Trong bối cảnh nhà đầu tư toàn cầu đang tìm kiếm điểm đến mới sau chuỗi biến động kinh tế, thị trường bán lẻ đang chứng minh sức hấp dẫn trở lại. Đáng chú ý, bất động sản bán lẻ vật lý đang tái chiếm niềm tin nhờ vào nhu cầu phục hồi ổn định, hiệu suất cho thuê tốt và sự chuyển mình về chiến lược vận hành.
Tín hiệu phục hồi rõ rệt từ các thị trường lớn
Theo báo cáo của Savills, ngành bán lẻ toàn cầu từng trải qua nhiều cú sốc lớn trong hai thập kỷ qua từ khủng hoảng tài chính, đại dịch đến sự trỗi dậy của thương mại điện tử. Tuy nhiên, điều bất ngờ là các cửa hàng vật lý vẫn trụ vững và đang từng bước khẳng định vai trò không thể thay thế trong hệ sinh thái bán lẻ.
Tại Mỹ, thị trường bán lẻ lớn nhất thế giới có lượt khách đến các trung tâm thương mại trong năm 2024 tăng 1,5% so với năm trước và vượt 7,3% so với thời điểm trước COVID-19. Theo Bộ Thương mại Mỹ, dù kênh mua sắm online tiếp tục mở rộng, tới 80% chi tiêu vẫn diễn ra tại cửa hàng. Các tập đoàn bán lẻ lớn như Lululemon, Foot Locker, Sephora... đều công bố kế hoạch mở rộng hệ thống toàn cầu trong năm 2025.
Các lĩnh vực được nhà đầu tư ưa chuộng giai đoạn 2024 – 2025 tại Châu Âu và Châu Á – Thái Bình Dương
Ông Sam Foyle, Giám đốc và Trưởng bộ phận Bán lẻ Toàn cầu Hạng sang tại Savills cho biết: "Các nhà bán lẻ đã thể hiện khả năng chống chịu ấn tượng khi đối mặt với biến động kinh tế toàn cầu. Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ tại Mỹ hiện ở mức thấp kỷ lục 4,7%. Tất cả các ngành hàng từ cửa hàng giá rẻ, làm đẹp, thể thao, đến thời trang và hàng xa xỉ đều ghi nhận nhu cầu cao. Tuy nhiên, một số thương hiệu quốc tế đang chuyển hướng sang Canada để giảm thiểu rủi ro".
Tại châu Âu, dòng vốn đầu tư vào bán lẻ cũng ghi nhận đà tăng trưởng trở lại. Điển hình là thương vụ Redevco chi 520 triệu bảng Anh để mua danh mục các công viên bán lẻ tại Anh, hay Norges – quỹ đầu tư quốc gia Na Uy thâu tóm Meadowhall và cổ phần khu bất động sản Covent Garden.
Cùng thời điểm, các nhà bán lẻ đang mở rộng mô hình cửa hàng vật lý tích hợp trải nghiệm nơi người tiêu dùng không chỉ mua sắm mà còn được giải trí, ăn uống và tương tác với thương hiệu.
Tại châu Á – Thái Bình Dương, sự hồi phục cũng lan rộng. Nhật Bản được hưởng lợi nhờ dòng khách du lịch trở lại, trong khi thị trường Trung Quốc chứng kiến nhiều thương hiệu quốc tế mở cửa hàng đầu tiên. Tại Việt Nam, TP.HCM và Hà Nội duy trì tỷ lệ lấp đầy trung bình ở mức cao, lần lượt 93% và 86%, với nhu cầu thuê tăng mạnh ở các nhóm ngành thời trang, F&B và hàng tiêu dùng.
Bất động sản bán lẻ trở thành cơ hội sinh lời mới
Một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy nhà đầu tư quay lại với bán lẻ vật lý là sự định giá lại tài sản. Trong giai đoạn hậu COVID, bất động sản bán lẻ từng bị định giá thấp do lo ngại về xu hướng chuyển dịch online. Tuy nhiên, các số liệu thực tế cho thấy kênh bán hàng trực tiếp không hề biến mất, mà đang được tái cấu trúc để phù hợp hơn với hành vi tiêu dùng mới.
Theo Khảo sát Ý định Đầu tư của ANREV, tỷ trọng đầu tư vào bán lẻ vật lý trong danh mục toàn cầu năm 2025 dự kiến đạt 12,4% dù thấp hơn mức đỉnh 27,7% năm 2018 nhưng đã cho thấy xu hướng hồi phục. Một số thương vụ nổi bật như Blanchardstown Centre tại Ireland hay Liverpool ONE tại Anh được hoàn tất với mức định giá hấp dẫn, mang lại tỷ suất lợi nhuận từ 6,5%–7,25%.
Ông Luis Espadas Cestero, Giám đốc Điều hành, Trưởng bộ phận Bán lẻ Savills Tây Ban Nha nhận định: "Tỷ suất lợi nhuận tại các tài sản cao cấp vẫn ở mức hấp dẫn, được hỗ trợ bởi doanh số bán lẻ ổn định, lưu lượng khách gia tăng và giá trị vốn duy trì. Các ngân hàng cũng đang quay lại cấp tín dụng cho tài sản bán lẻ là yếu tố từng bị thắt chặt nhiều năm trước".
Các kênh bán hàng trực tiếp vẫn thu hút người dùng
Tại Việt Nam, xu hướng "trở lại" của nhà đầu tư với bán lẻ cũng thể hiện rõ ở những khu vực có quy hoạch hạ tầng tốt, lưu lượng khách ổn định và triển vọng dân số tiêu dùng tăng. Các mô hình mới như trung tâm thương mại phức hợp tại khu Starlake (Hà Nội), công viên bán lẻ tích hợp tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), hay Vincom Mega Mall Ocean Park ở phía Đông Hà Nội... đang cho thấy lợi thế dài hạn.
Ở cả TP.HCM và Hà Nội, nguồn cung mới vẫn còn hạn chế – lần lượt chỉ khoảng 100.000 m2 và 10.600 m2 NLA trong ba năm tới. Đây là cơ hội cho nhà đầu tư nắm giữ tài sản hiện hữu chất lượng cao, khi giá thuê trung bình đang có xu hướng tăng và tỷ lệ trống ở mức thấp.
Vận hành chủ động – Yếu tố then chốt trong cuộc chơi mới
Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt và hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng, các trung tâm bán lẻ không thể vận hành như tài sản thụ động. Thay vào đó, nhà đầu tư cần áp dụng chiến lược quản lý chủ động từ lựa chọn khách thuê, định vị thương hiệu đến đầu tư cải tiến không gian.
Ông Larry Brennan, Trưởng bộ phận Bán lẻ châu Âu của Savills nhận định: "Xu hướng tối ưu hóa quy mô đang trở thành chủ đề xuyên suốt. Các nhà bán lẻ không còn mở rộng tràn lan, mà tập trung vào những vị trí tốt nhất – nơi có thể tạo ra trải nghiệm khách hàng hoàn chỉnh. Điều này kéo theo nhu cầu về tài sản chất lượng cao và quản lý bài bản".
Tại Anh, các công viên bán lẻ (retail park) đang chuyển đổi mạnh để thích nghi. Từ việc phụ thuộc vào các mặt hàng cồng kềnh như đồ nội thất, mô hình này đã tích hợp thêm các chuỗi thời trang, phòng gym, nhà hàng và quán cà phê biến khu bán lẻ thành điểm đến giải trí đa năng.
Tại Việt Nam, các chủ đầu tư lớn đang từng bước học hỏi mô hình này. Các trung tâm như Lotte Mall, Takashimaya, Aeon Mall, Vincom Mega Mall… không chỉ là nơi mua sắm mà còn là điểm đến ăn uống, vui chơi, tổ chức sự kiện, tương tác xã hội – mang tính cộng đồng nhiều hơn bao giờ hết.
Các trung tâm thương mại tại Việt Nam đang thay đổi phong cách vận hành
Trong tương lai gần, bất động sản bán lẻ sẽ không còn là cuộc chơi của "ai có vị trí đẹp là thắng", mà là "ai vận hành hiệu quả mới tồn tại". Điều đó đòi hỏi một thế hệ nhà đầu tư mới, không chỉ có vốn, mà còn có tư duy về thương hiệu, trải nghiệm và quản trị tài sản.
Với những tín hiệu tích cực, năm 2025 có thể đánh dấu sự trở lại rõ nét nhất của bất động sản bán lẻ vật lý sau một thập kỷ bị lấn át bởi thương mại điện tử. Nhưng sự trở lại này không diễn ra đồng loạt, nó đòi hỏi nhà đầu tư phải có chiến lược, khả năng đánh giá tài sản chính xác và sự nhạy bén để nhận diện mô hình kinh doanh phù hợp với xu hướng tiêu dùng.
Đối với những nhà đầu tư đủ nhanh nhạy, phân khúc bán lẻ đang mở ra một chu kỳ mới đầy tiềm năng – nơi giá trị không chỉ nằm ở “mảnh đất vàng”, mà ở cách bạn biến nó thành “điểm đến không thể bỏ lỡ” trong hành trình mua sắm – giải trí của người tiêu dùng hiện đại.
Lê Phong