Nhiều ngân hàng cho biết dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã tăng mạnh trong nửa đầu năm 2025. Tuy nhiên, đà tăng trưởng nóng này đang khiến giới chuyên môn lo ngại về nguy cơ hình thành “bong bóng” địa ốc và gia tăng nợ xấu trong hệ thống tài chính.
Dư nợ cho vay bất động sản tiếp tục mở rộng
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8 năm 2025, tổng dư nợ tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đã đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ trọng tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây.
Việc vay vốn mua nhà trở nên thuận lợi hơn khi các ngân hàng liên tục tung ra gói tín dụng hấp dẫn. Nhiều nhà băng hiện áp dụng mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 5–6% mỗi năm trong giai đoạn đầu, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để sở hữu nhà ở.
Không chỉ người mua nhà được hưởng lợi, các doanh nghiệp bất động sản cũng được tiếp thêm nguồn lực khi ngân hàng đẩy mạnh giải ngân vào lĩnh vực này. Thống kê từ báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy bất động sản tiếp tục giữ vai trò trọng yếu trong cơ cấu tín dụng của nhiều ngân hàng.
Techcombank hiện là một trong những đơn vị có dư nợ cho vay bất động sản lớn nhất với 227.000 tỷ đồng, tăng hơn 21% so với cuối năm 2024. VPBank duy trì vị trí trong nhóm đầu với 192.821 tỷ đồng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, chiếm 23,3% tổng dư nợ khách hàng. Ngân hàng này cũng cho vay cá nhân mua nhà ở 108.768 tỷ đồng (13,1%) và cho vay xây dựng 42.823 tỷ đồng (5,2%).
HDBank tiếp tục đẩy mạnh hoạt động tín dụng bất động sản, khi dư nợ cho vay kinh doanh tăng từ 68.292 tỷ đồng lên 83.125 tỷ đồng, còn dư nợ cho vay xây dựng đạt 60.626 tỷ đồng. MB cũng ghi nhận mức tăng mạnh, với 85.532 tỷ đồng cho vay kinh doanh bất động sản (tăng 38%) và 35.918 tỷ đồng cho vay xây dựng.
Sacombank nâng tổng dư nợ cho vay địa ốc lên 32.076 tỷ đồng, tăng hơn 9.600 tỷ đồng, tương đương 42,8% so với cuối năm trước. LPBank có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 10.196 tỷ đồng và cho vay xây dựng 32.627 tỷ đồng. Eximbank cũng mở rộng tín dụng trong lĩnh vực này với 10.826 tỷ đồng cho vay kinh doanh (tăng từ 6.445 tỷ đồng) và 34.207 tỷ đồng cho vay mua nhà để ở (tăng từ 26.724 tỷ đồng). Một số ngân hàng khác như TPBank, VIB, ACB… cũng ghi nhận xu hướng tăng trưởng tương tự.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng giá nhà tăng nhanh trong thời gian qua cũng góp phần đẩy dư nợ tín dụng nhà ở lên cao. Trong tờ trình dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản gửi các bộ, ngành liên quan để lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đã đề xuất ba nhóm giải pháp chính: chính sách cho vay đối với người mua nhà, thiết lập trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp.
Theo đó, Bộ đề nghị áp dụng hạn mức cho vay đối với người mua nhà thứ hai trở lên. Cụ thể, người mua căn nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, còn với căn thứ ba, hạn mức vay không vượt quá 30%.
Hạn mức vay mua bất động sản hiện phụ thuộc vào loại hình nhà ở và quy định của từng ngân hàng, phổ biến ở mức 70–80% giá trị tài sản bảo đảm hoặc theo hạn mức tín dụng được phê duyệt.
Giải thích cho đề xuất này, Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với hệ thống tài chính – ngân hàng và tác động trực tiếp đến kinh tế vĩ mô cũng như an sinh xã hội. Việc giá nhà đất tăng cao vượt khả năng chi trả của người dân không chỉ làm mất cân đối cung cầu mà còn tiềm ẩn rủi ro bất ổn cho hệ thống tài chính quốc gia.
Nhiều ngân hàng cho biết dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã tăng mạnh trong nửa đầu năm 2025.
Mở rộng tín dụng phải gắn với an toàn vốn vay
TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, nhận định rằng việc tín dụng bất động sản tăng mạnh trong 8 tháng đầu năm 2025 phản ánh nhu cầu vốn gia tăng cùng với đà phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, khi dòng tín dụng chảy vào bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với mặt bằng chung của nền kinh tế, điều này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro về an toàn hệ thống.
Trong bối cảnh đó, Thông tư 14 của Ngân hàng Nhà nước vừa chính thức có hiệu lực, được kỳ vọng sẽ nâng chuẩn an toàn vốn của toàn hệ thống ngân hàng lên mức cao hơn. Điểm đáng chú ý của thông tư này là quy định chặt chẽ hơn về tỷ lệ an toàn vốn (CAR), cập nhật theo chuẩn mực Basel III. Mục tiêu là tăng cường năng lực quản trị rủi ro, cải thiện chất lượng vốn, nâng cao sức chống chịu của các ngân hàng trước biến động kinh tế, đồng thời định hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh có hệ số rủi ro thấp.
Theo Thông tư 14, hệ số rủi ro được phân bổ theo từng nhóm khoản vay. Đối với lĩnh vực bất động sản, mức rủi ro được chia theo mục đích sử dụng vốn: khách hàng vay mua nhà ở xã hội có hệ số rủi ro từ 20% đến 50%, trong khi vay mua nhà ở thương mại dao động từ 60% đến 150%, tùy thuộc vào khả năng trả nợ và nguồn thu nhập của người vay.
TS. Đỗ Thị Thu Hà, Phó Trưởng Bộ môn Kinh doanh Ngân hàng – Khoa Ngân hàng, Học viện Ngân hàng, cho rằng việc áp dụng hệ số rủi ro cao đối với các khoản vay mang tính đầu cơ, như mua bất động sản thứ hai hoặc đầu tư vào dự án thương mại, là cần thiết. Cách làm này sẽ giúp điều tiết dòng vốn, khuyến khích tín dụng chảy nhiều hơn vào các ngành sản xuất – kinh doanh thực, thay vì tập trung quá mức vào địa ốc.
Việc áp dụng cơ chế hệ số an toàn vốn theo từng nhóm rủi ro buộc các ngân hàng thương mại phải thận trọng hơn trong chính sách tín dụng. Các ngân hàng sẽ phải tính toán kỹ để tránh tình trạng dồn vốn vào lĩnh vực có rủi ro cao, dẫn đến áp lực duy trì tỷ lệ an toàn. Ngược lại, nếu đẩy mạnh cho vay trong các lĩnh vực ưu tiên, có hệ số rủi ro thấp, ngân hàng sẽ tận dụng được hiệu quả vốn tốt hơn và giảm thiểu rủi ro nợ xấu.
TS. Lê Hồng Thái, giảng viên Khoa Tài chính – Ngân hàng, Trường Đại học Kinh tế (Đại học Quốc gia Hà Nội), nhận định rằng khi tỷ lệ an toàn vốn được nâng cao, ngân hàng sẽ có khả năng hấp thụ rủi ro và chống chịu tốt hơn trước các cú sốc tài chính. Tuy nhiên, điều đó cũng đòi hỏi các tổ chức tín dụng phải có chiến lược cho vay rõ ràng, xác định nhóm khách hàng và lĩnh vực ưu tiên, tránh tình trạng cho vay dàn trải.
Các chuyên gia đều thống nhất rằng, những ngân hàng tuân thủ nghiêm các quy định về an toàn vốn và định hướng tín dụng đúng hướng, ưu tiên cho sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực thiết yếu sẽ có lợi thế trong việc được xếp hạng tín nhiệm cao hơn. Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định sẽ tăng cường công tác giám sát, bảo đảm tăng trưởng tín dụng phải đi đôi với chất lượng và an toàn của hệ thống.
Bình Minh