Bài toán đầu tư căn hộ trên trục đại lộ Phạm Văn Đồng

Trong bối cảnh quỹ đất để phát triển dự án mới trên trục đại lộ Phạm Văn Đồng ngày càng khan hiếm, người mua nhà cần xem xét đồng thời gồm vị trí, nguồn cung tương lai, nhu cầu ở thực, khả năng khai thác và số vốn cần bỏ ra trong suốt vòng đời đầu tư.

Lợi thế của một trục giao thông đã hình thành

Phạm Văn Đồng là một trong những trục giao thông lớn kết nối khu vực sân bay Tân Sơn Nhất với Thủ Đức, khu Đông Bắc TP.HCM và các đô thị lân cận. Khác với những tuyến đường mới được đầu tư hoặc mở rộng, giá trị của đại lộ Phạm Văn Đồng đến từ một cộng đồng dân cư và hệ thống dịch vụ đã hình thành dọc theo trục.

Đối với bất động sản, đây là khác biệt quan trọng. Một đại lộ mới có thể mở ra dư địa phát triển lớn, nhưng để chuyển lợi thế hạ tầng thành giá trị bất động sản cần thời gian hình thành dân cư, thương mại, dịch vụ và nhu cầu thuê. Trong khi đó, tại một trục đã vận hành ổn định, nhu cầu di chuyển và sở hữu bất động sản đã tồn tại trước khi một dự án mới xuất hiện.

Quỹ đất đủ lớn để phát triển các dự án căn hộ mới, đồng thời có kết nối trực tiếp với những trục giao thông lớn như Phạm Văn Đồng, không còn dồi dào. Khi số lượng dự án mới bị giới hạn, người mua và người thuê có ít lựa chọn hơn trong cùng một khu vực.

Khan hiếm nguồn cung không đồng nghĩa với khả năng tăng giá. Giá trị của yếu tố này chỉ rõ hơn khi đi cùng nhu cầu ở thực và khả năng khai thác. Đây cũng là lý do các tài sản nằm trên những trục giao thông đã hình thành thường được đánh giá khác với các dự án chỉ dựa trên kỳ vọng hạ tầng trong tương lai.

Ngoài lợi thế hạ tầng hiện hữu, khu vực quanh đại lộ Phạm Văn Đồng còn nằm trong bối cảnh TP.HCM đang chuyển dần sang mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Theo định hướng này, khu vực quanh nhà ga, depot và các đầu mối giao thông có thể được tổ chức lại với mật độ và chức năng đô thị phù hợp hơn, nhằm tăng hiệu quả khai thác hạ tầng giao thông công cộng.

Một trong số ít dự án mới hiếm hoi trên trục đại lộ Phạm Văn Đồng được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch này là Picity SkyZen. Dự án nằm trên Quốc lộ 1A, liền kề Phạm Văn Đồng và kết nối trực tiếp với ga An Bình trong quy hoạch tuyến metro số 10 và tuyến đường sắt TP.HCM - Cần Thơ.

Cơ cấu vốn quan trọng không kém giá bán

Tại Picity SkyZen, mức giá truyền thông hiện từ 55 triệu đồng/m² đối với căn hộ và từ 50 triệu đồng/m² đối với officetel. Giá từ khoảng 1,6 tỷ đồng cho officetel, 3,3 tỷ đồng cho căn 2PN2WC và 3,8 tỷ đồng cho căn 3PN2WC.

Nếu chỉ so sánh giá/m², nhà đầu tư mới nhìn thấy một phần của bài toán. Biến số đáng quan tâm hơn là cần bao nhiêu vốn để kiểm soát tài sản trong giai đoạn chờ bàn giao.

Theo chính sách hiện tại, người mua thanh toán 15% đến khi nhận nhà và được hỗ trợ lãi suất lên đến 30 tháng.

Với căn 2PN giá từ 3,3 tỷ đồng, 15% tương đương khoảng 495 triệu đồng mà không phải áp lực trả lãi ngân hàng sau thời điểm nhận nhà lên tới 15 tháng. Nếu đến thời điểm bàn giao vào cuối năm 2028, giá trị tài sản tăng 15%, mức chênh lệch lý thuyết sẽ là 495 triệu đồng, tương đương 100% khoản vốn ban đầu.

Một sai số phổ biến khi tính hiệu quả căn hộ là chỉ tính giá mua mà bỏ qua chi phí đưa tài sản vào trạng thái có thể ở hoặc cho thuê. Với một căn hộ chưa hoàn thiện, nhà đầu tư có thể phải tiếp tục chi đáng kể cho nội thất, thiết bị bếp, thiết bị điện, điện lạnh và các vật dụng phục vụ khai thác. Khoản tiền này làm tăng giá vốn thực tế của tài sản.

Picity SkyZen được định hướng phân khúc cao cấp, với tiêu chuẩn bàn giao gồm sàn gỗ, hệ tủ bếp, thiết bị bếp Teka, thiết bị vệ sinh Grohe, đèn chiếu sáng Osram, khóa cửa thông minh và giải pháp smarthome Hafele, máy lạnh LG cho từng phòng…

Ngoài ra, chính sách hiện tại có bộ quà tặng gia dụng Electrolux gồm tivi, tủ lạnh, máy giặt, máy rửa chén, máy hút bụi, nồi cơm điện, lò vi sóng, máy lọc không khí, ấm đun nước...

Với nhà đầu tư, giá trị của nhóm sản phẩm này không chỉ nằm ở giá trị quà tặng. Nếu phần lớn thiết bị cần thiết đã có sẵn, tổng vốn phải bỏ thêm sau khi nhận nhà giảm xuống và thời gian chuẩn bị để đưa căn hộ vào khai thác cũng có thể được rút ngắn.

Từ góc độ đầu tư, một căn hộ có hiệu quả không nhất thiết là sản phẩm có giá thấp nhất hoặc được kỳ vọng tăng giá mạnh nhất. Quan trọng hơn là tài sản có nền tảng nhu cầu đủ rõ, nguồn cung cạnh tranh không quá lớn, hạ tầng đã hình thành và cấu trúc vốn cho phép nhà đầu tư chủ động trong thời gian đủ dài. Trong một thị trường ngày càng chọn lọc, những yếu tố này mới quyết định chất lượng của một khoản đầu tư căn hộ.

PV