Theo HoREA, Nghị định 08 chỉ quy định "ngưng hiệu lực thi hành" đến hết ngày 31/12/2023 đối với một số quy định cụ thể. Do vậy các doanh nghiệp bất động sản phải rất nỗ lực để tái cấu trúc, tái cơ cấu theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền. Đi đôi với việc thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận "bán lỗ để cắt lỗ" để có dòng tiền.
119.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn sẽ có hướng xử lý
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về “Sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế”. Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), việc Nghị định có hiệu lực ngay kể từ ngày ký ban hành đã xây dựng được khuôn khổ pháp lý để xử lý vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.
Cụ thể, trong văn bản phát đi chiều tối nay ngày 6/3, gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có những đánh giá và kiến nghị, xoay quanh Nghị định số 08/2023/NĐ-CP vừa được ban hành.
Theo HoREA, Nghị định số 08 vừa tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn, vừa xác định lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững; trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa trung hạn, dài hạn quan trọng của nền kinh tế, trong đó có bất động sản.
Theo đó, Nghị định này là căn cứ pháp luật để doanh nghiệp phát hành trái phiếu thực hiện đàm phán với nhà đầu tư trái phiếu ("trái chủ").
Theo tính toán của các đơn vị, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong hai năm 2023 - 2024 khoảng 230.000 tỷ đồng, trong đó năm 2023 có khoảng 119.000 tỷ đồng. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường yếu, doanh nghiệp khó khăn về nguồn vốn, HoREA nhận định Nghị định số 08 sẽ tác động rất tích cực và hiệu quả đến việc xử lý 119.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong năm nay.
HoREA đánh giá, Nghị định 08 sẽ tác động rất tích cực đến việc xử lý 119.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn. (Ảnh minh họa)
HoREA cho biết, quy định việc đàm phán sẽ tốn nhiều thời gian để doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các "trái chủ", song vẫn có thể có trường hợp không đạt được thỏa thuận với một số ít "trái chủ". Nhưng, HoREA nhận thấy, việc đàm phán nếu được cả hai bên thực hiện với sự thiện chí, chân thành và tinh thần hợp tác, thì sẽ là phương thức tối ưu, như những người đang cùng nhau chèo chống trên cùng một con thuyền để vượt qua phong ba bão táp.
Hơn nữa, Nghị định 08 cho phép doanh nghiệp và "trái chủ" thỏa thuận thực hiện phương thức "hàng đổi hàng" đổi trái phiếu (cả gốc và lãi) lấy tài sản khác (như căn hộ, nhà phố, biệt thự, đất, cổ phần, cổ phiếu, giấy tờ có giá…), theo nguyên tắc doanh nghiệp phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan.
Tuy nhiên, doanh nghiệp phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của "trái chủ", nhằm hạn chế phát sinh khiếu kiện, tranh chấp sau này.
Tiếp đến, Nghị định 08 góp phần củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tháo gỡ được vướng mắc, ách tắc về "đầu vào" của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, nhất là cho "đầu ra" của thị trường trái phiếu. Khi Nghị định tạo điều kiện thuận lợi hơn để nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ từ nay đến cuối năm 2023.
Doanh nghiệp địa ốc cần tái cơ cấu, giảm giá bán để tồn tại
Về giải pháp với doanh nghiệp, HoREA lưu ý, Nghị định số 08 chỉ quy định "ngưng hiệu lực thi hành" đến hết ngày 31/12/2023, đối với 3 quy định: Việc xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; Thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành; Kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu.
Từ đó HoREA cho rằng, doanh nghiệp bất động sản phải rất nỗ lực để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư và tái cơ cấu sản phẩm. Ngoài ra, doanh nghiệp cần tập trung phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao như nhà ở giá vừa túi tiền.
“Doanh nghiệp cần tích cực tham gia Chương trình phát triển một triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030, đi đôi với việc thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” để có dòng tiền, có thanh khoản trong tình hình rất khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay”, HoREA cho rằng doanh nghiệp cần tồn tại trước đã rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại.
Doanh nghiệp cần tập trung phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao như nhà ở giá vừa túi tiền. (Ảnh minh họa)
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc góp phần tạo được việc làm, phát triển bất động sản, phát triển đô thị bền vững tại các địa phương, để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững.
Về đánh giá hiệu quả triển khai Nghị định, HoREA đề nghị Bộ Tài chính và Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép sơ kết đánh giá kết quả thực hiện Nghị định số 08 vào khoảng đầu quý 4/2023, để tiếp tục xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững trong năm 2024 và những năm tiếp theo.
Hồng Quang