Cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm vào tháng 12/2021 đều đã bỏ cọc. Bốn lô đất vẫn thuộc quyền sở hữu của TPHCM, ngân sách thành phố thu được hơn 1.000 tỷ đồng tiền đặt cọc. Chuyên gia cho rằng, đây sẽ là điều kiện để đánh giá lại toàn bộ bức tranh thị trường để phát triển bất động sản một cách bền vững hơn.
Cả 4 doanh nghiệp đều đã bỏ cọc
Mới đây, theo báo cáo của Cục Thuế TP.HCM, hai doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất 3-5, 3-8 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm là Công ty cổ phần Dream Republic và Công ty cổ phần Sheen Mega đã không hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất trong 180 ngày theo nghĩa vụ quy định trong hợp đồng.
Đến đầu tháng 5, thời điểm 90 ngày sau khi nhận thông báo phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hai đơn vị trên vẫn chưa nộp đủ tiền vào ngân sách nên đã bị cưỡng chế thuế theo quy định.
Tuy nhiên, khi trích tiền từ tài khoản ngân hàng của hai đơn vị này, Cục Thuế TPHCM chỉ thu được hơn 40 triệu đồng từ tài khoản công ty Sheen Mega và vỏn vẹn 821.000 đồng từ tài khoản công ty Dream Republic. Ngoài ra, cơ quan thuế cũng đã phong tỏa hóa đơn của hai doanh nghiệp này.
Công ty Dream Republic thành lập năm 2017 với số vốn điều lệ đăng ký lên tới 300 tỷ đồng, trúng đấu giá lô đất 3-5 có diện tích 6.446 m2 khi ra giá 3.820 tỷ đồng. Tuy nhiên, thông tin từ Cục Thuế TPHCM cho thấy tài khoản ngân hàng ở thời điểm cưỡng chế thuế chỉ có hơn 800.000 đồng.
Tương tự, còn công ty Sheen Mega mua lô đất 3-8 với diện tích 8.568 m2 với giá 4.000 tỷ đồng, vốn điều lệ đăng ký là 500 tỷ đồng nhưng tài khoản ngân hàng cũng chỉ có hơn 40 triệu đồng.
Tính đến ngày 7/7, Cục Thuế TPHCM đã thu được 204 tỷ đồng tiền đặt cọc tham gia đấu giá đất của công ty Sheen Mega. Tương tự, số tiền ngành thuế TPHCM thu được từ công ty Dream Republic là 116 tỷ đồng, tương ứng 20% tiền cọc so với giá khởi điểm trong phiên đấu giá. Khoản đặt cọc này không được hoàn trả còn tiền cưỡng chế sẽ được trả lại cho hai doanh nghiệp. Ngoài ra, hai đơn vị này cũng không bị phạt gì thêm.
Đáng chú ý, một doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm đã bỏ cọc trước đó là Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Thương mại Bình Minh hiện đã tạm ngừng kinh doanh. Thông tin trên được cập nhật trên website của Cục Quản lý Đăng ký Kinh doanh.
Công ty này mới được thành lập vào tháng 9/2021, đúng 3 tháng trước thời điểm diễn ra phiên đấu giá đất Thủ Thiêm với vốn điều lệ đăng ký 200 tỷ đồng, đặt trụ sở ở Hà Nội. Người đại diện theo pháp luật của Bình Minh là bà Thân Thị Liên, sinh năm 1992.
Sau khi trúng đấu giá lô đất 3-9 có diện tích hơn 5.000 m2 với mức giá hơn 5.000 tỷ đồng, Bình Minh đã gửi văn bản đến các cơ quan chức năng TPHCM xin thôi phát triển dự án trên lô đất đã đặt mua, đồng nghĩa với việc chấp nhận bỏ số tiền cọc gần 150 tỷ đồng.
(Đồ họa VNE)
Đơn vị còn lại trúng đấu giá đất Thủ Thiêm là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có văn bản xin bỏ cọc lô đất 3-12 ngay trong tháng 1 chỉ ít ngày sau khi tham gia đấu giá, chấp nhận mất trắng gần 600 tỷ đồng tiền đặt cọc. Ngôi Sao Việt là một trong những công ty con của Tân Hoàng Minh bị cơ quan quản lý chỉ ra có sai phạm về phát hành trái phiếu riêng lẻ và phải hoàn trả tiền cho nhà đầu tư.
Như vậy, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm vào tháng 12/2021 đều đã bỏ cọc. Bốn lô đất vẫn thuộc quyền sở hữu của TPHCM. Ngân sách thành phố thu được hơn 1.000 tỷ đồng tiền đặt cọc của 4 đơn vị.
“Vá” lỗ hổng pháp lý
Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM, thời gian tới TP vẫn tiếp tục đấu giá đất, song sẽ có đánh giá kỹ, phân tích quy luật của thị trường để điều chỉnh các nội dung đấu giá đất, nhất là đối với các đô thị đang trong quá trình phát triển.
Theo các chuyên gia, không những về "giá” qua cuộc đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm "đội" lên quá cao một cách bất thường, thì chính những nhà đầu tư, đơn vị, công ty, hay cá nhân nào khi tham gia phiên đấu giá đều nắm bắt rất rõ về "quy chế hồ sơ đấu giá”. Bấy lâu nay người trúng đấu giá trong vòng 30 ngày phải nộp tiền đủ đối với tài sản đấu giá trúng rồi sau đó mới ký hợp đồng mua bán tài sản trúng đấu giá. Hay cũng bình thường là thời gian 90 ngày. Nhưng cũng có thể tài sản lớn thời gian kéo dài từ 30 ngày đến 90 ngày, thế nhưng bất thường là 4 lô đất Thủ Thiêm trúng đấu giá không biết vì sao được có thời hạn lên đến 180 ngày?
Chẳng những thời gian kéo dài mà còn được ký hợp đồng trước, vậy có thể đặt ra câu hỏi, đó là đơn vị trúng đấu giá mang hợp đồng trúng đấu giá này đi "huy động vốn", đi vay ngân hàng, bán trái phiếu... bởi không ai, không cơ quan nào giám sát. Đây là vấn đề rất cần được quan tâm, có thể là "lỗ hổng", tạo điều kiện cho những đối tượng xấu lợi dụng?
Luật sư Võ Quang Vũ - Giám đốc Công ty Luật TNHH Thịnh Vượng (Đoàn Luật sư TPHCM) chia sẻ với báo chí: Việc cả 4 công ty bỏ cọc sau khi trúng đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm thì cần phải xem xét lại tính pháp lý Luật đấu giá cũng như là lỗ hổng trong đấu giá tài sản.
“Cụ thể đó là vì sao không bắt buộc công ty trúng đấu giá phải nộp đủ tiền trước khi ký hợp đồng trúng đấu giá, việc ký hợp đồng trúng đấu giá trước rồi cho nộp tiền sau theo đợt thì người trúng đấu giá có khả năng lợi dụng vào việc dùng hợp đồng này, đem hợp đồng này đi huy động vốn nhiều nơi hoặc vay vốn. Nếu huy động hay vay tiền được thì nộp, còn không được thì chắc chắn sẽ không có tiền nộp và đây là có khả năng dẫn đến người trúng đấu giá không có tiền để nộp, dẫn đến phải bỏ coc.
Việc quy định 180 ngày nộp đủ tiền cũng là quá dài, tạo điều kiện cho người mua. Nhưng không có tiền để nộp, thì đây lại là thời gian đủ để đi huy động tiền. Nếu huy động được tiền thì nộp đủ không sao, nhưng không huy động được tiếp thì sẽ mất cả số tiền cọc và tiền đã nộp (nếu có), xem ra vấn đề này mới nhìn thì có lợi cho người mua trúng đấu giá nhưng không xoay sở được tiền thì bất lợi. Trường hợp này rất có khả năng xảy ra tranh chấp đối với hợp đồng mua đấu giá tài sản. Mà việc này thực tế trong vụ trúng đấu giá trước đây có đơn vị đấu giá khu đất tại đường Lê Duẩn, TPHCM cũng đã kéo dài thời hạn nộp tiền rất lâu".
"Để tránh trường hợp mất thời gian và sớm thu tiền đấu giá được thì sau khi trúng đấu giá, nên ấn định một thời gian nhất định vào biên bản đấu giá, ví dụ 30 ngày hoặc 60 ngày, người trúng đấu giá phải nộp đủ tiền trước khi ký hợp đồng mua tài sản đấu giá. Tôi nhấn mạnh lại là phải nộp tiền đủ vào ngân sách Nhà nước rồi mới ký hợp đồng mua tài sản đấu giá. Bởi trường hợp hết thời hạn này, người trúng đấu giá không nộp đủ tiền thì xem như mất toàn bộ số tiền đã nộp. Trường hợp này khắc phục được hậu quả người trúng đấu giá không có hợp đồng mua tài sản đấu giá để đi huy động vốn hay dùng nó để đi vay vốn. Đây là điểm quan trọng để chứng minh năng lực tài chính của người mua đấu giá tài sản. Trị được "bệnh" của các anh thiếu vốn mà đi đấu giá rồi huy động vốn sau", luật sư Võ Quang Vũ phân tích thêm.
Sau vụ 4 doanh nghiệp đấu giá đất Thủ Thiêm bỏ cọc, thị trường bất động sản sẽ “bớt loạn”?
Thị trường bất động sản sẽ phát triển bền vững hơn?
Theo TS Đinh Thế Hiển, việc cả 4 doanh nghiệp bỏ cọc hiện nay là điều kiện để TPHCM đánh giá lại toàn bộ bức tranh thị trường để phát triển bất động sản Thủ Thiêm một cách bền vững hơn.
Thực tế, với mặt bằng giá cao ngất ngưởng sau cuộc đấu giá, đã có dấu hiệu một số chủ đầu tư "té nước theo mưa", dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để "găm" hàng. Nhiều doanh nghiệp đã tính toán lại chiến lược sản phẩm và đưa ra những mức giá cao hơn kế hoạch ban đầu.
Nhưng cũng chính vì vậy, thanh khoản thị trường dần chậm lại. CBRE thống kê tỷ lệ hấp thụ các dự án mới trong 6 tháng đầu năm qua không thay đổi so với cùng kỳ, trung bình ở mức 72%.
Tồn kho tăng, doanh số bán hàng không theo kịp đà tăng của giá bán dẫn đến xu hướng một số chủ đầu tư lớn ở TPHCM bắt đầu "Bắc tiến", hoặc tìm kiếm quỹ đất ở các địa phương lân cận phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An...
Giờ đây, theo TS Hiển, doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư được xác nhận mức giá trúng đấu giá vừa qua không phản ánh thực chất nền giá của thị trường, do đó việc định giá cho những tài sản sau này trở nên có cơ sở hơn.
"Chúng ta có thể nhìn về quận 1 nơi bất động sản đã phát triển ổn định nhiều năm qua để hình dung về diễn biến phù hợp ở Thủ Thiêm trong thời gian tới", ông Hiển nhận định.
Còn với ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nếu phát triển đúng hướng, Thủ Thiêm hay TP Thủ Đức có thể trở thành một trung tâm tài chính, công nghệ cao trong lòng thành phố như Pudong của Thượng Hải hay Manhattan của New York.
Tuy nhiên, để thu hút những chủ đầu tư thực sự nghiêm túc để làm nên những dự án tên tuổi, chính quyền cần đẩy mạnh hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối nhằm tạo nên giá trị thực tế, thay vì chỉ là tiềm năng, cho vùng đất này. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ sôi động với những mức giá cao mà không hề "ảo".
Hồng Quang