Bất động sản cho thuê: Chủ đầu tư "méo mặt" vì thua lỗ, lo sợ tài sản không biết "bất động" đến bao giờ

Nhiều chuyên gia trong ngành địa ốc đã đưa ra dự báo, phân khúc bất động sản cho thuê có thể sẽ “nằm bất động” cho tới khi nào chiến dịch phổ cập vaccine được hoàn thành, Covid-19 bị đẩy lùi. Và như vậy, dự kiến ít nhất một năm nữa, tức là quý II/2022, lĩnh vực này mới có khả năng hồi phục.

Một năm khốn đốn vì dịch bệnh

Kể từ tháng 3/2020, khi đại dịch Covid-19 bắt đầu ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều ngành nghề và ngay sau đó là đợt giãn cách xã hội đầu tiên diễn ra trên cả nước hồi tháng 4, bất động sản cho thuê bắt đầu bước vào chu kỳ khủng hoảng chưa từng có trong lịch sử. Giá thuê tài sản rớt mạnh nhất 10 năm trở lại đây.

Đầu tiên là cú sốc đến từ phân khúc nhà mặt phố cho thuê. Sau kỳ nghỉ Tết, từ tháng 2 đến tháng 3/2020, làn sóng trả mặt bằng kinh doanh diễn ra mạnh mẽ do buôn bán ế ẩm ở cả khu lõi trung tâm, các quận nội, ngoại đô Sài Gòn và Hà Nội. Đến tháng 4, khi đợt giãn cách xã hội diễn ra trên toàn quốc, thị trường nhà phố cho thuê đóng băng với mức giảm giá thuê 20-25%.

Quý IV, giá thuê nhà phố mặt tiền tại TP.HCM tiếp tục điều chỉnh sâu, rớt mạnh nhất đến 40% so với cùng kỳ năm 2019, đồng thời cũng là mức giảm kỷ lục do tác động của Covid-19. Danh sách nhà mặt tiền đang bỏ trống chào khách thuê tại khu CBD (Central Business District) TP.HCM khá dài và liên tục tăng dần đều. Tuy nhiên, dù giá chào thuê giảm sâu 30-40%, thị trường cho thuê vẫn khá ảm đạm vì không có nhiều hợp đồng thuê được ký kết trong 3 quý đầu năm.

Cũng rơi vào vòng xoáy khủng hoảng, thị trường căn hộ cho thuê bị ép giá ngay khi đại dịch bùng phát. Theo kênh thông tin Batdongsan.com.vn, chỉ trong vòng 2 tháng kể từ khi dịch bệnh bùng phát, đến cuối tháng 3, giá chào thuê chung cư giảm 5%. Sang tháng 4, giá thuê chung cư tại khu Đông và khu Nam TP HCM giảm 10%. Riêng tại quận 4, các căn hộ cao cấp rớt giá 15-20% vì giãn cách xã hội.

Đến khi đợt dịch mới bùng phát trở lại từ tháng 7, giá thuê căn hộ tại quận 4 lao dốc tới 30-35% do đặc thù vị trí này phụ thuộc quá lớn vào nhóm khách thuê du lịch hoặc ở ngắn ngày để công tác.

Đến quý III/2020, nhiều căn hộ tại phố nhà giàu quận 2, thuộc khu Đông Sài Gòn, đã phải điều chỉnh giá chào thuê từ 1.300 USD một tháng xuống còn 800-900 USD để tránh tình trạng bỏ trống tài sản quá lâu.

Thế nhưng, cú sốc rớt giá thuê của nhà phố và căn hộ chưa thể sánh bằng cuộc khủng hoảng trầm trọng của bất động sản lưu trú. Từ khi dịch bệnh bùng phát, căn hộ dịch vụ bước vào chu kỳ ế khách nhất trong nửa thập niên trở lại đây. Tình trạng hạn chế di chuyển để ngăn Covid-19 lây lan và nhiều chuyên gia quốc tế buộc phải trở về nước đã ảnh hưởng tiêu cực lên thị trường này.

Từ tháng 2, một số dự án căn hộ dịch vụ đã từ chối khách thuê ngắn hạn, điều này dẫn đến công suất hoạt động giảm mạnh. Công suất trung bình của căn hộ dịch vụ tại TP HCM giảm 20 điểm % theo quý và giảm 17 điểm % theo năm. Các dự án có quy mô lớn đã áp dụng ưu đãi lên đến 15% giá thuê theo tháng. Trong quý đầu năm, số lượng đơn đặt phòng mới sụt giảm mạnh, đồng thời nhiều khách thuê đã yêu cầu hủy phòng do chính sách hạn chế nhập cảnh dẫn đến tỷ lệ lấp đầy của nhiều dự án căn hộ dịch vụ xuống thấp hơn 50%.

Khốn cùng nhất, bi đát nhất nhóm bất động sản cho thuê phải kể đến thị trường khách sạn. Năm 2020 doanh thu phòng khách sạn giảm hơn hai phần ba so với cùng kỳ năm trước do tác động khó lường của Covid-19. Toàn cảnh thị trường bất động sản lưu trú, nghỉ dưỡng chìm trong bức tranh màu xám, do hoàn toàn đóng cửa từ đợt cách ly đầu tiên, sau đó lại tiếp tục bị hạ gục khi xuất hiện ca nhiễm Covid-19 trong cộng đồng.

Trong tháng 10, Hà Nội và TP HCM có mức công suất phòng phần nào cải thiện so với đợt giãn cách xã hội đầu tiên vào tháng 4/2020. Việc phát triển vaccine và những kết quả đáng ghi nhận trong cuộc chiến chống Covid-19 đã củng cố niềm tin cho Việt Nam trong quá trình hồi phục thị trường du lịch nghỉ dưỡng. Song các ca lây nhiễm trong cộng đồng ở TP HCM khiến một vài khách sạn tại Sài Gòn và khu vực phía Nam nhận một số yêu cầu hủy phòng. Hoạt động kinh doanh MICE (du lịch hội nghị) sẽ chịu tác động nhiều hơn khi một vài sự kiện phải dừng hoặc hoãn lại do e ngại về tình hình dịch bệnh.

Kết thúc năm 2020, các nhà đầu tư bất động sản cho thuê chịu tổn thất nặng nề, có thể nói là ngành chịu hậu quả lớn nhất của đại dịch Covid-19. Lúc này, họ chỉ biết cắn răng chịu đựng nỗi đau và hi vọng sang năm 2021, khi mà người dân trong nước cũng như thế giới đã được tiêm vaccine thì thị trường sẽ phát triển trở lại.

“Hứng” trọn làn sóng lần thứ 4 của đại dịch Covid-19

Thế nhưng, sang năm 2021, khi tình hình dịch Covid-19 tiếp tục bùng phát ở trong nước và thế giới, đặc biệt là khu vực Nam Á và Đông Nam Á, nỗi đau của các nhà đầu tư bất động sản cho thuê lại kéo dài hơn.

Báo cáo thị trường căn hộ dịch vụ của Colliers Việt Nam cho biết, giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ hạng A tại TP HCM là 30,24 USD mỗi m2 một tháng trong quý I/2021, giảm 22,5% so với quý IV/2020. Giá thuê trung bình của căn hộ hạng B là 25,5 USD mỗi m2 một tháng, giảm đến 18,35% so với quý trước. Giá thuê giảm mạnh cho thấy thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19 bùng phát và diễn biến khó lường khi xuất hiện nhiều biến chủng mới.

Sang quý II, khi Bộ Xây dựng công bố thông tin về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm thì một lần nữa khẳng định, bất động sản cho thuê chính là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do tác động của đại dịch. Trong quý II của năm 2021, thị trường bất động sản cho thuê “hứng” trọn làn sóng lần thứ 4 của đại dịch Covid-19 bùng phát mạnh nhất ở nước ta từ trước đến nay.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2021, khu vực trung tâm của Hà Nội và TPHCM, giá chào thuê trung bình ở tầng trệt và tầng một cũng trong xu hướng giảm; mức giá trung bình khoảng 102 USD/m2/tháng tương đương 2.357.000 đồng/m2/tháng, giảm 1,9% theo quý và 1,7% theo năm.

Khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ trống trung bình ở mức 10,8% do một số diện tích trống ở các tầng cao vẫn chưa tìm được khách thuê mới, cũng như bị ảnh hưởng do dịch bệnh. So với cùng kỳ năm ngoái, tỉ lệ này đã tăng 10%. Giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng tại các trung tâm thương mại ngoài khu vực trung tâm tiếp tục giảm do một số dự án có tỷ lệ trống cao giảm giá để giữ chân khách thuê, cũng như hỗ trợ các khách thuê do tình hình dịch diễn biến phức tạp thời gian vừa qua.

Bao giờ sẽ có "tia sáng cuối đường hầm"?

Hơn một năm “vật vã” với thị trường, liên tiếp hứng chịu những “cú đấm” của dịch Covid-19, có lẽ giờ đây hầu hết các nhà đầu tư bất động sản cho thuê đều đã thấm đòn. Dịch bệnh hiện tại đã khiến nhiều địa phương trên cả nước phải thực hiện việc giãn cách xã hội, nhiều ngành nghề kinh tế không thể hoạt động.

Và tất nhiên, những hoạt động liên quan đến kinh doanh lưu trú, mặt bằng kinh doanh thương mại và môi giới cho thuê văn phòng căn hộ đều phải tạm dừng. Điều này có thể dẫn đến trong quý III/2021 thị trường bất động sản cho thuê sẽ tiếp tục nối dài những ngày lao dốc mà chưa biết bao giờ thì dừng lại.

Nói về vấn đề này, nhiều chuyên gia trong ngành địa ốc đã đưa ra dự báo, phân khúc bất động sản cho thuê có thể sẽ “nằm bất động” cho tới khi nào chiến dịch phổ cập vaccine được hoàn thành, Covid-19 bị đẩy lùi. Và như vậy, dự kiến ít nhất một năm nữa, tức là quý II/2022, lĩnh vực này mới có khả năng hồi phục.

Chia sẻ với báo chí, Phó Viện trưởng Viện đổi mới sáng tạo Trường Đại học Kinh tế TP. HCM Huỳnh Phước Nghĩa xác nhận thị trường bất động sản cho thuê đứng trước nhiều thách thức nặng nề do đại dịch Covid-19 đến mức gần như đóng băng và trầm lắng nhất thập kỷ.

Thị trường bất động sản cho thuê bắt đầu giai đoạn đóng băng từ năm 2020 và trở nên ngột ngạt hơn vào năm 2021. Đại dịch Covid-19 đang định vị lại thị trường tài sản cho thuê theo chiều hướng phân hóa thị trường mạnh mẽ, sàng lọc lại các chủ sở hữu tài sản và cả khách thuê.

Phó viện trưởng Viện đổi mới sáng tạo Trường Đại học Kinh tế TP HCM  dự báo, thị trường bất động sản cho thuê có thể tiếp tục đóng băng kéo dài suốt mùa dịch và chỉ khi chiến dịch tiêm vaccine đạt được hiệu ứng tích cực mới bắt đầu giai đoạn hồi phục.

Cũng không kỳ vọng vào một gam màu sáng cho thị trường bất động sản phân khúc cho thuê trong thời gian tới khi dịch bệnh vẫn chưa thể dập tắt ngay, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, 6 tháng cuối năm 2021, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều khó khăn, đặc biệt phân khúc cho thuê tiếp tục thiếu thanh khoản.

Thậm chí, tình hình còn bi đát hơn nếu thị trường diễn ra theo những gì mà Công ty TNHH Savills Việt Nam dự báo. Theo đó, Savills đưa ra cảnh báo phải đến đầu năm 2023, thị trường này mới có thể hồi phục hoàn toàn tùy theo tiến độ tiêm chủng vaccine toàn cầu.

Đinh Hiệu