Nguồn cung mới tăng mạnh, tỷ lệ trống văn phòng hạng A lên hơn 26%, trong khi nhiều tin cho thuê mặt bằng tại Hà Nội liên tục được làm mới hoặc xuất hiện trên nhiều nền tảng. “Tháng cô hồn” có thể khiến một bộ phận khách thuê trì hoãn quyết định, nhưng sự trầm lắng của thị trường còn đến từ áp lực nguồn cung và tâm lý tiết giảm chi phí.
Thông tin rao mặt bằng xuất hiện nhiều lần
Tháng Bảy âm lịch năm 2026 kéo dài từ ngày 13/8 đến ngày 10/9 dương lịch. Đây là khoảng thời gian dân gian thường gọi là “tháng cô hồn”, khi một bộ phận cá nhân và doanh nghiệp có tâm lý hạn chế khai trương, chuyển địa điểm hoặc ký kết các giao dịch lớn.
Khảo sát dữ liệu công khai trên một số trang bất động sản trong ngày 27/8 cho thấy nguồn tin cho thuê văn phòng tại Hà Nội khá dồi dào. Những khu vực được đăng tin nhiều gồm Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Đống Đa và Ba Đình.
Trên Batdongsan.com.vn, giá chào thuê được hiển thị trong biên độ rất rộng. Văn phòng tại Nam Từ Liêm giá rao cao nhất lên đến 69 triệu đồng mỗi tháng, Ba Đình 52 triệu đồng, Đống Đa có những mặt bằng lên tới 140 triệu đồng, trong khi đó tại Cầu Giấy giá dao động từ 9 triệu đến 67 triệu đồng. Biên độ này phản ánh sự khác biệt lớn về diện tích, vị trí, chất lượng tòa nhà và dịch vụ đi kèm.
Đáng chú ý, một số tin có cùng địa chỉ, diện tích, mức giá và tiêu đề xuất hiện lặp lại nhiều lần, điền hình tại khu vực Đội Cấn, thông tin “Cho thuê văn phòng tại Đội Cấn diện tích 280m2 giá 55 triệu, mặt bằng vuông vắn, vị trí đẹp” cùng xuất hiện với thời điểm đăng cách nhau khoảng hai tuần. Điều này cho thấy tin đã được làm mới hoặc đăng lại để tiếp tục tìm kiếm khách thuê.
Một trường hợp khác nữa là văn phòng tại số 46 Linh Lang, diện tích 25m2, có điều hòa, sàn gỗ và thang máy. Cùng cách mô tả này xuất hiện trên nhiều trang tổng hợp bất động sản. Dữ liệu được lập chỉ mục trước đó còn cho thấy mức giá chào từng là 5 triệu đồng mỗi tháng, trong khi phiên bản gần đây ghi 6 triệu đồng.
Tại khu vực Kim Mã, tin cho thuê văn phòng 70m2 với nội dung “nhà mới 100%, giá rẻ nhất quận” cũng xuất hiện tại nhiều trang phân loại khu vực với thời gian hiển thị cách nhau từ hai đến bốn tháng. Cùng tên người đăng và số điện thoại đã che một phần được sử dụng cho các phiên bản này.
Thị trường văn phòng cho thuê có dấu hiệu trầm lắng hơn so với những tháng trước. Ảnh: Minh họa
Việc đăng đi đăng lại không đủ để kết luận một mặt bằng đã bị bỏ trống trong toàn bộ thời gian đó. Chủ nhà hoặc môi giới thường làm mới tin để tăng khả năng hiển thị, một mặt bằng cũng có thể được giao cho nhiều đơn vị cùng chào thuê. Tuy nhiên, khi tin giữ nguyên diện tích và mức giá trong nhiều tuần, thậm chí nhiều tháng, đây vẫn là dấu hiệu cho thấy tốc độ hấp thụ không nhanh.
Số lượng tin hiển thị vì thế không đồng nghĩa với số văn phòng đang trống. Chẳng hạn, Alonhadat hiển thị 969 tin trong khoảng giá 5-10 triệu đồng mỗi tháng, 588 tin trong khoảng 10-15 triệu đồng và 391 tin trong khoảng 15-20 triệu đồng. Những con số này có thể bao gồm tin cũ, tin được làm mới, một mặt bằng do nhiều môi giới đăng hoặc nhiều diện tích trong cùng một tòa nhà.
Không chỉ vì “tháng cô hồn”
Tâm lý kiêng giao dịch trong tháng Bảy âm lịch có thể khiến một số khách thuê chậm ký hợp đồng, nhất là doanh nghiệp nhỏ đang chuẩn bị khai trương hoặc chuyển trụ sở. Tuy nhiên, diễn biến trầm lắng của thị trường văn phòng Hà Nội còn chịu tác động rõ hơn từ nguồn cung mới.
Theo JLL, trong nửa đầu năm 2026, thị trường Hà Nội có thêm hơn 95.700m2 văn phòng. Riêng quý II, dự án IFC Hanoi tại khu Tây Hồ Tây bổ sung khoảng 60.000m2, đưa tổng nguồn cung lên gần 2,2 triệu m2.
Tòa nhà văn phòng cho thuê khu vực Ba Đình. Ảnh: Internet
Trong khi nguồn cung tăng, diện tích hấp thụ ròng trong quý II chỉ đạt khoảng 3.200m2 và chủ yếu nằm ngoài khu vực trung tâm. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng từ 16,5% cuối năm 2025 lên 26,2%. Giá thuê gộp trung bình đạt khoảng 36,8 USD/m2/tháng, giảm gần 1% so với cùng kỳ.
CBRE cũng nhận định giá thuê đang mềm hơn và tỷ lệ trống tăng khi làn sóng nguồn cung tại Tây Hồ Tây bắt đầu gia nhập thị trường.
Áp lực cạnh tranh đang buộc chủ các tòa nhà kéo dài thời gian miễn tiền thuê, hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất, linh hoạt diện tích hoặc đàm phán lại phí dịch vụ. Khách thuê vì thế có thêm lựa chọn và nhiều thời gian so sánh, thay vì phải chấp nhận ngay mức giá chào ban đầu.
Dù vậy, thị trường không hoàn toàn đóng băng. Nhu cầu đang dịch chuyển về các khu vực ngoài trung tâm, nơi có tòa nhà mới, diện tích lớn và chi phí thấp hơn. Theo JLL, hoạt động thuê tại khu vực ngoài trung tâm đã bù đắp một phần khó khăn của khu vực lõi đô thị trong nửa đầu năm.
“Tháng cô hồn” có thể làm quá trình ra quyết định chậm thêm, nhưng khó coi là nguyên nhân chính khiến văn phòng cho thuê trầm lắng. Dữ liệu thị trường cho thấy bài toán lớn hơn nằm ở nguồn cung tăng nhanh, tỷ lệ trống cao và quyền thương lượng đang nghiêng dần về phía khách thuê.
Đối với người tìm văn phòng, đây có thể là thời điểm thuận lợi để yêu cầu giảm giá, miễn tiền thuê trong thời gian thi công hoặc điều chỉnh tiền đặt cọc. Còn với chủ nhà và môi giới, việc liên tục đăng lại một tin mà không thay đổi giá, điều kiện thuê hoặc chất lượng thông tin sẽ khó rút ngắn thời gian bỏ trống. Khi nguồn cung còn tiếp tục tăng, thị trường sẽ cần ưu đãi thực chất hơn thay vì chỉ làm mới ngày đăng.
Quốc Toản