Usilk City CT1-104: 16 năm chưa giao nhà, chủ đầu tư tiếp tục đề nghị khách hàng đóng thêm tiền

Sau 16 năm đóng tiền mua nhà, nhiều khách hàng tại tòa CT1-104, dự án Usilk City (Hà Nội) vẫn mòn mỏi chờ nhận căn hộ. Trong khi những cam kết bàn giao liên tục bị lùi lại, Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long tiếp tục đề xuất huy động hàng trăm tỷ đồng để hoàn thiện công trình, khiến người mua nhà lo ngại về khả năng thực hiện lời hứa mới.

Ngày 20/10/2026, Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long tổ chức hội nghị khách hàng mua căn hộ tại tòa CT1-104, dự án Usilk City, phường Hà Đông, Hà Nội. Cuộc họp do ông Nguyễn Trí Dũng, Chủ tịch Hội đồng quản trị doanh nghiệp chủ trì, nhằm trao đổi về tiến độ hoàn thiện công trình, phương án huy động nguồn vốn và giải quyết những tồn tại kéo dài nhiều năm qua.

Tại hội nghị, chủ đầu tư tiếp tục đưa ra mốc dự kiến bàn giao căn hộ từ ngày 31/3/2027, với điều kiện huy động đủ nguồn lực để hoàn thiện công trình. Tuy nhiên, sau nhiều lần tiến độ được công bố rồi tiếp tục điều chỉnh, không ít khách hàng bày tỏ sự hoài nghi về khả năng thực hiện kế hoạch mới.

Điều khiến người mua nhà lo lắng không chỉ là thời gian chờ đợi tiếp tục kéo dài, mà còn là việc họ được đề nghị đóng thêm tiền trong khi nhiều vấn đề về tài chính, khối lượng thi công và trách nhiệm của các bên liên quan vẫn chưa được làm rõ.

Huy động hàng nghìn tỷ đồng, hơn 750 căn hộ vẫn chưa bàn giao

Usilk City là dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng, nằm trên trục đường Tố Hữu, Hà Nội, do Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư. Dự án được khởi công năm 2008, với quy mô 13 tòa chung cư cao từ 25 đến 50 tầng, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 10.000 tỷ đồng.

Theo kế hoạch ban đầu, nhiều hạng mục của dự án dự kiến được bàn giao trong giai đoạn 2012-2013. Tuy nhiên, quá trình triển khai liên tục bị đình trệ, khiến hàng trăm khách hàng đã đóng tiền mua căn hộ phải chờ đợi trong thời gian dài.

Sau nhiều năm, một số tòa nhà tại Usilk City đã được hoàn thiện và đưa vào sử dụng thông qua các phương án hợp tác, chuyển nhượng và tiếp tục đầu tư. Trong khi đó, tòa CT1-104 vẫn chưa hoàn thành, dù nhiều khách hàng đã ký hợp đồng, nộp tiền mua nhà từ khoảng năm 2010.

Năm 2019, Sông Đà Thăng Long hợp tác với Công ty Cổ phần BID Group để tiếp tục triển khai tòa nhà này dưới tên thương mại BID Residence. Việc hợp tác từng được kỳ vọng sẽ tạo bước chuyển mới cho dự án sau nhiều năm đình trệ. Tuy nhiên, dù công trình đã được thi công phần kết cấu và một số hạng mục bên ngoài, tiến độ tiếp tục kéo dài, trong khi quan hệ hợp tác giữa các bên phát sinh nhiều vướng mắc.

Đến năm 2025, Sông Đà Thăng Long thông báo thực hiện các thủ tục thanh lý hợp đồng liên quan đến BID Group để tiếp nhận lại việc quản lý, triển khai công trình và nguồn thu còn lại. Tại cuộc họp ngày 20/10/2026, đại diện doanh nghiệp cho biết đã tiếp quản lại dự án, đồng thời tiến hành tính toán, đối chiếu các khoản công nợ giữa hai bên.

Tuy nhiên, việc thay đổi đơn vị trực tiếp triển khai chưa giải quyết được bài toán quan trọng nhất là nguồn vốn để hoàn thiện công trình và bàn giao căn hộ cho người mua.

Đáng chú ý, những tồn tại tại Usilk City không chỉ dừng lại ở việc chậm tiến độ. Kết quả thanh tra của Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra nhiều vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của chủ đầu tư, quá trình huy động và sử dụng nguồn vốn tại dự án.

Theo nội dung kết luận thanh tra được công bố, dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng được UBND tỉnh Hà Tây trước đây giao cho Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư trong điều kiện doanh nghiệp không bảo đảm năng lực tài chính theo quy định.

Đặc biệt, Thanh tra Chính phủ xác định Sông Đà Thăng Long đã ký các hợp đồng chuyển nhượng, bán nhà, vay vốn, phát hành trái phiếu và thực hiện những hình thức huy động khác, thu về tổng cộng 8.456 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong số tiền này, doanh nghiệp đã sử dụng 5.302 tỷ đồng cho các dự án và mục đích khác.

Việc sử dụng nguồn vốn như trên là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng thiếu vốn đầu tư, thi công chậm tiến độ, khiến hơn 750 căn hộ tại dự án chưa được bàn giao cho khách hàng, làm phát sinh khiếu kiện và gây lãng phí nguồn lực đất đai.

Các số liệu được Thanh tra Chính phủ xác định đối với toàn bộ dự án Usilk City, không phải riêng tòa CT1-104.

Từ những sai phạm được phát hiện, Thanh tra Chính phủ đã chuyển hồ sơ vụ việc liên quan đến dự án sang Bộ Công an để xem xét, điều tra, xử lý theo quy định pháp luật.

Đây là diễn biến đáng chú ý trong bối cảnh nhiều khách hàng tại CT1-104 tiếp tục được chủ đầu tư đề nghị bổ sung tiền để hoàn thiện căn hộ đã mua từ nhiều năm trước.

Việc hồ sơ được chuyển sang cơ quan điều tra không đồng nghĩa với việc đã có kết luận về trách nhiệm hình sự của doanh nghiệp hoặc cá nhân liên quan. Tuy nhiên, những vấn đề được cơ quan thanh tra chỉ ra cho thấy yêu cầu cấp thiết phải làm rõ quá trình sử dụng nguồn vốn, trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà.

Sau nhiều năm chờ đợi, điều khách hàng cần không chỉ là một kế hoạch thi công mới, mà còn là câu trả lời thỏa đáng về việc những khoản tiền đã nộp được sử dụng như thế nào, phần vốn còn thiếu được xác định trên cơ sở nào và ai sẽ chịu trách nhiệm nếu thời hạn bàn giao tiếp tục không được thực hiện.

Liên tục lùi thời hạn bàn giao, chủ đầu tư tiếp tục đề nghị khách hàng đóng tiền

Trước khi hội nghị khách hàng ngày 20/10 diễn ra, một số người mua căn hộ tại CT1-104 đã căng băng rôn phản đối chủ đầu tư, yêu cầu đối thoại và có phương án giải quyết dứt điểm tình trạng chậm bàn giao nhà.

Sự bức xúc của khách hàng xuất phát từ thực tế những mốc tiến độ liên tục được đưa ra nhưng công trình vẫn chưa thể hoàn thành.

Cụ thể, tại văn bản ngày 20/3/2025, Sông Đà Thăng Long thông báo dự kiến hoàn thành dự án vào ngày 30/6/2026. Sau đó, tại cuộc họp với khách hàng ngày 6/9/2025, doanh nghiệp tiếp tục đưa ra kế hoạch tiến độ trong quý IV/2026.

Tuy nhiên, trong thư gửi khách hàng ngày 15/10/2026, chủ đầu tư lại điều chỉnh kế hoạch, dự kiến bắt đầu bàn giao căn hộ từ ngày 31/3/2027. Việc thực hiện mốc thời gian này được đặt trong điều kiện doanh nghiệp có thể thu xếp đủ nguồn lực để hoàn thiện công trình.

Như vậy, chỉ trong khoảng một năm rưỡi, thời hạn hoàn thành, bàn giao tiếp tục được điều chỉnh. Với những người đã đóng tiền mua nhà từ năm 2010, mỗi lần thay đổi tiến độ đồng nghĩa với việc kế hoạch an cư tiếp tục bị kéo dài.

Tại hội nghị ngày 20/10, đại diện Sông Đà Thăng Long cho biết, sau khi tính toán các khoản công nợ liên quan đến BID Group, doanh nghiệp xác định cần bổ sung nguồn vốn lớn để hoàn thiện những hạng mục thiết yếu của tòa CT1-104.

Các hạng mục được đề cập gồm hệ thống điện, thang máy, phòng cháy chữa cháy cùng những công việc cần thiết khác để công trình đáp ứng điều kiện đưa vào sử dụng.

Theo phương án được trình bày tại hội nghị, chủ đầu tư đề xuất huy động khoảng 255 tỷ đồng từ số tiền khách hàng còn phải thanh toán theo hợp đồng. Doanh nghiệp dự kiến tự thu xếp thêm khoảng 35 tỷ đồng từ nguồn lực của mình.

Tổng hai khoản tiền này là 290 tỷ đồng. Trong khi đó, mức nhu cầu vốn được thông tin tại hội nghị là khoảng 295 tỷ đồng. Phần chênh lệch 5 tỷ đồng cần được chủ đầu tư giải trình cụ thể để khách hàng có cơ sở đối chiếu và đánh giá phương án tài chính.

Đáng chú ý, trong thư ngỏ ngày 15/10/2026, Sông Đà Thăng Long từng nêu nhu cầu bổ sung 245 tỷ đồng, gồm 200 tỷ đồng để hoàn thiện các hạng mục bên trong và 45 tỷ đồng cho tiện ích, cảnh quan bên ngoài.

Như vậy, giữa thư ngỏ ngày 15/10 và phương án được trình bày tại hội nghị ngày 20/10 đã xuất hiện sự thay đổi đáng kể về nhu cầu vốn. Nếu lấy mức 295 tỷ đồng được thông tin tại hội nghị để so sánh, số tiền tăng thêm là 50 tỷ đồng.

Sự chênh lệch này đặt ra yêu cầu phải làm rõ căn cứ lập dự toán, khối lượng công việc còn lại, những hạng mục phát sinh và trách nhiệm tài chính của từng bên. Bởi nếu không có bảng dự toán chi tiết được kiểm tra độc lập, khách hàng khó có thể đánh giá số tiền được yêu cầu đóng thêm có thực sự phù hợp với nhu cầu hoàn thiện công trình hay không.

Theo phương án chủ đầu tư đưa ra, khách hàng sẽ được vận động tiếp tục thanh toán đến mức 95% giá trị hợp đồng nhằm bổ sung nguồn vốn thi công.

Đại diện doanh nghiệp cho biết hiện vẫn có những trường hợp mới thanh toán khoảng 30-35% giá trị căn hộ. Đối với những khách hàng không tiếp tục thanh toán hoặc không thống nhất phương án, chủ đầu tư đề cập khả năng thực hiện thủ tục thanh lý, tất toán hợp đồng.

Tuy nhiên, nghĩa vụ thanh toán của từng khách hàng phải được xác định trên cơ sở hợp đồng đã ký, tiến độ thực hiện nghĩa vụ của các bên và quy định pháp luật áp dụng. Việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà kéo dài cũng là yếu tố cần được xem xét khi xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong từng trường hợp cụ thể.

Không thể mặc nhiên coi việc khách hàng chưa thanh toán đến mức 95% giá trị hợp đồng là vi phạm nghĩa vụ, nếu chưa làm rõ điều kiện đến hạn thanh toán và trách nhiệm thực hiện hợp đồng của chủ đầu tư.

Để tạo sự tin tưởng, Sông Đà Thăng Long đề xuất thành lập một tài khoản chung, có sự tham gia của đại diện khách hàng trong việc quản lý, kiểm soát thu chi.

Theo phương án được trình bày, nguồn tiền khách hàng đóng thêm sẽ được tập trung vào tài khoản này, có cơ chế giám sát nhằm bảo đảm sử dụng đúng mục đích hoàn thiện tòa nhà.

Dù vậy, đề xuất mở tài khoản chung mới chỉ là bước đầu. Vấn đề quan trọng hơn là phải xác định rõ chủ tài khoản, quyền kiểm soát dòng tiền, điều kiện giải ngân, trách nhiệm xác nhận khối lượng thi công và cơ chế xử lý nếu dự án tiếp tục chậm tiến độ.

Đặc biệt, trong bối cảnh Thanh tra Chính phủ từng xác định có hàng nghìn tỷ đồng huy động tại Usilk City được sử dụng cho các dự án và mục đích khác, yêu cầu minh bạch đối với nguồn tiền huy động bổ sung càng trở nên cần thiết.

Một cơ chế giám sát chỉ thực sự có ý nghĩa khi người mua nhà có khả năng kiểm tra việc sử dụng tiền trên thực tế, thay vì chỉ được thông báo về các khoản thu chi sau khi chủ đầu tư đã thực hiện.

Khách hàng yêu cầu kiểm toán độc lập, làm rõ phản ánh trùng căn hộ

Tại hội nghị, nhiều khách hàng bày tỏ sự mệt mỏi khi phải chờ đợi suốt 16 năm nhưng vẫn chưa biết chính xác thời điểm có thể nhận nhà.

Đối với không ít gia đình, khoản tiền tích góp để mua căn hộ đã nằm tại dự án từ năm 2010 đến nay. Trong khoảng thời gian ấy, nhiều kế hoạch về chỗ ở, sinh hoạt và ổn định cuộc sống bị đảo lộn.

Ông Nguyễn Hải Đường, một khách hàng mua căn hộ tại dự án, cho biết gia đình đã đóng tiền từ năm 2010 với mong muốn dành căn hộ cho con trai ra ở riêng.

Khi ấy, ông kỳ vọng việc nhận nhà sẽ sớm hoàn tất để con có nơi ổn định cuộc sống. Thế nhưng, sau 16 năm, cháu nội của ông đã học đến lớp 10, còn căn hộ gia đình bỏ tiền mua vẫn chưa được bàn giao.

Theo ông Đường, gia đình đã đóng đủ số tiền mua nhà và hiện vẫn lưu giữ các phiếu thu của chủ đầu tư. Tuy nhiên, dù nhiều lần đến văn phòng doanh nghiệp yêu cầu hoàn thiện thủ tục ký hợp đồng mua bán, ông vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.

Bức xúc trước tình trạng kéo dài, ông Đường cho biết đã gửi đơn đến cơ quan cảnh sát điều tra, đề nghị xem xét những dấu hiệu mà ông cho rằng có liên quan đến hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Đây là nội dung phản ánh, đề nghị của khách hàng. Việc có hay không có dấu hiệu tội phạm phải được cơ quan có thẩm quyền xác minh, kết luận theo quy định pháp luật.

Cùng tham dự hội nghị, bà Nguyễn Thị Thoa, khách hàng mua hai căn hộ tại CT1-104, cho biết đã chờ nhận nhà từ năm 2010 đến nay nhưng đây là lần đầu tiên bà được trực tiếp gặp và trao đổi với ông Nguyễn Trí Dũng, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sông Đà Thăng Long.

Theo bà Thoa, việc chủ đầu tư tiếp tục đưa ra mốc bàn giao vào tháng 3/2027 chưa đủ để khôi phục niềm tin của khách hàng. Bởi sau khi Sông Đà Thăng Long tiếp nhận lại việc triển khai dự án từ BID Group, hoạt động thi công tại công trường, theo quan sát của bà và một số khách hàng, vẫn chưa có chuyển biến rõ rệt.

Bà Thoa cho rằng trước khi tiếp tục yêu cầu người mua nhà đóng tiền, doanh nghiệp cần công khai toàn bộ hồ sơ liên quan đến khối lượng công việc đã thực hiện, những hạng mục còn lại và dự toán chi phí hoàn thiện công trình.

Đặc biệt, các số liệu do chủ đầu tư đưa ra cần được kiểm tra, xác nhận bởi một đơn vị kiểm toán hoặc tổ chức tư vấn chuyên môn độc lập, thay vì chỉ dựa vào tính toán một chiều của doanh nghiệp.

Theo bà Thoa, việc kiểm tra độc lập không chỉ giúp xác định chính xác nhu cầu vốn còn thiếu mà còn là cơ sở để khách hàng đánh giá tính khả thi của phương án hoàn thiện công trình và thời hạn bàn giao mới.

Bởi sau nhiều lần lỡ hẹn, một kế hoạch chỉ có thể tạo được niềm tin khi đi kèm với những con số có thể kiểm chứng, nguồn vốn có thể xác định và tiến độ thi công có khả năng giám sát.

Ngoài vấn đề tài chính, bà Thoa còn đề nghị chủ đầu tư làm rõ phản ánh về tình trạng một số căn hộ có thể phát sinh quyền lợi của nhiều người mua khác nhau.

Theo bà, doanh nghiệp cần rà soát toàn bộ hồ sơ giao dịch, hợp đồng, chứng từ thanh toán và tình trạng pháp lý của từng căn hộ để xác định có hay không việc trùng lặp quyền lợi giữa các khách hàng.

Trường hợp phát hiện một căn hộ có nhiều giao dịch hoặc phát sinh tranh chấp, cần làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm của các bên liên quan và phương án giải quyết trước khi tiến hành bàn giao.

Đây là vấn đề cần được kiểm tra trên cơ sở hồ sơ cụ thể, bởi những phản ánh tại hội nghị chưa đủ để kết luận đã xảy ra tình trạng một căn hộ được bán cho nhiều người.

Tuy nhiên, nếu không được rà soát, giải quyết từ sớm, những vướng mắc liên quan đến hợp đồng và quyền lợi đối với căn hộ có thể tiếp tục phát sinh tranh chấp, ngay cả khi công trình đã hoàn thiện về mặt xây dựng.

Kết thúc hội nghị, các bên thống nhất về chủ trương thành lập ban đại diện khách hàng để tiếp tục làm việc với Sông Đà Thăng Long, đối chiếu số liệu tài chính, kiểm tra chi phí còn lại và xây dựng cơ chế quản lý nguồn tiền.

Phương án mở tài khoản chung có sự giám sát của đại diện khách hàng cũng được thống nhất về nguyên tắc. Tuy nhiên, những nội dung cụ thể về quyền quản lý, điều kiện giải ngân, trách nhiệm của các bên và cơ chế xử lý khi phát sinh bất đồng vẫn cần tiếp tục được làm rõ.

Sau 16 năm chờ đợi, điều khách hàng tại CT1-104 Usilk City cần không còn là những lời hứa về thời hạn bàn giao, mà là một phương án hoàn thiện công trình có nguồn vốn rõ ràng, chi phí được kiểm chứng và trách nhiệm pháp lý được xác định cụ thể.

Đặc biệt, trong bối cảnh Thanh tra Chính phủ đã chuyển hồ sơ vụ việc liên quan đến dự án Usilk City sang Bộ Công an, việc tiếp tục huy động tiền từ người mua nhà càng đòi hỏi sự minh bạch và cơ chế giám sát chặt chẽ.

Việc thành lập ban đại diện khách hàng hay mở tài khoản chung có thể là bước khởi đầu để tháo gỡ những vướng mắc kéo dài. Tuy nhiên, những giải pháp này không thể thay thế trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng, bảo đảm tiến độ thi công và bàn giao căn hộ đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Không thể để những người đã bỏ tiền mua nhà suốt hơn một thập kỷ tiếp tục gánh chịu rủi ro từ những phương án tài chính thiếu cơ sở kiểm chứng. Sau nhiều lần lỡ hẹn, Sông Đà Thăng Long cần chứng minh khả năng thực hiện bằng tiến độ thi công, nguồn vốn thực tế và những kết quả cụ thể, thay vì tiếp tục đặt kỳ vọng của khách hàng vào một thời hạn bàn giao mới.

Tạp chí Thương Trường sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc.

Quang Anh - Thế Anh