TP Hồ Chí Minh tìm cơ chế hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội cho thuê

Chi phí đầu tư lớn, lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài đang khiến nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà với phân khúc nhà ở xã hội cho thuê. Tại TP Hồ Chí Minh, doanh nghiệp kiến nghị hình thành cơ chế ưu đãi đồng bộ về vốn, pháp lý và chính sách hỗ trợ, trong khi thành phố đang rà soát quỹ đất, điều chỉnh quy hoạch và tìm kiếm nguồn lực để mở rộng nguồn cung cho người lao động.

Doanh nghiệp cần cơ chế đủ hấp dẫn để đầu tư dài hạn

Tại chương trình “Dân hỏi - Chính quyền trả lời” với chủ đề “Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê tại TP Hồ Chí Minh” ngày 8/11, ông Lê Hữu Nghĩa, Chủ tịch Công ty Lê Thành, cho rằng phân khúc nhà ở xã hội cho thuê hiện chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia.

Theo ông Nghĩa, đặc thù của loại hình này là cần nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn, trong khi lợi nhuận không cao và thời gian thu hồi vốn có thể kéo dài hàng chục năm. Đây là những yếu tố khiến doanh nghiệp phải cân nhắc khi quyết định đầu tư, nhất là trong bối cảnh chi phí vốn và các điều kiện triển khai dự án còn nhiều áp lực.

Để tạo động lực cho khu vực tư nhân, đại diện Công ty Lê Thành đề xuất TP Hồ Chí Minh xây dựng cơ chế “3 ưu đãi”, tập trung vào vốn, pháp lý và chính sách hỗ trợ.

Về thủ tục, doanh nghiệp mong muốn thành phố thiết lập “luồng xanh” đối với các dự án nhà ở cho thuê, rút ngắn tối đa thời gian chuẩn bị và triển khai. Việc đơn giản hóa quy trình pháp lý sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi phí, hạn chế thời gian chờ đợi và sớm đưa dự án vào khai thác.

Về vốn, ông Nghĩa kiến nghị doanh nghiệp được tiếp cận các khoản vay có lãi suất thấp, thời hạn ưu đãi dài hơn, phù hợp với đặc thù đầu tư nhà ở cho thuê. Với dòng tiền thu hồi trong thời gian dài, nếu phải sử dụng nguồn vốn thương mại với lãi suất cao, hiệu quả tài chính của dự án sẽ khó bảo đảm.

Bên cạnh đó, chính sách ưu đãi cần được thiết kế theo hướng đơn giản, thuận lợi và thực sự đến được với nhà đầu tư. Theo ông Nghĩa, nếu chính sách được ban hành nhưng thủ tục tiếp cận phức tạp, doanh nghiệp khó thụ hưởng thì sẽ không tạo được động lực đủ lớn để tham gia thị trường.

Thực tế, nhà ở xã hội cho thuê là phân khúc có ý nghĩa đối với nhóm người lao động thu nhập thấp, người chưa có khả năng tích lũy để mua nhà hoặc chưa có nhu cầu sở hữu nhà ở lâu dài. Tuy nhiên, nếu bài toán hiệu quả đầu tư không được giải quyết, nguồn cung loại hình này khó phát triển tương xứng với nhu cầu.

Một dự án được kỳ vọng bổ sung nguồn cung là khu nhà ở xã hội Bà Điểm, với quy mô dân số dự kiến khoảng 67.465 người. Dự án được cấp phép trong tháng 10/2026, dự kiến hoàn thiện vào năm 2030 và dành một lượng lớn căn hộ cho thuê. Đây là một trong những hướng phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân, người lao động tại khu vực có tốc độ đô thị hóa cao.

Từ góc độ cơ quan quản lý, ông Trần Chí Trung, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, nhìn nhận nhà ở cho thuê cần được ưu tiên phát triển bởi không phải người lao động nào cũng đủ điều kiện tài chính để mua nhà, kể cả nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nguồn cung hiện chưa đáp ứng nhu cầu. Chi phí đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài và cơ chế hỗ trợ chưa đủ hấp dẫn tiếp tục là những rào cản khiến doanh nghiệp chưa mạnh dạn tham gia.

Theo ông Trung, thành phố đang tập trung vào ba nhóm giải pháp. Trước hết là rà soát, bố trí quỹ đất phù hợp để phát triển nhà ở cho thuê, ưu tiên phục vụ người lao động và người thu nhập thấp. Đây là yếu tố quan trọng bởi nếu doanh nghiệp phải tính toàn bộ chi phí đất vào giá thành dự án, giá thuê sẽ khó phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Nhóm giải pháp tiếp theo là phát huy vai trò của Quỹ phát triển nhà ở trong đầu tư, tiếp nhận, mua lại và quản lý nhà ở cho thuê. Nguồn lực của quỹ có thể được hình thành từ các khoản đóng góp của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, qua đó bổ sung nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở cho thuê.

Thành phố cũng nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách ưu đãi vượt trội theo Luật Phát triển đô thị. Sở Xây dựng đang phối hợp với các sở, ngành tham mưu các giải pháp cải cách, rút ngắn thủ tục, tạo môi trường thuận lợi hơn cho nhà đầu tư.

Quy hoạch nhà ở cho thuê gắn với nơi có việc làm

Bên cạnh vốn và thủ tục, vị trí dự án cũng là vấn đề được doanh nghiệp quan tâm. Ông Đỗ Thanh Bình, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Bcons, đề nghị TP Hồ Chí Minh làm rõ kế hoạch chuẩn bị quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê, đặc biệt tại những khu vực gần khu công nghiệp, nhà ga metro và nơi tập trung nhiều việc làm.

Theo doanh nghiệp, việc bố trí nhà ở xa nơi làm việc sẽ làm tăng chi phí đi lại, giảm tính hấp dẫn của dự án đối với người lao động. Do đó, quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê cần được tính toán đồng bộ với quy hoạch đô thị, hệ thống giao thông và phân bố các khu vực sản xuất, kinh doanh.

Trao đổi về định hướng quy hoạch, ông Phan Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP Hồ Chí Minh, cho biết Quy hoạch tổng thể TP Hồ Chí Minh thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, đã xác định phát triển nhà ở có giá phù hợp là một trong những định hướng quan trọng.

Theo đó, nhà ở xã hội và nhà cho thuê được định hướng bố trí gần nơi có việc làm, gắn với khu công nghiệp, trung tâm logistics, các khu đô thị mới và hệ thống giao thông công cộng, nhất là khu vực nhà ga metro. Các dự án cũng cần bảo đảm khả năng tiếp cận hạ tầng xã hội như trường học, y tế, cây xanh và những tiện ích thiết yếu.

Một điểm đáng chú ý trong quá trình cải cách quy hoạch là cơ chế cho phép triển khai quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trước, sau đó cập nhật các chỉ tiêu vào đồ án quy hoạch phân khu. Quy trình lập quy hoạch cũng được rút gọn khi có thể bỏ qua bước lập nhiệm vụ quy hoạch để chuyển thẳng sang lập đồ án.

Theo ông Tuấn, hai thay đổi này có thể giúp rút ngắn tổng thời gian thực hiện quy hoạch khoảng 4 tháng. Việc giảm thời gian chuẩn bị được kỳ vọng góp phần tháo gỡ một trong những khâu khiến dự án nhà ở xã hội chậm triển khai.

Tuy nhiên, để tạo nguồn cung thực chất, quy hoạch quỹ đất cần đi cùng khả năng triển khai dự án và cơ chế tài chính phù hợp. Việc bố trí đất gần khu công nghiệp, nhà ga metro sẽ có ý nghĩa hơn khi doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn vốn dài hạn, hoàn thành thủ tục đúng tiến độ và đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá thuê phù hợp.

Áp lực nguồn cung càng rõ khi nhu cầu nhà ở tại TP Hồ Chí Minh tiếp tục tăng. TS Nguyễn Ngọc Hiếu, Đại học Việt - Đức, cho rằng nếu tính cả nhu cầu tách hộ, mỗi năm thành phố cần đưa vào khai thác mới hoặc cho thuê trên 100.000 căn nhà.

Theo chỉ tiêu được giao, TP Hồ Chí Minh phải hoàn thành 181.257 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030, gồm 129.257 căn để bán hoặc cho thuê mua và 52.000 căn cho thuê. Đây là khối lượng lớn, đòi hỏi thành phố phải huy động nhiều nguồn lực và đẩy nhanh tiến độ chuẩn bị dự án.

Thông tin từ Sở Xây dựng cho biết, thành phố đã tổng hợp 191 khu đất có thể phát triển nhà ở xã hội, với diện tích khoảng 700ha. Ngoài ra, có 31 khu đất công do các cơ quan, đơn vị quản lý, quy mô khoảng 70ha, dự kiến bố trí khoảng 40.000 căn hộ.

Sở Xây dựng đang lựa chọn nhà đầu tư, hướng tới khởi công đồng loạt các dự án trong năm 2027. UBND TP Hồ Chí Minh cũng giao các đơn vị rà soát đất công, nghiên cứu chuyển đổi các dự án nhà xưởng, khu công nghiệp hoạt động kém hiệu quả, với định hướng hình thành tổng quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội khoảng 1.800ha.

Về kết quả triển khai, từ đầu năm 2026 đến nay, thành phố đã đưa vào sử dụng 3 dự án với 2.283 căn hộ và khởi công 13 dự án, quy mô khoảng 14.000 căn. Lũy kế hiện có 25 dự án nhà ở xã hội đang thi công, tương ứng khoảng 22.900 căn.Riêng trong năm 2026, thành phố dự kiến có 13 dự án hoàn thành, cung cấp khoảng 9.000 căn; đồng thời có 17 dự án với quy mô khoảng 18.000 căn đủ điều kiện mở bán.

Thiên An