Bức tranh bán lẻ Việt Nam ghi nhận sự bùng nổ của kênh hiện đại, song thị trường mặt bằng lại đối mặt thách thức kép: cạnh tranh gay gắt và sức mua suy giảm.
Sức hút từ khu vực ngoài trung tâm
Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, trong giai đoạn 2020 – nửa đầu 2025, tổng diện tích cho thuê thực (NLA) của các khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại và trung tâm bách hóa tổng hợp tại ba đô thị lớn gồm Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép 3,13% mỗi năm, đạt khoảng 2,6 triệu m² vào quý II/2025.
Một trong những điểm nổi bật của bức tranh này là xu hướng mở rộng mạnh mẽ của kênh bán lẻ hiện đại ra ngoài khu vực lõi đô thị. Tại TP.HCM, chỉ trong vòng hai năm, vùng ven đã chào đón bốn trung tâm thương mại quy mô lớn: Vincom Mega Mall Grand Park, Parc Mall, Central Premium Mall và SATRA Võ Văn Kiệt. Đây là những dự án góp phần định hình lại thói quen mua sắm và giải trí của cư dân khu vực ngoài trung tâm.
Không chỉ dừng lại ở TP.HCM, tại Hà Nội, Thiso Mall Tây Hồ Tây là dự án bán lẻ lớn đầu tiên của Công ty Đại Quang Minh (Thadico) cũng chính thức khởi công, đánh dấu bước chân đầu tiên của doanh nghiệp này vào thị trường Thủ đô.
Sự “dịch chuyển” ra vùng ven được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố: hạ tầng giao thông liên tục được nâng cấp, các tuyến đường vành đai kết nối nhanh hơn; dân số và thu nhập của cư dân khu vực ven đô tăng đáng kể; cùng với đó là nhu cầu tiếp cận các dịch vụ mua sắm, giải trí chất lượng cao. Nhờ vậy, các “ông lớn” như Vincom, Go!, Lotte và Aeon không chỉ phủ sóng tại các quận huyện ngoại thành mà còn vươn ra các tỉnh lân cận như Hải Phòng, Hưng Yên ở phía Bắc hay Tây Ninh, Cần Thơ, An Giang ở miền Tây Nam Bộ.
Xu hướng “dạt vùng ven” này mang lại diện mạo mới cho thị trường bán lẻ, khi những khu vực vốn chỉ quen thuộc với chợ truyền thống và cửa hàng tạp hóa nay được tiếp cận trải nghiệm mua sắm hiện đại, đa dạng về thương hiệu và dịch vụ.
Tuy vậy, khu vực trung tâm vẫn giữ vững vị thế “đất vàng” của mình. Các trung tâm thương mại cao cấp như Saigon Centre hay Vincom Đồng Khởi vẫn có giá thuê cao gấp 15 lần vùng ven nhưng luôn duy trì công suất lấp đầy ấn tượng, nhờ nhu cầu ổn định từ nhóm khách hàng thu nhập cao và sức hút từ các thương hiệu quốc tế còn mới mẻ tại Việt Nam.
Song song đó, thị trường ghi nhận sự gia nhập của nhiều thương hiệu và mô hình kinh doanh mới. Starbucks khai trương cửa hàng cao cấp thứ hai tại Diamond Plaza, Uniqlo tiếp tục mở rộng về khu Đông TP.HCM, cùng với sự xuất hiện của các thương hiệu mới như Nitori, Oh!Some và The New Playground. Đặc biệt, các mô hình kết hợp giải trí và giáo dục đang trở thành điểm nhấn hút khách, tiêu biểu như Ezoo (mô hình tích hợp sở thú và khu vui chơi) tại Vincom Mega Mall Thảo Điền hay Light City tại GigaMall.
Có thể nói, sự lan tỏa của các dự án bán lẻ ra vùng ven vừa mở rộng thị trường, vừa tạo ra bức tranh cạnh tranh đa sắc hơn, nơi mà mỗi khu vực trung tâm hay ngoại vi đều sở hữu lợi thế riêng để thu hút khách hàng và nhà đầu tư.
Thị trường bán lẻ đang trong giai đoạn cạnh tranh rất khốc liệt.
Những “núi thách thức” còn tồn tại
Theo Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ TP.HCM đạt 93,6% trong quý II/2025, tăng 4,16% so với cùng kỳ năm trước, nhưng phần lớn nhờ các dự án ở trung tâm. Ngược lại, nhiều trung tâm thương mại ngoài trung tâm vẫn rơi vào cảnh ế ẩm.
Điển hình là một trung tâm thương mại lớn tại Dĩ An (Bình Dương cũ) dù tọa lạc ngay mặt tiền đường lớn, liền kề khu dân cư đông đúc, nhiều gian hàng ở tầng trên đã đóng cửa, treo biển cho thuê, thậm chí che chắn để bớt trống trải.
Các gian hàng còn hoạt động chủ yếu thuộc nhóm F&B, siêu thị hoặc thời trang phổ thông, nhưng lượng khách khá thưa thớt. Dù giá thuê đã giảm, nhiều tiểu thương vẫn than khó trụ vì doanh thu không đủ bù chi phí.
Tình trạng khó khăn cũng xuất hiện ở phân khúc mặt bằng bán lẻ nhà phố. Theo Savills, tỷ lệ trống đã tăng mạnh từ năm 2021, bất chấp việc chủ nhà giảm giá thuê 20–30%, hạ tiền cọc và gia hạn hợp đồng. Nhu cầu thuê giảm 40–50% so với 5 năm trước, chủ yếu do kinh tế khó khăn và xu hướng mua sắm trực tuyến bùng nổ.
Bà Mai Võ, Phó giám đốc dịch vụ bán lẻ CBRE Việt Nam nhận định: “Kinh tế khó khăn khiến người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, nhiều thương hiệu thu hẹp hoạt động, đẩy tỷ lệ trống tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm vượt 10%”.
Bên cạnh đó, thương mại điện tử tiếp tục làm thay đổi hành vi tiêu dùng: người dân ngày càng ưu tiên mua online và chỉ tới trung tâm thương mại khi cần trải nghiệm dịch vụ hoặc giải trí.
Một yếu tố khác gây áp lực là chính sách thuế đối ứng của Mỹ (khoảng 20%) áp dụng với hàng hóa Việt Nam, dự báo sẽ làm tăng chi phí nhập hàng, ảnh hưởng đến giá bán lẻ và sức mua. Dòng vốn FDI vào lĩnh vực bán lẻ cũng có nguy cơ chậm lại, tác động đến kế hoạch mở rộng của nhiều thương hiệu quốc tế.
Dù vậy, triển vọng dài hạn của kênh bán lẻ hiện đại tại Việt Nam vẫn khả quan nhờ diện tích bán lẻ bình quân đầu người còn thấp so với khu vực, cùng xu hướng tích hợp giữa mua sắm trực tiếp và trực tuyến.
Để duy trì tăng trưởng, các nhà phát triển và vận hành cần phải linh hoạt cơ cấu ngành hàng, tăng tỷ trọng dịch vụ trải nghiệm – giải trí. Bên cạnh đó áp dụng giá thuê linh hoạt theo vị trí. Việc hợp tác với thương hiệu địa phương, thương hiệu mới nổi cũng là việc làm quan trọng. Đồng thời tổ chức sự kiện định kỳ để duy trì lưu lượng khách.
Có thể nói, thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam đang bước vào giai đoạn “nước rút” để củng cố vị thế trước chu kỳ cạnh tranh mới. Sự mở rộng của thương hiệu quốc tế, làn sóng đầu tư ra vùng ven và nhu cầu trải nghiệm ngày càng cao là động lực tăng trưởng, nhưng áp lực từ thương mại điện tử, kinh tế khó khăn và khoảng cách trung tâm – vùng ven buộc mọi bên tham gia phải liên tục thích ứng để không bị tụt lại.
Quang Anh