Xuân Thảo Residence vẫn rao bán hàng rầm rộ khi vừa được giao đất, 'phớt lờ' lệnh của UBND Long An?

Thời gian qua, UBND tỉnh Long An đã có nhiều văn bản chỉ đạo liên quan đến việc quản lý thị trường bất động sản, yêu cầu nhiều cơ quan ban ngành phải vào cuộc. Tuy nhiên, thực tế vẫn có những dự án ngang nhiên vi phạm, điển hình như dự án Xuân Thảo Residence hiện đang được ra quân bán hàng rầm rộ khi vừa được giao đất, chưa xây dựng cơ sở hạ tầng.

Từng hình thức vi phạm đã được “chỉ mặt, đặt tên”

Cụ thể, những năm gần đây, gần như năm nào UBND tỉnh Long An cũng ban hành những văn bản chỉ đạo về việc quản lý thị trường bất động sản như: Kế hoạch số 143/KH-UBND ngày 20/6/2019 về việc thực hiện Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/4/2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh; Công văn số 5682/UBND-KT ngày 15/12/2017 về việc chấn chỉnh hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản; Công văn số 3835/UBND-KTTC ngày 24/7/2019 về việc công khai thông tin các dự án đầu tư trong và ngoài ngân sách; Công văn số 1982/UBND-KTTC ngày 13/4/2020 về việc kế hoạch rà soát, chấn chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản phân lô, bán nền tự phát; Công văn số 5485/UBND-KTTC ngày 15/6/2021 về việc tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh; Công văn số 3897/UBND-KTTC ngày 29/4/2022 về việc chấn chỉnh, tăng cường công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh.

Gần đây nhất, vào tháng 8/2022, UBND tỉnh Long An cũng đã có văn bản chỉ đạo các sở ban ngành tiếp tục tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh trước tình trạng một số chủ đầu tư chưa tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, kinh doanh bất động sản, gây khó khăn trong công tác quản lý, tiềm ẩn những nguy cơ, rủi ro ảnh hưởng đến sự lành mạnh của thị trường.

Theo UBND tỉnh Long An, trong quá trình triển khai dự án, cơ bản các chủ đầu tư tuân thủ các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, kinh doanh bất động sản... Tuy nhiên, vẫn còn có chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện vẫn chưa tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, kinh doanh bất động sản, gây khó khăn trong công tác quản lý của cơ quan quản lý nhà nước, tiềm ẩn những nguy cơ, rủi ro ảnh hưởng đến sự lành mạnh của thị trường bất động sản.

UBND tỉnh Long An cũng liệt kê chi tiết các hình thức vi phạm trong việc kinh doanh bất động sản như: Tổ chức huy động vốn, rao bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện theo quy định; Quảng cáo, giới thiệu sản phẩm trong dự án bất động sản chưa đúng với quy hoạch xây dựng, thiết kế công trình được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cấp giấy phép xây dựng.

Hay những trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng hợp tác với đơn vị sàn giao dịch bất động sản để phát triển dự án, thực hiện bán sản phẩm của dự án theo hình thức "hợp đồng đặt cọc giữ chỗ", thu tiền của khách hàng, một số tổ chức, cá nhân tổ chức bán bất động sản theo hình thức "lập vi bằng" khi chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý và chưa đầu tư xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Yêu cầu nhiều cơ quan ban ngành vào cuộc

Từ những nhận định trên, UBND tỉnh Long An yêu cầu các sở, ngành có liên quan và UBND các huyện, thị xã, thành phố theo chức năng, nhiệm vụ được giao và địa bàn quản lý tiếp tục thực hiện có hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được UBND tỉnh giao.

Theo đó, UBND tỉnh Long An giao Sở Xây dựng thường xuyên tổ chức kiểm tra công tác quản lý nhà nước các dự án nhà ở, khu dân cư, khu đô thị có nhà ở, nhất là các dự án khu dân cư có phản ánh của báo chí, yêu cầu các chủ đầu tư cung cấp thông tin về tiến độ thực hiện dự án để công khai cho Nhân dân biết, theo dõi, thực hiện giám sát; đảm bảo việc đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án bất động sản phải đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Tăng cường công tác hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra các dự án bất động sản; các cơ sở kinh doanh, môi giới, sàn giao dịch bất động sản, xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân, chủ đầu tư dự án để xảy ra tình trạng quảng cáo sai sự thật, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, liên kết với các đối tượng "cò đất" thuộc các sàn giao dịch bất động sản làm các chiêu trò "mua đi bán lại", "thổi giá", gây sốt ảo nhằm mục đích đẩy giá bất động sản của dự án lên cao… Phối hợp với Công an tỉnh để cung cấp các thông tin, hồ sơ, tài liệu của những dự án, vụ việc có dấu hiệu vi phạm pháp luật để làm cơ sở xử lý theo quy định của pháp luật.

Sở TN&MT có nhiệm vụ hướng dẫn UBND các huyện, thị xã, thành phố thực hiện nghiêm các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…; kiểm soát các giao dịch ảo, "thổi" giá đất, giá bất động sản; phối hợp chặt chẽ với UBND các huyện, thị xã, thành phố kiểm tra, chấn chỉnh việc tách thửa đất sai quy định. Tổ chức thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai theo thẩm quyền. Trường hợp có dấu hiệu lừa đảo báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật.

Tham mưu UBND tỉnh thực hiện quản lý, kiểm soát biến động giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn, tránh ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh. Kiểm soát chặt chẽ việc người sử dụng đất thực hiện tách thửa, hợp thửa đất theo đúng quy định hiện hành, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chuyển mục đích sử dụng đất,... tránh trường hợp tổ chức, cá nhân lợi dụng để phân lô, bán nền khi chưa thực hiện đầy đủ thủ tục đầu tư dự án.

Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với các sở, ngành và địa phương có liên quan thực hiện thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư, các dự án chậm tiến độ và không triển khai dự án theo quy định.

UBND tỉnh Long An cũng giao Sở Thông tin và Truyền thông, tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động quảng cáo bất động sản trên báo chí, mạng Internet theo thẩm quyền; phối hợp với các đơn vị liên quan theo dõi, kiểm tra, xử lý các hành vi đăng tải thông tin quảng cáo, rao bán bất động sản trên báo chí, mạng Internet sai sự thật, khi chưa đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật. Các cơ quan báo chí tổ chức thông tin, tuyên truyền, thường xuyên đăng tải thông tin khuyến cáo các tổ chức, cá nhân để nâng cao nhận thức khi tham gia giao dịch, kinh doanh bất động sản phải tìm hiểu kỹ thông tin, hồ sơ pháp lý dự án và quy định pháp luật có liên quan.

Công an tỉnh Long An tăng cường công tác chỉ đạo các đơn vị nghiệp vụ nắm bắt tình hình để điều tra, phát hiện sớm các hành vi vi phạm về kinh doanh bất động sản, đấu giá đất, trốn thuế kinh doanh bất động sản để xử lý nghiêm theo các quy định của pháp luật; tham mưu cho UBND tỉnh có phương án xử lý kịp thời, ngăn chặn từ xa, từ sớm để xử lý nghiêm minh các hành vi vi phạm từ khi bắt đầu có dấu hiệu vi phạm.

UBND các huyện, thị xã, thành phố theo thẩm quyền được phân cấp, tổ chức thanh tra, kiểm tra các dự án bất động sản, các cơ sở kinh doanh, môi giới, sàn giao dịch bất động sản và xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân, chủ đầu tư dự án để xảy ra tình trạng quảng cáo sai sự thật, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, liên kết với các đối tượng "cò đất" thuộc các sàn giao dịch bất động sản làm các chiêu trò "mua đi bán lại", "thổi giá", gây sốt ảo nhằm mục đích đẩy giá bất động sản của dự án lên cao…

Ngoài ra, UBND tỉnh Long An cũng yêu cầu các chủ đầu tư dự án nhà ở, khu dân cư đô thị, các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Long An thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, phòng chống rửa tiền và các quy định pháp luật có liên quan; chịu trách nhiệm trước pháp luật khi để xảy ra sai phạm. Không được huy động vốn khi chưa đủ điều kiện và chỉ thực hiện giao dịch bất động sản khi đảm bảo đủ điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các quy định pháp luật khác có liên quan.

Liệu có “bỏ lọt” dự án Xuân Thảo Residence?

Theo ghi nhận của Thương Trường, sau những chỉ đạo quyết liệt của UBND tỉnh Long An, thị trường bất động sản tại tỉnh này đã dần đi vào quy củ. Nếu như trước đây, có những dự án được bán từ khi còn là ruộng lúa, chưa san lấp mặt bằng xong khiến nhiều khách hàng lâm vào cảnh khốn cùng, phải gửi đơn cầu cứu khắp nơi và tụ tập căng băng rôn đòi tiền, đòi đất, thì nay nhiều chủ đầu tư đã nghiêm túc tuân thủ các quy định, tiến hành hoàn thiện các thủ tục pháp lý cũng như thi công hoàn thiện cơ sở hạ tầng rồi mới đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, bên cạnh một số dự án vi phạm đã bị xử lý thì có một số dự án mặc dù theo ghi nhận thực tế là không tuân thủ theo những quy định mà UBND tỉnh Long An đưa ra nhưng vẫn ngang nhiên hoạt động. Cụ thể như Dự án Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên do Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thảo làm chủ đầu tư tại xã Mỹ Yên, huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

Dữ liệu của Thương Trường cho thấy, Dự án Khu nhà ở Xuân Thảo Mỹ Yên được UBND tỉnh Long An chấp thuận chủ trương đầu tư ngày 1/6/2020. Mục tiêu của dự án là Kinh doanh nhà ở (nhà đầu tư trực tiếp xây dựng nhà ở để kinh doanh, không phân lô bán nền).

Sau đó, dự án đã được điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và nhiều lần gia hạn tiến độ. Đến ngày 9/11/2022 chủ đầu tư dự án được UBND tỉnh Long An giao đất (đợt 1) với diện tích 35.633,4m2, trong đó có 296,4m2 đất công do Nhà nước quản lý được giao không thông qua đấu giá.

Đến cuối tháng 11/2022 khu đất dự án mới đang trong tình trạng san lấp mặt bằng dở dang, chưa xây dựng cơ sở hạ tầng. Nhưng đã xây dựng gần hoàn thiện nhà mẫu và cổng chào dự án để phục vụ việc giao dịch mua bán.

Đặc biệt, từ ngày 18/11/2022, (tức chỉ 9 ngày sau khi được giao đất) Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thảo đã phối hợp với đơn vị phát triển dự án là Công ty CP Đầu tư Địa ốc GM Land (GM Land, địa chỉ 323 - 325 Hùng Vương, Phường 9, Quận 5, TP. HCM) và đơn vị phân phối là Công ty TNHH Kinh doanh nhà Thành Trí (TT Land, cũng có địa chỉ tại 323 - 325 Hùng Vương, Phường 09, Quận 5, TP.HCM) rầm rộ ra quân rao bán nhà với tên là Dự án Xuân Thảo Residence, giá thấp nhất là 58 triệu đồng/m2.

Theo nhân viên môi giới của GM Land, Dự án Xuân Thảo Residence có tổng cộng 199 căn nhà có giá từ 4,1 tỷ đến hơn 6 tỷ đông/căn. Hiện GM Land đã nhận đặt cọc giữ chỗ của hơn 50 khách hàng, với số tiền cọc là 50 triệu đồng/căn. Nhân viên này cũng khoe nhiều phiếu thu tiền của các khách hàng đặt cọc mua nhà tại dự án Xuân Thảo Residence.

Tiếp đó, khách hàng sẽ phải đóng tối thiểu 20% giá trị căn hộ dựa trên một văn bản không có giá trị về mặt pháp lý là “Hợp đồng đặt cọc”. Thậm chí chủ đầu tư còn đưa ra các mức chiết khấu từ 2-3% nếu khách hàng chịu từ 30% -70% giá trị căn hộ dựa trên “Hợp đồng đặt cọc”.

Điều đó có nghĩa là với căn hộ có giá trị thấp nhất là 4,1 tỷ đồng thì khách hàng sẽ phải thanh toán tối thiểu số tiền đặt cọc là khoảng 800 triệu đồng, tối đa (70%) là gần 3 tỷ đồng. Còn với căn hộ hơn 6 tỷ đồng thì riêng tiền đặt cọc chủ đầu tư có thể thu về tối thiểu 1,2 tỷ đồng và tối đa là hơn 4 tỷ đồng.

Như vậy, với tổng cộng 199 căn nhà, nếu được giao dịch thành công thì chỉ riêng tiền đặt cọc của khách hàng, chủ đầu tư dự án Xuân Thảo Residence đã có thể thu về cả trăm tỷ đồng. Một con số rất lớn.

Trong khi đó, trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng hợp tác với đơn vị sàn giao dịch bất động sản để phát triển dự án, thực hiện bán sản phẩm của dự án theo hình thức "hợp đồng đặt cọc giữ chỗ", thu tiền của khách hàng khi chưa thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý và chưa đầu tư xây dựng hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đã được UBND tỉnh Long An “chỉ mặt, đặt tên” là hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản như đã nói cụ thể ở trên.

Điều này khiến dư luận đặt câu hỏi liệu các cơ quan chức năng tỉnh Long An có “bỏ lọt” dự án Xuân Thảo Residence? Chủ đầu tư và các công ty liên quan đến dự án này có đang "phớt lờ" các chỉ đạo quyết liệt từ UBND tỉnh Long An?

Tạp chí Thương Trường sẽ tiếp tục tìm hiểu và liên hệ với các cơ quan chức năng tỉnh Long An để tìm câu trả lời.

Quang Tuấn