Tìm giải pháp ổn định thị trường bất động sản từ phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền

Từ khi thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư bắt đầu đi lên từ chân sóng, loại hình căn hộ chung cư đã trở thành tâm điểm đầu tư khi giá bán liên tục lập đỉnh mới. Giữa lúc giá nhà chung cư tăng cao, việc hình thành và vận hành phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đang được nhìn nhận là một giải pháp quan trọng.

Giá chung cư liên tục lập đỉnh

Tại một buổi Tọa đàm diễn ra mới đây, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGOHomes chỉ ra rằng thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang chứng kiến một đà tăng giá đáng kể, với mức giá trung bình hiện tại khoảng 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, Ông Chung nhấn mạnh rằng đây là xu hướng tự nhiên của thị trường, không phải là hiện tượng sốt giá, đồng thời dự báo đà tăng giá này sẽ tiếp tục trong năm nay và năm sau (2024-2025).

Ngoài căn hộ chung cư, những phân khúc bất động sản khác cũng đang có những bước tăng giá đáng kể. Cụ thể, nhà thổ cư ở các vùng ven như Thủ đô như Hà Đông, Từ Liêm hiện đạt mức giá trên 100 triệu đồng/m2; các căn nhà trong ngõ tại trung tâm Thủ đô dao động từ 140 đến 160 triệu đồng/m2.

Các phân khúc như nhà liền kề và bất động sản thấp tầng cũng không ngoại lệ, với mức giá dao động từ 200 triệu đồng/m2 trở lên, kể cả ở những khu vực xa trung tâm như Thanh Hà, dù vẫn tồn tại những bất cập về pháp lý.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2024 của CBRE, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận với mức giá ở TP. HCM, cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đối với thị trường sơ cấp, giá bán trung bình căn hộ chung cư Hà Nội gần 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn mức giá trung bình hiện tại của TP. HCM khoảng 3 triệu đồng. Trong quý II/2024, giá bán tăng 6,5% và gần 25% so với cùng kỳ năm trước.

Tại TP. HCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% trong quý và 6% so với cùng kỳ năm trước, với mức giá trên 63 triệu đồng/m2.

So sánh giá bán căn hộ chung cư giữa Hà Nội và TP. HCM từ năm 2019 đến nay cho thấy khoảng cách giữa hai thị trường này đang dần rút ngắn lại. Đơn cử như vào năm 2019, chênh lệch giá (sơ cấp) là khoảng 30%, thì vào năm 2024 con số này đã giảm xuống còn 5-7%. Tương tự, về thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng giảm từ 30% xuống còn khoảng 10%.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, cho biết dự báo về thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đến năm 2026. Theo bà Nguyễn Hoài An , nguồn cung bất động sản chung cư và bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội dự kiến tiếp tục tăng và cải thiện trong thời gian tới.

Mức tăng giá trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội có thể đạt trên 20%/năm, mức tăng này là cao nhất từ trước đến nay.

"Thị trường bất động sản TP. HCM ghi nhận mức tăng trưởng ổn định 5-6%/năm, điều này có thể được giải thích bằng mặt bằng giá đã tạo lập từ năm 2015-2019 với tốc độ tăng 15%/năm và tạm dừng", bà Hoài An nhấn mạnh.

Sự chênh lệch giá giữa hai thị trường này đang thu hẹp. Năm 2019, giá chung cư sơ cấp tại TP. HCM cao hơn Hà Nội khoảng 30%, tuy nhiên đến năm 2024, chênh lệch này giảm xuống còn 5%-7%.

Ở thị trường thứ cấp, về khu vực và quy mô, Hà Nội chứng kiến mức tăng giá từ 20-25%, đặc biệt là ở các khu vực xung quanh Vành đai 3.

Về tương lai, bà Hoài An cho rằng nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ tương đối dồi dào. Những dự án khu đô thị lớn sẽ được mở bán trong thời gian tới, đặc biệt là hướng tới đường Vành đai 3 và các khu vực Đông Bắc,Tây thành phố, bên ngoài Vành đai 3.

"Giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM đang ngang với Kuala Lumpur (Malaysia), tuy nhiên, thu nhập của người dân Kuala Lumpur cao hơn Hà Nội và TP. HCM 4 lần. Như vậy, khả năng chi trả của người dân tại Kuala Lumpur cao hơn các thành phố tại Việt Nam rất nhiều. Tổng quan, dường như mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà/chung cư ở các thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội", bà Hoài An nhấn mạnh.

Năm 2025, tỷ trọng bất động sản nằm ngoài khu vực vành đai 3 tại Hà Nội dự kiến tăng lên khoảng 60% và tiếp tục gia tăng trong thời gian tới.

Những dự báo về mức giá chung cư tại Hà Nội và TP. HCM từ nay đến năm 2026 đang mở ra một cánh cửa mới đối với thị trường BĐS.

Sự thay đổi nhanh chóng cùng với những biến động trong nguồn cung và nhu cầu, đặt ra thách thức lớn cho các nhà đầu tư và người dân trong việc lựa chọn và sở hữu nhà ở.

Giải pháp từ phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền?

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, hiện chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền nhưng có thể chỉ ra ra một vài đặc điểm của loại hình này bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở.

Theo đó, nếu nhà ở xã hội chủ yếu hướng tới đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư, người vay mua nhà, thì nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân. Phân khúc nhà này hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình ở các đô thị đặc biệt, có tích lũy ở mức nhất định.

“Giá nhà ở hợp lý là mức mà các gia đình có thể cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi thu nhập của họ. Theo kinh nghiệm tại nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền là nhà ở mà chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình. Với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2-2,5 tỷ đồng/căn hộ”, ông Nguyễn Văn Đính nêu.

Còn theo Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ, thực tế, phân khúc nhà ở vừa túi tiền không phải là “lối đi mới”, bởi đã từng xuất hiện trên thị trường cách đây khoảng 10 năm. Thời điểm đó, Chính phủ ban hành gói tín dụng trị giá 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho vay đối với một số đối tượng gặp khó khăn về nhà ở và doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; hỗ trợ cho các đối tượng khách hàng có nhu cầu mua, thuê nhà ở thương mại có quy mô diện tích vừa và nhỏ, giá thấp (giá trị hợp đồng dưới 1,05 tỷ đồng).

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, phát triển phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền là giải pháp căn cơ, góp phần phát triển cân bằng cho thị trường bất động sản Việt Nam thời điểm hiện nay; đồng thời sẽ giúp ổn định lâu dài, đáp ứng nhu cầu ở của đại bộ phận người dân, hạn chế tình trạng đầu cơ làm méo mó thị trường.

Đưa ra giải pháp cụ thể để Việt Nam triển khai thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền, Giáo sư, Tiến sĩ Đặng Hùng Võ nhận định, nguồn lực tài chính được coi như một trong những điều kiện tiên quyết.

“Một trong những khó khăn lớn nhất của phân khúc này, đầu tiên phải kể đến là nguồn vốn tín dụng. Bởi hiện nay ở nước ta vẫn chưa thể tìm được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để loại hình nhà ở này phát triển, nếu có thì lập tức phân khúc này sẽ phát triển mạnh mẽ vượt bậc”, ông Đặng Hùng Võ nói.

Tiếp đó, cần phải có những phương án quy hoạch để triển khai xây dựng phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, không làm ảnh hưởng đến sự phát triển vốn có của trung tâm đô thị. Các yêu cầu đặt ra là vị trí không quá lạc lõng với các khu vực khác và quy chuẩn quy hoạch hợp lý để giá nhà không bị đẩy lên cao. Mặt khác, cần quy hoạch làm sao để các dự án nhà ở mang đặc tính khu dân cư, đáp ứng nơi ăn, chốn ở, công việc và nhu cầu sinh hoạt. Với nhà ở vừa túi tiền, Chính phủ cần phải có những chính sách từ quy hoạch đến nguồn vốn hỗ trợ, thì phân khúc này mới có cơ hội phát triển.

“Để bảo đảm triển khai thành công và hiệu quả chiến lược phát triển nhà ở vừa túi tiền cần áp dụng đồng bộ nhiều chính sách, đặc biệt là các chính sách về tài chính và đầu tư xây dựng công trình”, kiến trúc sư Phạm Hoàng Phương (Viện Kiến trúc quốc gia, Bộ Xây dựng), đưa ra ý kiến.

Theo chuyên gia này, thông qua các giải pháp quy hoạch đô thị và kiến trúc, một khu đô thị mới được thiết kế tổ chức không gian với các công trình nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, có mức độ tiện nghi tiệm cận với các giá trị bền vững, tiết kiệm năng lượng. Trên quy mô khu đô thị, hạ tầng xã hội - kỹ thuật được quy hoạch và đầu tư xây dựng đồng bộ, với đầy đủ hệ thống các công trình giáo dục, thương mại dịch vụ, công viên cây xanh sinh thái.

Ở cấp độ công trình, các khối nhà được thiết kế tối ưu về tổ chức không gian, tổ chức vi khí hậu, sử dụng thiết bị, sử dụng vật liệu giúp không chỉ giảm giá thành đầu tư, mà còn đạt được các giá trị thẩm mỹ kiến trúc, tiện nghi hiện đại, an toàn. Với các căn hộ, do được tổ chức với quy mô diện tích rất hợp lý, thiết kế các phòng sinh hoạt tối ưu, cho phép có những căn hộ đạt tiêu chuẩn, đồng thời có giá bán phù hợp với thu nhập của người dân.

Hồng Quang