Từ đầu năm 2018 đến nay thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM có điểm tương đồng, đặc biệt là tốc độ đô thị hóa đều tăng lên rất nhanh, cùng với đó chính quyền địa phương đều đang cố gắng tập trung phát triển mạnh cơ sở hạ tầng và thu hút các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, mỗi thị trường đều có một đặc thù riêng, vì vậy khó có thể kỳ vọng một hướng đi chung cho cả Hà Nội và TP.HCM.
 |
| Thị trường BĐS tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng trong quý III/2018 (ảnh minh họa) |
Thị trường BĐS Hà Nội Quý III 2018Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS thì lượng cung BĐS nhà ở tại Hà Nội Quý III so với số liệu Quý III 2017 theo đó lượng cung tăng 86% (lượng cung Quý III 2017 là hơn 5000 sản phẩm) lượng giao dịch tăng 29,5% (lượng giao dịch Quý III 2017 là 4955 giao dịch). Đồng thời so với Quý I,II 2018: Lượng cung phát sinh trong Quý III 2018 là 10.536 sản phẩm, tăng 170% so với Quý I và tăng 19% so với Quý II năm 2018, cho thấy lượng cung trong Quý III tăng mạnh nhất. Các dự án chào bán mới trong Quý III/2018 cung cấp 10.536 sản phẩm cho thị trường, nâng tổng lượng cung tại Hà Nội tính từ đầu 2018 lên 28.240 sản phẩm. Lượng giao dịch phát sinh trong Quý III/2018 là 6.419 giao dịch, tăng 126% so với Quý I, và giảm bằng 95% so với Quý II trước đó.
 |
Thị trường bất động sản Đà Nẵng vẫn đang giữ được tốc độ tăng trưởng tương đối ổn định phần lớn các dự án tại Đà Nẵng vẫn đang được triển khai đúng tiến độ tạo niềm tin cho nhà đầu tư về tiềm năng và triển vọng của thị trường Đà Nẵng |
Theo đó Danh sách một số dự án chào bán hàng trong Quý III 2018 trên địa bàn thành phố Hà Nội gồm: Hà Tây Millennium, Vinhomes Melodia, Khu nhà ở I.A 20, HUD Sơn Tây, Khu nhà ở Châu Quỳ,...
Như vậy, nguồn cung sản phẩm căn hộ trong Quý III/2018 tăng mạnh, thể hiện niềm tin vào thị trường của các nhà phát triển BĐS. Trong quý chỉ có 13 dự án phát triển BĐS đã hoàn thành đầu tư xây dựng và đủ điều kiện bán hàng. Các dự án này cung cấp cho thị trường Hà Nội 4.309 căn hộ và 1242 sản phẩm nhà liền kề, biệt thự,... Nguồn cung còn lại của thị trường đến từ hàng tồn của các dự án mở bán từ trước đó.
Cơ cấu sản phẩm trong tổng nguồn cung căn hộ: loại sản phẩm có giá trị thấp vẫn tiếp tực chiếm tỷ trọng cao( kể từ Quý II/2018) đạt 44%, sản phẩm có giá trị trung bình đạt 22% và sản phẩm cao cấp đạt 22%. Đặc biệt thị trường đã xuất hiện dòng sản phẩm có giá trị siêu cao, đạt 14% tổng lương cung toàn TT. Nhận định Quý III có cơ cấu sản phẩm được phân bổ hợp lý nhất từ trước đến nay.
Quý III/2018 cũng là quý ghi nhận có nhiều dòng sản phẩm nhà liền kề, biệt thự, shophouse đến từ các dự án BĐS được tung ra thị trường nâng tổng nguồn cung sản phẩm mới chào bán trên TT BĐS Hà Nội là 10536 sản phẩm. Điểm đáng lưu ý ở thị trường Cầu là tập khách hàng nước ngoài. Họ quan tâm và mua hàng ở hầu hết các dự án cao cấp. Theo điều tra, tất cả các dự án cao cấp đều sử dụng hết room dành cho người nước ngoài. Giao dịch trong Quý ghi nhận đạt 897 sản phẩm nhà đất đã giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 70% thể hiện nhu cầu thị trường cho dòng sản phẩm nay là khá tốt.
Phân khúc căn hộ giao dịch thành công đạt 5540 sản phẩm, và tính hấp thụ đạt 60%. Được cho là tỷ lệ khá tốt của thị trường Quý III thường niên. Bởi đây là Quý có tháng Ngâu và mùa khai giảng. Thường có tỷ lệ hấp thụ rất thấp. Tỷ lệ hấp thụ của các dòng sản phẩm phản ánh đúng thực trạng nhu cầu thị trường. Trong đó chiếm tỷ trọng cao nhất là dòng sản phẩm có mức giá thấp, đạt 54% và dòng cao cấp đạt 13%. Trong dòng sản phẩm cao cấp còn có dòng sản phẩm với mức giá siêu cao cấp chỉ đạt gần 2%.
 |
| Thị trường BĐS tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng trong quý III/2018 (ảnh minh họa) |
Thị trường BĐS TP.HCM Quý III 2018Theo thống kê của Hiệp hội BĐS trong quý III, thị trường TP.HCM ghi nhận 21 dự án BĐS chào bán sản phẩm mới, cung cấp 9083 căn hộ, 662 căn Shop House, 47 căn nhà phố, đất nền và 256 căn Officetel. Nâng tổng mức lũy kế từ đầu 2018 lên 70 dự án với 40342 căn hộ, 1168 căn Shop House, 2472 căn đất nền và 368 căn Officetel.
Loại hình căn hộ vẫn chiếm tỷ trọng tuyệt đối với 94,2% tổng sản phẩm nhà ở các loại tại các dự án phát triển mới kể từ đầu 2018. Tuy nhiên số lượng chào bán trong quý III sụt giảm 38% so với quý II, và chỉ bằng 64% só với cùng kỳ 2017 (14175 căn). Nhưng nếu tính lũy kế từ đầu năm 2018, nguồn cung vẫn tăng mạnh 159% so với cùng kỳ 2017.
Trong 9 tháng đầu 2018, phân khúc giá rẻ (dưới 25=tr/m2) chiếm tỷ trọng 34,6%, giảm khá mạnh so với cùng kỳ 2017. Ngược lại nguồn cung phân khúc cao cấp (45-70tr/m2) lại tăng mạnh, đặc biệt xuất hiện 1 số dự án căn hộ có giá bán 150-200tr/m2 (siêu cao cấp) tại các dự án trung tâm và các khu đất vàng của Thành phố được giới thượng lưu và khách nước ngoài quan tâm mạnh.
Theo khu vực: Khu Nam Sài Gòn đứng đầu với 48,7% căn hộ mở bán, khu vực khu Đông giảm mạnh. Quận 2 chỉ chiếm 16,5% trong khi quận Thủ Đức chiếm 17,9% căn hộ mở bán. Nguyên nhân do các định hướng quy hoạch mới của TP.HCM trong việc phát triển khu đô thị thông minh, các quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng mới.
Cụ thể, lượng cung căn hộ tại TP.HCM Quý III – 2018 so với số liệu Quý III 2017: Lượng cung tăng gấp đôi 100,9% (tổng lượng cung Quý III 2017 là 4526 căn) lượng giao dịch đạt 84% (lượng giao dịch Quý III 2017 là 7494 giao dịch). Mặt khác, so với Quý I,II 2018: Lượng cung trong Quý III/2018 là 9.792 sản phẩm, giảm so với 2 Quý trước đó (tương đương 81% của Quý I, và bằng 62,4% của Quý II). Các dự án chào bán mới trong Quý III/2018 cung cấp cho thị trường BĐS TP.HCM 9.792 sản phẩm, nâng tổng lượng cung cả năm 2018 lên 36.740 sản phẩm. Lượng giao dịch chung cư phát sinh trong Quý III/2018 là 6.662 giao dịch, tương đương 74,5% lượng giao dịch trong Quý I, và bằng 91% lượng giao dịch trong Quý II.
Theo đó, Trong Quý III/2018 ghi nhận 21 dự án BĐS chào bán sản phẩm mới, cung cấp ra thị trường BĐS 9.083 căn hộ và 709 Shop House, biệt thự, nhà liền kề. Như vậy, tính từ đầu năm, thị trương toàn Thành phố đón nhận 70 dự án đã chào bán với 40.342 căn hộ, 1.168 căn shop house, 2.472 nhà đất liền thổ và 368 căn Officetel.
Trong phân khúc nhà ở, căn hộ vẫn là sự chủ đạo trên thị trường, chiếm 94,2% tổng sản phẩm nhà ở tại các dự án phát triển kể từ đầu năm 2018. Mặc dù lượng cung sụt giảm mạnh só với Quý II/2018, nhưng đánh giá chỉ là yếu tố ngẫu nhiên về thời điểm chào hàng của chủ đầu tư, chứ không thể hiện xu thế giảm sự phát triển đầu tư dự án BĐS. Tuy nhiên ngược lại với thị trường BĐS Hà Nội, tại TP. HCM tỷ trọng phân khúc nhà ở cao và trung cấp lại chiếm nhiều nhất. Cao cấp đạt 40,5% và trung cấp đạt 36,5%.
Đặc biệt có một số dự án siêu cao cấp có giá bán lên đến 150-200 triệu đồng/m2. Cho thấy các chủ đầu tư đã đánh giá khả năng phát triển kinh tế tại đây là rất tốt, kỳ vọng số lượng người giàu có tại TP.HCM sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Huy vọng thị trường TP.HCM sẽ trở thành một khu vực phát triển kinh tế mạnh và chắc chắn sẽ thu hút người nước ngoài đến làm việc và sinh sống tại Việt Nam nhiều lên.
Ở phân khúc nhà ở giá thấp (bình dân) lại chiếm tỷ trọng nhỏ (21%). Cho thấy quỹ đất để phát triển loại hình này ở TP.HCM đã khan hiếm. Các dự án loại này hiện chỉ có thể xây dựng được tại các khu vực xa trung tâm thành phố có giá đất rẻ hơn. Nhưng do vị trí quá xa trung tâm và kết nối với giao thông, hạ tầng phát triển xã hội tại các vùng này còn hạn chế. Nên việc tiêu thụ sản phẩm này cũng không thể dễ dàng.
Lượng giao dịch thành công tại TP. Hồ Chí Minh đã thể hiện rõ những quan điểm trên. Ngoài việc phân khúc bình dân có lượng hấp thụ đạt 80%, thể hiện nhu cầu dòng sản phẩm này vẫn rất mạnh. Phân khúc cao cấp có một tỷ trọng giao dịch trên tổng giao dịch thành công đạt 43,5% (2904 căn) và đạt mức hấp thụ lên đến 78% cho riêng dòng sản phẩm này. Đặc biệt nhận thấy dòng sản phẩm hạng sang ra hàng là hết ngay, đạt tỷ lệ hấp thụ 100%./.
Đinh Phương