Khi quỹ đất khan hiếm và nguồn cung khách sạn mới chững lại, thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam đang chứng kiến sự trỗi dậy của xu hướng "tái sinh tài sản" – đầu tư nâng cấp và tái định vị các dự án hiện hữu. Đây không chỉ là biện pháp ứng phó với cạnh tranh, mà đang trở thành chiến lược đầu tư chủ lực trong giai đoạn 2026–2030.
Khi dòng vốn chuyển hướng sang tái định vị
Theo báo cáo Vietnam Hotel Investment Guide 2025 do Savills Hotels công bố, thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam đang bước vào giai đoạn bản lề. Đó là khi nhu cầu du lịch tăng trưởng mạnh, trong khi nguồn cung khách sạn mới lại suy giảm đáng kể so với các năm trước.
Tại TP.HCM, số lượng phòng khách sạn mới đang phát triển chỉ ở mức dưới 1.500 phòng. Thị trường Hà Nội khả quan hơn nhưng cũng chỉ có khoảng 4.000 phòng dự kiến đi vào vận hành từ nay đến 2028, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và sang trọng. Đây là mức tăng trưởng khá khiêm tốn so với tốc độ mở rộng mạnh mẽ giai đoạn 2017 - 2019.
Tình trạng "nghẽn" nguồn cung mới tạo ra áp lực cạnh tranh gay gắt, đồng thời mở ra cơ hội lớn cho các nhà đầu tư sở hữu tài sản hiện hữu, đặc biệt là những khách sạn có vị trí đắc địa nhưng chưa được vận hành tối ưu.
Thị trường nghỉ dưỡng Việt nam có nhiều tiềm năng nhưng chưa được vận hành tương xứng
Ông Mauro Gasparotti – Giám đốc cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á nhận định: “Việt Nam đang có nhiều dự án với vị trí rất tốt nhưng hiệu quả vận hành chưa tương xứng. Khi nguồn cung mới chậm lại và nhu cầu khách hàng ngày càng khắt khe hơn, việc nâng cấp và tái định vị các tài sản hiện hữu sẽ là chiến lược đầu tư tạo giá trị lớn nhất trong giai đoạn 2026 - 2030.”
Thống kê cho thấy hơn 68% khách sạn hiện nay vẫn đang được vận hành trực tiếp bởi chủ đầu tư. Phần lớn trong số này chưa được đầu tư bài bản vào trải nghiệm khách hàng hoặc chưa khai thác được kênh phân phối hiệu quả. Đây là nhóm tài sản có thể tạo ra tăng trưởng đột phá nếu được cải tạo và hợp tác với các thương hiệu quốc tế có hệ thống vận hành chuẩn hóa.
Khai phá tiềm năng từ khu vực đón đầu làn sóng nâng cấp
Không chỉ ở các đô thị trung tâm như TP.HCM hay Hà Nội, làn sóng đầu tư nâng cấp đang lan rộng ra các điểm đến truyền thống như Hạ Long, Nha Trang, Mũi Né... nơi có nguồn cung phòng dồi dào nhưng tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp (midscale).
Trong khi đó, nhu cầu của du khách quốc tế đến từ châu Âu, Đông Bắc Á, Ấn Độ và tầng lớp trung lưu Việt Nam lại đang dịch chuyển mạnh về phía phân khúc cao cấp, với tiêu chí khắt khe về không gian nghỉ dưỡng, tiện ích đi kèm và trải nghiệm cá nhân hóa.
Chính sự lệch pha cung - cầu này đã tạo ra một "vùng trũng giá trị", nơi những dự án cũ nếu được đầu tư lại sẽ nhanh chóng bắt nhịp được nhu cầu thị trường mà không cần phải trải qua quá trình phát triển kéo dài như một dự án mới.
Tại hai đầu tàu kinh tế, giới chuyên gia nhận định việc tái định vị là giải pháp tối ưu trong bối cảnh pháp lý dự án mới chặt chẽ hơn và quỹ đất ngày càng hạn chế. Tận dụng cơ sở hạ tầng có sẵn, bổ sung tiện ích, tái cấu trúc không gian, nâng cấp dịch vụ và chuyển đổi mô hình vận hành đang là những “nước đi chiến lược” được các nhà đầu tư tích cực triển khai.
Ngoài ra, các thị trường đang lên như Quy Nhơn, Phú Yên, Hồ Tràm hay các đô thị vệ tinh phía Bắc cũng lọt vào “tầm ngắm” nhờ tốc độ phát triển hạ tầng nhanh, nhất là sau khi sân bay Long Thành và nhiều tuyến cao tốc đi vào vận hành.
Tuy nhiên, những điểm đến mới này muốn giữ chân du khách lâu dài cũng cần nâng cấp chất lượng sản phẩm theo hướng chuyên nghiệp hơn, điều mà tái định vị tài sản có thể thực hiện nhanh và linh hoạt hơn nhiều so với việc phát triển dự án mới từ đầu.
Ông Mauro nhấn mạnh: “Việt Nam đang có cơ hội hiếm có để nâng chất toàn diện thị trường nghỉ dưỡng. Những nhà đầu tư dám tái đầu tư, từ thiết kế, cảnh quan đến mô hình vận hành sẽ là người dẫn đầu trong chu kỳ tăng trưởng sắp tới.”
Với đà phục hồi mạnh của ngành du lịch, mức chi tiêu của khách tăng đều qua từng năm và kỳ vọng rõ nét về chất lượng dịch vụ, năm 2026 được đánh giá là bước ngoặt cho thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam. Trong đó, “tối ưu tài sản hiện hữu” sẽ là chiến lược then chốt giúp các chủ đầu tư bắt trọn nhịp chuyển động của thị trường và nâng cao vị thế cạnh tranh.
Lê Phong