Trong bối cảnh giá nhà thương mại tiếp tục leo thang và dòng sản phẩm bình dân gần như vắng bóng trên thị trường, nhà ở xã hội (NOXH) trở thành kỳ vọng lớn nhất của người thu nhập thấp tại TPHCM. Tuy nhiên, đến những tháng cuối năm 2025, phân khúc này vẫn đối diện hàng loạt vướng mắc về nguồn cung, thủ tục hành chính và khả năng tiếp cận của người dân.
Nhu cầu tăng mạnh nhưng nguồn cung vẫn “nhỏ giọt”
TPHCM hiện là địa phương có nhu cầu NOXH lớn nhất cả nước. Theo kế hoạch phát triển giai đoạn 2025–2030, thành phố được giao mục tiêu xây dựng 194.297 căn NOXH, trong đó riêng năm 2025 dự kiến triển khai hơn 13.000 căn. Đây là con số phản ánh áp lực rất lớn từ nhu cầu thực tế, nhất là trong bối cảnh giá căn hộ thương mại tại TPHCM đã tăng gấp 3 lần trong vòng 10 năm, khiến phần lớn người lao động và nhóm thu nhập trung bình – thấp không thể tiếp cận nhà ở phù hợp.
Tuy nhiên, tính đến tháng 11/2025, theo số liệu cập nhật từ Sở Xây dựng TPHCM, thành phố mới hoàn thành hơn 6.600 căn NOXH, tương đương 3,3% mục tiêu đến năm 2030. Đây là sự chênh lệch rất lớn giữa kế hoạch và thực tế, đặc biệt trong bối cảnh hàng trăm nghìn công nhân, người lao động nhập cư và nhóm trẻ mới lập gia đình đang “khát” chỗ ở.
Nhu cầu tăng mạnh nhưng nguồn cung vẫn “nhỏ giọt”.
Nguồn cung ít ỏi này cho thấy thị trường NOXH của TPHCM vẫn chưa thể tăng tốc như kỳ vọng, dù nhiều chính sách và chỉ đạo đã được ban hành trong năm 2025 nhằm thúc đẩy tiến độ.
Tháng 11/2025, thị trường ghi nhận một tín hiệu tích cực khi dự án NOXH tại phường Tân Uyên, TPHCM với hơn 900 căn hộ chuẩn bị tiếp nhận đăng ký mua, mức giá dự kiến khoảng 22 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với giá chung cư thương mại trên thị trường.
Ngoài ra, một số dự án tại phía Đông và phía Nam thành phố được cấp phép đầu tư, bổ sung cho kế hoạch gần 14.000 căn đã phê duyệt trong năm. Bên cạnh đó, một số dự án quy mô vừa cũng được khởi công, góp phần làm “ấm” lại phân khúc vốn bị xem là ít hấp dẫn đối với doanh nghiệp.
Mặc dù số lượng dự án được phê duyệt tăng lên, điểm hạn chế lớn nhất là tốc độ thi công và nghiệm thu vẫn rất chậm. Trong tổng số gần 13.959 căn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, phần lớn mới chỉ ở giai đoạn chuẩn bị hoặc giải phóng mặt bằng.
Thực tế này dẫn đến nghịch lý rằng khởi công nhiều nhưng hoàn thành ít, khiến người dân vẫn phải chờ đợi trong khi nhu cầu chỗ ở ngày càng cấp thiết.
Vì sao nhà ở xã hội vẫn “tắc”?
Thủ tục triển khai NOXH được đánh giá là phức tạp hơn nhà ở thương mại, từ việc xác định quỹ đất, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, đến phê duyệt các tiêu chí ưu đãi. Dù thành phố đã ban hành nhiều văn bản rút ngắn thời gian thẩm định, nhưng thực tế triển khai vẫn cho thấy quá trình này kéo dài và thiếu đồng bộ.
Nhiều chủ đầu tư cho biết họ gặp khó khăn trong việc tiếp cận chính sách ưu đãi và thủ tục chuyển đổi quỹ đất sang phát triển NOXH, dẫn đến chậm tiến độ hoặc không mặn mà tham gia.
TPHCM hiện có hơn 1.400 ha quỹ đất được xác định dành cho NOXH trong giai đoạn dài hạn, nhưng để đưa được quỹ đất này vào triển khai vẫn là thách thức lớn. Nhiều vị trí nằm xa trung tâm, chưa có hạ tầng đồng bộ, khiến chi phí phát triển tăng và giảm sức hút đối với nhà đầu tư.
Các dự án NOXH bị khống chế mức lợi nhuận tối đa 10%, trong khi chi phí vật liệu xây dựng những năm qua liên tục tăng, dẫn đến biên độ lợi nhuận thực tế còn thấp hơn. Trong bối cảnh thị trường thương mại vẫn đang phục hồi và hấp dẫn hơn, phần lớn doanh nghiệp lựa chọn đầu tư vào phân khúc có lợi nhuận cao thay vì NOXH.
Trước những khó khăn vướng mắc trên, từ tháng 10 đến tháng 12/2025, TPHCM liên tục ban hành các hướng dẫn mới nhằm tháo gỡ điểm nghẽn thủ tục. Thành phố cam kết rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, đồng thời thiết lập tổ công tác liên ngành nhằm xử lý hồ sơ NOXH theo cơ chế “một cửa – một đầu mối”.
Song song, các đề xuất cho phép chuyển đổi đất thương mại sang NOXH hoặc bố trí quỹ đất trong khu công nghiệp cũng đang được xem xét, nhằm tạo thêm không gian phát triển.
Lãi suất vay NOXH qua Ngân hàng Chính sách Xã hội đang duy trì mức thấp, khoảng 5,4%/năm. Thành phố cũng đẩy mạnh hỗ trợ tài chính cho các hộ nghèo, cận nghèo sửa chữa và xây mới nhà ở; đồng thời đang nghiên cứu cơ chế tín dụng mới dành cho người mua NOXH lần đầu.
Mới đây, tại đại hội nhiệm kỳ 2025-2030 do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) tổ chức, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, Hiệp hội mới sau hợp nhất sẽ có vai trò quan trọng hơn trong phản biện chính sách, cung cấp tư vấn cho Bộ Xây dựng và UBND TPHCM, đồng thời trở thành kênh truyền thông chính sách mạnh mẽ đến cộng đồng doanh nghiệp.
Bà Hạnh kỳ vọng các doanh nghiệp sớm vượt qua khó khăn, tham gia mạnh mẽ vào chương trình cải tạo chung cư cũ và phát triển NOXH đạt chuẩn xanh, đảm bảo tiện ích và phù hợp quy hoạch đô thị mới.
Tại đại hội, HoREA xác định phát triển NOXH, nhà ở giá rẻ và nhà ở cho thuê giá rẻ sẽ là nhiệm vụ trọng tâm của nhiệm kỳ 2025-2030. Hiệp hội nhấn mạnh rằng việc tăng cung nhà ở vừa túi tiền và NOXH không chỉ giải quyết nhu cầu an cư bức thiết mà còn giúp tái cân bằng thị trường, giảm thiểu rủi ro hệ thống, hướng thị trường trở lại quỹ đạo phát triển lành mạnh.
HoREA khẳng định sẽ hưởng ứng mạnh chương trình 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 của Chính phủ và mục tiêu 211.000 căn NOXH của TPHCM. Để đạt mục tiêu này, Hiệp hội đề nghị doanh nghiệp hội viên cơ cấu lại danh mục đầu tư, chuyển hướng sang phân khúc bền vững, ít rủi ro hơn. Doanh nghiệp được khuyến khích quan tâm mạnh mẽ đến các dự án tái thiết chung cư cũ, phát triển khu dân cư xanh, tiết kiệm năng lượng và hạ tầng đồng bộ.
Thiên An