Giá thuê tăng, công suất ổn định và nhu cầu lan rộng từ trung tâm ra các quận vệ tinh đang vẽ nên một bức tranh tích cực cho thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội. Các nhà đầu tư, doanh nghiệp bán lẻ bước vào cuộc đua tái định vị không gian kinh doanh với nhiều tiêu chí mới – linh hoạt, bền vững và đúng mô hình.
Giá thuê trung tâm tăng 6%: Sức hút từ vị trí chiến lược và chuyển dịch mô hình kinh doanh
Báo cáo quý I/2025 của Savills Việt Nam cho thấy thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đang trong giai đoạn hồi phục mạnh mẽ. Giá thuê tại khu vực trung tâm đạt khoảng 4,5 triệu đồng/m2/tháng – tăng 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Không chỉ giá thuê tăng, công suất thuê cũng duy trì ổn định với tổng diện tích đã cho thuê vượt 1,3 triệu m² – mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Biểu đồ từ Savills cho thấy chênh lệch giá thuê giữa trung tâm và khu vực ngoài trung tâm tiếp tục được duy trì ở mức cao, gấp ba lần. Điều này phản ánh sức hút đặc biệt từ các vị trí đắc địa – nơi có mật độ lưu thông cao, gần các khu dân cư đông đúc, thuận tiện về giao thông và có khả năng thu hút khách hàng ổn định.
Đáng chú ý, nhóm doanh nghiệp trong ngành F&B, thời trang, chăm sóc sức khỏe – từng bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch – đang quay trở lại mạnh mẽ. Đây cũng là nhóm có nhu cầu thuê mặt bằng tại trung tâm nhiều nhất trong quý I, đặc biệt tại các tuyến phố có lượng khách qua lại lớn và kết nối giao thông thuận tiện như Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm.
Một yếu tố khác thúc đẩy làn sóng dịch chuyển mặt bằng là quy định mới trong Luật Phòng cháy chữa cháy (PCCC) có hiệu lực từ năm 2024. Các doanh nghiệp dần chuyển hướng từ nhà phố – vốn thường không đáp ứng đủ tiêu chuẩn PCCC – sang các trung tâm thương mại hoặc tòa nhà tích hợp, nơi có hệ thống an toàn được chứng nhận. Sự thay đổi này không chỉ giúp tăng tính ổn định cho hoạt động kinh doanh, mà còn giảm thiểu rủi ro pháp lý và vận hành.
Ngoài yếu tố vị trí, các doanh nghiệp cũng ngày càng đặt tiêu chí “sẵn sàng khai thác” lên hàng đầu. Các mô hình kinh doanh hiện đại như cửa hàng trải nghiệm (flagship), showroom tích hợp, không gian cà phê chia sẻ hay mô hình bán lẻ kết hợp văn phòng (retail + office) đều cần mặt bằng có khả năng tùy biến linh hoạt, thiết kế mở, dễ setup và đáp ứng dòng khách đa dạng. Đây là lý do nhiều doanh nghiệp ưu tiên những tòa nhà đã hoàn thiện, có giấy phép đầy đủ, hệ thống vận hành chuyên nghiệp thay vì mặt bằng “thô” hay tự xử lý pháp lý.
Nhà đầu tư bán lẻ hướng đến chiến lược thuê linh hoạt và hiệu quả
Nếu như trước đây “mặt tiền lớn, phố đông” từng là công thức mặc định để mở cửa hàng, thì hiện nay, tiêu chí lựa chọn mặt bằng đang thay đổi theo hướng “thông minh hơn”. Các doanh nghiệp ưu tiên không gian phù hợp với mô hình kinh doanh, thiết kế dễ tuỳ biến, vận hành hiệu quả và chi phí hợp lý – hơn là chạy theo mặt bằng đắt đỏ nhưng không tối ưu.
Với các doanh nghiệp trẻ, cửa hàng bán lẻ hiện nay thường kiêm thêm nhiều chức năng như văn phòng nhỏ, studio chụp hình, không gian cộng đồng, livestream bán hàng… Do đó, mặt bằng cần có không gian linh hoạt – đủ rộng nhưng không dư thừa, có thể chia tách hoặc thay đổi công năng theo mùa vụ hoặc chiến dịch thương mại.
Cùng với đó, yếu tố lưu lượng khách thay vì chỉ “mặt tiền lớn” đang được các nhà bán lẻ xem là chỉ số quyết định. Một mặt bằng nằm trong ngõ nhỏ nhưng gần tuyến đi bộ, trường học hoặc khu chung cư có mật độ dân cư cao, thậm chí còn có sức hút hơn nhiều mặt tiền phố lớn nhưng lưu lượng giao thông lại không phù hợp với hành vi tiêu dùng mục tiêu.
Các yếu tố không gian mở, linh hoạt sử dụng được ưu tiên hơn
Theo ghi nhận, nhiều doanh nghiệp bán lẻ – đặc biệt là nhóm thời trang, F&B và chăm sóc sức khỏe – đang mở rộng hoạt động ra các quận vệ tinh như Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Long Biên… nơi giá thuê còn hợp lý, dân cư đông đúc, kết nối giao thông thuận tiện. Việc dịch chuyển này không chỉ mang tính ngắn hạn, mà thể hiện một chiến lược dài hạn nhằm mở rộng độ phủ thương hiệu và khai thác thị trường ngách.
Bên cạnh đó, dữ liệu thị trường cũng cho thấy, các mặt bằng có diện tích vừa và nhỏ (dưới 150m2) đang được săn đón nhiều hơn trong bối cảnh chi phí vận hành bị siết chặt. Sự lên ngôi của mô hình cửa hàng nhỏ giúp tối ưu chi phí và tích hợp công nghệ (POS, quản lý kho, thanh toán QR, giao hàng chặng cuối…) đang khiến nhiều doanh nghiệp giảm quy mô mặt bằng nhưng tăng hiệu suất trên mỗi m2.
Một xu hướng đáng chú ý khác là tối ưu hóa thời gian thuê. Thay vì ký hợp đồng dài hạn 5–10 năm như trước, nhiều doanh nghiệp lựa chọn thuê ngắn hạn theo từng giai đoạn thử nghiệm (6 tháng – 1 năm) để kiểm chứng tiềm năng kinh doanh trước khi cam kết lâu dài. Điều này tạo ra nhu cầu cao hơn cho các mặt bằng có chính sách linh hoạt, dễ thỏa thuận và có thể rút lui nhanh nếu cần điều chỉnh chiến lược.
Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành mặt bằng cũng đang phải thay đổi cách tiếp cận: từ cung cấp diện tích đơn thuần sang đồng hành trong thiết kế, setup, thậm chí hỗ trợ marketing hoặc chia sẻ dữ liệu khách hàng. Sự chuyển dịch này biến thị trường mặt bằng bán lẻ trở thành một phần quan trọng trong hệ sinh thái kinh doanh, không còn đứng ngoài cuộc như trước đây.
Do đó, giới phân tích đánh giá, giai đoạn 2025–2026 sẽ chứng kiến sự tái định vị mạnh mẽ của thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội. Thay vì chỉ chạy theo diện tích, doanh nghiệp sẽ ưu tiên những mặt bằng có thể phát huy giá trị thương hiệu, tạo ra trải nghiệm tốt cho khách hàng và tối ưu chi phí vận hành.
Lê Phong