Tại Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản” do Báo Người Lao Động tổ chức, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia đánh giá, khó khăn lớn nhất là đáy của thị trường bất động sản vào tháng 5-6 vừa qua, và bắt đầu nhúc nhích từ tháng 7 năm nay.
TS Cấn Văn Lực nhận định, thị trường BĐS đang trên đà phục hồi tuy nhiên vẫn còn chậm. Một trong những nguyên nhân quan trọng là pháp lý, đòi hỏi có thời gian, đặc biệt trong bối cảnh sợ sai, sợ trách nhiệm ở một số bộ ngành, địa phương.
Thị trường hiện nay có 2 phân khúc tương đối khả quan là BĐS nhà ở và BĐS khu công nghiệp (KCN), thấy rõ ít bị ảnh hưởng nhất trong thời gian qua. Như BĐS nhà ở, đây là báo cáo sơ bộ của Hội môi giới BĐS Việt Nam đâu đó đã phục hồi, quý sau cao hơn quý trước. Đã có khoảng 20.000 sản phẩm được tung ra, lượng giao dịch tăng dần qua các quý, riêng quý III tăng 56% so với quý trước.
TS Cấn Văn Lực nhận định, thị trường BĐS đang trên đà phục hồi tuy nhiên vẫn còn chậm.
Đối với bất động sản khu công nghiệp, có gần 400 khu công nghiệp trên cả nước, trong đó có khoảng 292 khu công nghiệp đang hoạt động và công suất hay tỷ lệ lấp đầy khoảng 80-82%. Và 106 khu công nghiệp đang được xây dựng. Tỉ lệ lấp đầy, đến hết quý III đạt khoảng 82% ở miền Nam và 80% ở miền Bắc…
Giá thuê vẫn tăng 7-12% trong quý III so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới còn tăng, triển vọng lớn từ FDI, nhu cầu kho bãi, phân xưởng và nhu cầu NOXH gắn với khu công nghiệp đang ở mức cao.
Về tín dụng cho đầu tư, kinh doanh bất động sản và cả nhà ở đến 6 tháng đầu năm NHNN công bố tăng khoảng 4,7%, trong bối cảnh thu nhập suy giảm và lãi suất cao. Đổi lại, còn vốn FDI khá tích cực, 10 tháng gần 2 tỷ USD đăng ký mới vào bất động sản, trong đó giải ngân khoảng 763 triệu USD.
Đối với phát hành trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang rất tích cực phát hành mới, đàm phán trái phiếu đáo hạn, mua lại… Trong 10 tháng qua, toàn thị trường phát hành khoảng 180.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, trong đó bất động sản chiếm phần không nhỏ.
Theo TS Cấn Văn Lực, về những lý do thị trường bất động sản phục hồi, có thể đề cập như nhiều cơ chế chính sách nhằm hỗ trợ, tháo gỡ vướng mắc được ban hành. Như Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất chuẩn bị ban hành trong vài tuần tới. Lãi suất đang giảm; nợ và trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn được đàm phán gia hạn, cơ cấu lại, mua lại.
Các vụ việc vi phạm đang được xử lý. Doanh nghiệp xoay sở, tái cấu trúc, giảm giá bán… Đặc biệt, triển vọng kinh tế Việt Nam đang tốt lên, tăng trưởng quý sau cao hơn quý trước.
Về phía doanh nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, hoạt động, quản trị; tiết giảm chi phí, giảm nhân sự; bán dự án, thực hiện mua bán sáp nhập (M&A) dự án; tung ra các gói chính sách bán hàng hấp dẫn.
Các doanh nghiệp cũng nỗ lực đàm phán giãn hoãn nợ, phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới, mua lại trái phiếu, hoán đổi trái phiếu - sản phẩm, cơ cấu lại nguồn vốn cũng như tích cực kiến nghị cơ chế, chính sách…
Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu chia sẻ, vướng mắc pháp lý rất quan trọng trong thị trường BĐS. Hiệp hội đã báo cáo Chính phủ, khó khăn lớn nhất chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án.
Theo ông Lê Hoàng Châu có 3 cấp độ vướng, trong đó vướng lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực BĐS cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên công chức các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.
Vướng lớn thứ 2 là tiếp cận nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, vốn từ trái phiếu, tín dụng từ các ngân hàng thương mại, nguồn vốn từ khách hàng, đối tác nhưng khi những vướng ban đầu chưa thông thì vướng này cũng tắc. Hiện nay phân khúc thuận lợi nhất cho thị trường BĐS có lẽ là BĐS công nghiệp. 3 năm đại dịch lĩnh vực này không tác động nhiều, điều này cũng tạo điều kiện thúc đẩy các ngành nghề khác.
Về vướng mắc pháp lý, hiện nay có 3 vấn đề, đó là vướng quy định pháp luật; quy định dưới luật là các nghị định, thông tư; và quyết định của cấp tỉnh. Chính những vướng mắc này gây khó khăn cho cán bộ, công chức xử lý hồ sơ liên quan tới lĩnh vực BĐS như sợ trách nhiệm, đùn đẩy, ngại đề xuất.
Thiên An