ ai có tên trên Giấy chứng nhận mới có quyền đối với BĐS đó.
Trên thực tế triển khai, cũng xuất hiện những bất cập nhất định mà cần những quy định chi tiết hơn. Đối với trường hợp được Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cứ ai là thành viên trong hộ mà có tên trong quyết định giao đất thì phải ghi lên Giấy chứng nhận cho đủ. Trường hợp này dễ giải quyết.
Đối với trường hợp nhận chuyển quyền BĐS trên thị trường, khi đó căn cứ nào để xác định ai trong hộ có quyền đối với bất động sản đó là vấn đề phức tạp cần được đặt ra. Chỉ người ký hợp đồng mua BĐS và vợ hoặc chồng người đó xác nhận là đủ hay phải có xác nhận của tất cả thành viên trong gia đình. Theo pháp luật dân sự thì phải cần bản xác nhận có chữ ký của tất cả các thành viên của hộ gia đình. Hơn nữa, càng phức tạp đối với các gia đình trong tình trạng “cơm không lành, canh không ngọt”, hay những ai vài lần ngồi xe hoa mà có “con anh, con tôi, con chúng ta”. Người dân e ngại chính là ở chỗ này, nhiều khi tới mức bất khả thi trên thực tế. Nếu không hướng dẫn cụ thể, các địa phương sẽ có thể thực thi khác nhau, thậm chí làm khó cho dân.
Tất nhiên, cũng có cách làm cho vấn đề đơn giản hơn. Người nhận chuyển quyền nhà đất đừng xin cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình mình nữa mà xin cấp Giấy chứng nhận cho BĐS chung của hai vợ chồng. Lúc đó sẽ thoát khỏi thuật ngữ “hộ gia đình” làm vướng víu mọi chuyện. Cách làm này phù hợp pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và cả pháp luật về bình đẳng giới, pháp luật về hôn nhân và gia đình.