Hòa cùng sự phát triển của địa ốc năm 2018 trong cả nước, thị trường bất động sản phía Nam (tiêu điểm là khu vực thành phố Hồ Chí Minh) chứng kiến sự trở lại và tăng trưởng nhẹ trong năm 2017, sau khi trồi sụt suốt giai đoạn 2011-2015. Chừng một tháng trước khi kết thúc năm tài khóa 2018, hiện có thể khẳng định “bong bóng” sẽ không xảy đến trong ngắn hạn. Đáng tiếc, trạng thái sụt giảm kéo dài ở nhiều chỉ số quan trọng đã được ghi nhận.
Vẫn lệch pha
Có thể nhận ra, một thập kỷ vừa qua với thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh là đồ thị hình sin phát triển: thăng - trầm - khủng hoảng - phục hồi - tăng trưởng...
Khởi đầu từ giai đoạn phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" năm 2007; rồi đóng băng từ năm 2008 đến gần hết năm 2009; sau đó phục hồi từ cuối năm 2009 và phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" năm 2010 đến tháng 01/2011; đóng băng từ tháng 02/2011 đến gần hết năm 2013; phục hồi từ cuối năm 2013 và phát triển mạnh trong năm 2015. Năm 2016, địa ốc lại có biểu hiện sụt giảm và sang 2017, thị trường phục hồi và tăng trưởng nhẹ (tăng 4,07%).
|
10 tháng đầu năm 2018, Sở Xây dựng đã trình UBND Thành phố Hồ Chí Minh 116 dự án nhà ở thương mại, tương đương cùng kỳ năm trước, trong đó có 12 dự án trình chấp thuận chủ trương đầu tư; công nhận chủ đầu tư 25 dự án; chấp thuận đầu tư 73 dự án; điều chỉnh chấp thuận đầu tư 6 dự án. UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã chấp thuận cho chuyển nhượng 15/23 dự án (M&A) tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Trong 10 tháng qua, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào nước ta đạt 27,9 tỷ USD, trong đó, có gần 6 tỷ USD đầu tư vào địa ốc. Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, nguồn vốn FDI đạt 6,22 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được hơn 01 tỷ USD, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI, đứng thứ ba, giảm đáng kể so với năm 2017.
|
Dẫn nguồn số liệu báo cáo 10 tháng đầu năm 2018 từ Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường thành phố Hồ Chí Minh 10 tháng đầu năm 2018 đã sụt giảm rất rõ nét. Cụ thể, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%.
So sánh thời kỳ 9 tháng đầu năm 2017, tình trạng sụt giảm đã hiển hiện ở lượng dự án (- 11,1%); tổng số căn nhà đưa ra thị trường (- 39,2%); phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cơ cấu sản phẩm như vậy là mất cân đối, chưa bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và bảo đảm an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong khi đó, phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại thành phố Hồ Chí Minh cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng.
“Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững” – Lãnh đạo HoREA nhận định. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững và cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.
|
Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội. Ngoài ra, đã có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đồng thời, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, vẫn còn dấu hiệu "lợi ích nhóm" đã làm nản lòng các DN làm ăn chân chính, gây cản trở cho DN tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, các dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP), bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).
|
Không lo “bong bóng” trong năm 2018
Tổng kết từ HoREA thể hiện, từ đầu năm 2017 đến tháng 10/2018, đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Bên cạnh đó, cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Đại diện HoREA cho biết, những năm gần đây cũng đã xuất hiện một số loại hình sản phẩm bất động sản mới như con- dotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse. Trong đó, có loại hình căn hộ condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng mà Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách Nhà nước, nhưng lại bán căn hộ condotel với giá rất cao, tương đương giá bán căn hộ cao cấp thu được lợi nhuận rất lớn; hoặc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 08-12 năm và cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở" cho khách hàng, nhưng không có cơ sở pháp lý để bảo đảm thực hiện những cam kết này.
Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ.
Chủ tịch Lê Hoàng Châu nhìn nhận, hiện cơn sốt ảo giá đất nền và cơn sốt nóng condotel đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp. “Đến nay, đã có thể khẳng định không xảy ra "bong bóng" bất động sản trong những tháng cuối năm 2018 đến Tết Kỷ Hợi” – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nêu quan điểm.
|
Officetel (office + hotel) là mô hình văn phòng đa năng, rất phổ biến tại các quốc gia phát triển. Dạng văn phòng này vừa có thể sử dụng làm nơi làm việc, vừa có thể cư trú qua đêm tại đây. Những căn hộ officetel có diện tích từ 50 -100m2 nằm ở trung tâm của các thành phố lớn. Để tận hưởng những tiện ích hiện đại, chủ của căn hộ sẽ phải bỏ ra một số tiền không nhỏ cho phí dịch vụ và quản lý. Thời gian sở hữu căn hộ oficetel chỉ tối đa là 50 năm. Hometel là sự kết hợp của căn hộ để ở (home) và khách sạn (hotel) tạo nên một loại căn hộ hometel mới được sở hữu lâu dài và có chất lượng dịch vụ tiện nghi đầy đủ như một khách sạn. Khác biệt về chế độ sở hữu căn hộ hometel là sở hữu lâu dài và người sở hữu được toàn quyền quyết định lựa chọn phương án cho thuê và không phải chia sẻ lợi nhuận với chủ đầu tư. Condotel là từ được viết tắt của Condo và Hotel có ý nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn. là tổ hợp của hai loại hình bất động sản, nên condotel vừa có các hoạt động của một khách sạn, vừa có chức năng của một căn hộ. Điểm khác của condotel với khách sạn là condotel cho phép khách mua hoàn toàn có quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê. Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ, nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hằng ngày của khách sạn. Tuy nhiên, pháp luật xây dựng chưa có các quy định cụ thể về quy chuẩn, tiêu chuẩn theo thẩm quyền cụ thể, sở hữu, kinh doanh các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng nói trên.
|
PV
Bạn đang đọc bài viết
Vui - buồn thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
tại chuyên mục
Bất động sản
của
Tạp chí Điện tử Thương Trường. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng liên hệ SĐT:
0913398394 hoặc gửi về hòm thư
[email protected]