Trục đường 4km ở cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM oằn mình trước áp lực hàng chục nghìn căn hộ

Từng là trục giao thông huyết mạch kết nối giao thương giữa TP.HCM và các tỉnh vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đoạn Quốc lộ 13 dài chưa đầy 4km tại khu vực cửa ngõ (giáp ranh Thủ Đức và Thuận An cũ) đang chứng kiến cuộc chạy đua cao ốc khốc liệt. Với 9 dự án quy mô lớn đồng loạt hình thành, bài toán hạ tầng tại đây đang trở nên nan giải hơn bao giờ hết.

"Ma trận" chung cư trên đoạn đường ngắn

Ghi nhận thực tế vào những ngày cuối năm 2025, đoạn đường từ Cổng chào Bình Dương cũ đến giao lộ Ngô Quyền dài khoảng 3,8km đang trở thành "đại công trường" sầm uất. Không còn là những khu đất trống hay nhà xưởng cũ, thay vào đó là những khối bê tông cao từ 30 đến 48 tầng mọc lên san sát.

Dẫn đầu về quy mô và sự chú ý là dự án The Emerald 68 của Tập đoàn Lê Phong, hiện đã thi công đến tầng 25 và chuẩn bị cất nóc. Ngay sát đó, dự án The Emerald Boulevard cũng đang rục rịch ra mắt với mức giá kỳ vọng lên tới 70 triệu đồng/m² – một con số chưa từng có tiền lệ tại khu vực này cách đây vài năm.

Cách đó không xa, phân khúc căn hộ "vừa túi tiền" cũng bùng nổ với sự góp mặt của Tập đoàn Bcons qua dự án The New Point (Bcons New Sky) vừa ra mắt tháng 12/2025, mức giá khoảng 45 triệu đồng/m². Các tên tuổi khác như Symphony of Life, Stown Gateway hay A&T Sky Garden (đã hoàn thành phần thô 40 tầng) cũng đang tạo nên một mật độ dân cư cực kỳ dày đặc.

Đặc biệt, "vết sẹo" hạ tầng nhiều năm qua là dự án Roxana Plaza sau 7 năm trì trệ do sai phạm pháp lý, nay đã chính thức thi công trở lại và dự kiến bàn giao vào năm 2026, càng làm tăng thêm áp lực lên trục đường này.

Dù hạ tầng chưa tương xứng, giá bất động sản tại khu vực này vẫn không ngừng leo thang. Từ mức 25 - 30 triệu đồng/m² giai đoạn 2018 - 2019, hiện nay mặt bằng chung đã xác lập ở mức 45 - 65 triệu đồng/m².

Thậm chí, một dự án "siêu khủng" đang quây tôn sát Bệnh viện Hạnh Phúc với quy mô đồn đoán lên đến 48 tầng được dự báo sẽ còn đẩy mặt bằng giá khu vực lên cao hơn.

Theo tính toán của các chuyên gia quy hoạch, với 9 dự án mới này cùng các khu chung cư hiện hữu như Marina Tower, The Rivana, ước tính có thêm khoảng 15.000 - 20.000 căn hộ được cung ứng ra thị trường. Với quy mô dân số trung bình 3 người/căn hộ, trục đường 4km này sẽ phải "gánh" thêm khoảng 50.000 - 60.000 cư dân – tương đương dân số của một phường lớn tại TP.HCM.

Nghịch lý hạ tầng: "Chờ đường" hay "Chờ nhà"?

Trong khi các tòa nhà vươn cao từng ngày, hạ tầng giao thông vẫn đang ở trạng thái "rùa bò". Tuyến Quốc lộ 13 đoạn qua Thuận An hiện vẫn là nút thắt cổ chai, thường xuyên ùn tắc nghiêm trọng vào giờ cao điểm. Việc các dự án hầu hết là mô hình "thuần căn hộ", thiếu quỹ đất cho hạ tầng xã hội như trường học, công viên hay bãi đỗ xe công cộng đang đẩy áp lực trực tiếp lên hệ thống tiện ích hiện hữu của địa phương.

Theo một chuyên gia tư vấn đầu tư nhận định, việc phát triển cao ốc dọc trục giao thông lớn là đúng xu hướng, nhưng việc dồn ép quá nhiều dự án trên một đoạn đường ngắn khi chưa mở rộng mặt đường là một sai lầm về nhịp độ phát triển. Hạ tầng kỹ thuật đang phải chạy theo để khắc phục hậu quả thay vì dẫn dắt sự phát triển.

Tuy nhiên, người dân và nhà đầu tư tại khu vực này vẫn đang đặt kỳ vọng lớn vào kế hoạch giải cứu hạ tầng của TP.HCM.

Tính đến tháng 12/2025, UBND TP.HCM đã thống nhất kế hoạch chi trả bồi thường để triển khai dự án nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13 (từ cầu Bình Triệu đến ranh Bình Dương). Với tổng vốn đầu tư hơn 21.000 tỷ đồng, tuyến đường sẽ được mở rộng lên 60m (10 làn xe) và xây dựng 3,2km đường trên cao. Dự án dự kiến khởi công vào năm 2026 và hoàn thành vào năm 2028.

Khi trục đường huyết mạch này được "thông mạch", bộ mặt đô thị tại cửa ngõ Đông Bắc chắc chắn sẽ thay đổi. Tuy nhiên, từ nay đến lúc đó, cư dân tại các dự án "mới tinh" dọc trục đường 4km này vẫn sẽ phải đối mặt với nỗi lo kẹt xe và khói bụi mỗi ngày.

Thiên An